每經編輯 陳小雨

每經記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

昨日（6月30日），由花樣年控股分拆的彩生活（01778，HK）在香港聯(lián)交所掛牌，與近年來多數(shù)新晉內房股上市開盤即破發(fā)不同，彩生活上市首日大漲21.69%，公司估值遠高于部分內房股。

輝立證券房地產分析師陳耕在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，房地產行業(yè)原有粗放的增長模式難以為繼，挖掘需求、服務業(yè)主成為房企業(yè)績新的增長點，彩生活上市受到追捧或意味著新服務、輕資產代表著地產行業(yè)新的方向。

彩生活此次發(fā)售價定為每股3.78港元，扣除全球發(fā)售應付的包銷費用、傭金及估計開支后，彩生活所得款項凈額約為8.481億港元。其中，國際發(fā)售股份獲適度超額認購，香港公開發(fā)售股份獲超4倍認購。

截至昨日收盤，彩生活收報于4.6港元/股，漲幅為21.69%，成為香港資本市場近年來掛牌首日走勢最強勁的內地房地產股票。

事實上，受到房地產市場下行的影響，今年以來多家內地房企謀求赴港上市均遭冷落。6月26日，眾安房產(00672，HK)宣布，其分拆上市的中國新城市(01321，HK)由于未能獲得足額認購，最終發(fā)售價定于1.30港元/股，不僅遠低于招股價下限2.12港元/股，上市日期也由原定的6月27日延后至7月10日。方興地產分拆旗下酒店業(yè)務上市的金茂投資（06139，HK）由于公開發(fā)售股份未獲足額認購，發(fā)行價最終定在招股價下限5.35港元/股，公司發(fā)行市值較物業(yè)賬面凈值大幅折讓65%。

陳耕表示，隨著房地產市場容量進入頂峰，未來開發(fā)規(guī)模勢必出現(xiàn)回落，房企要尋求可持續(xù)性增長，數(shù)量巨大的業(yè)主群是他們擁有的最寶貴財富。彩生活的估值之所以能顯著高出傳統(tǒng)地產股，恰恰是由于其商業(yè)模式是基于業(yè)主，且具備新服務、輕資產運營的核心優(yōu)勢，智能化和網絡化的運營有助于投資者給出更高的估值水平，這也成了公司股價最大的催化動力。

世聯(lián)行董事長陳勁松此前表示，隨著房地產行業(yè)進入“下半場”，重資產的傳統(tǒng)開發(fā)模式將面臨更大風險，隨之而來的是行業(yè)將進入服務時代。

記者注意到，越來越多的房企巨頭加碼社區(qū)服務，欲尋找下一個增長點。繼今年提出向城市配套服務商轉型后，萬科于6月9日與百度簽訂戰(zhàn)略合作伙伴，基于移動互聯(lián)的大數(shù)據(jù)挖掘和人工智能算法等技術將在萬科“城市配套服務商”平臺上的經濟主體消費行為中得到應用。卓越地產也于日前推出“E+商務”平臺，試圖在社區(qū)服務的藍海中分一杯羹。

但不可忽視的是，目前物業(yè)服務商的主營收入仍主要依賴于傳統(tǒng)的物業(yè)管理業(yè)務，通過挖掘業(yè)主需求的增值服務貢獻依然很低。以彩生活為例，2013年公司在物業(yè)管理與工程服務兩塊傳統(tǒng)業(yè)務的收入占整體收入超80%。

陳耕坦言，盡管彩生活在社區(qū)資產運營等方面取得一定突破，但未來的核心增長點增值服務仍處于起步階段，要成為公司主要收入來源尚需時日。