每經編輯 每經記者 王霞 發自上海    

每經記者 王霞 發自上海

張江高科2008年的配股項目金秋大廈最終虧損引起人們關注。

據了解，2008年，張江高科曾有一次配股，配股項目之一是投資5.39億元的金秋大廈，當時評估的內部收益率為9.07%，但金秋大廈最終在2013年報中被披露虧損0.22億元。

張江高科一位內部人士向《每日經濟新聞》記者透露，金秋大廈之所以沒有達到預計收益，是因為該項目原本作為公司的配股項目，最終變為公益性的項目。

募集資金用途發生變化，既沒有經過董事會的決策程序，也沒有對投資者進行信息披露。記者查閱張江高科2013年報發現，在配股承諾項目是否變更項目一欄中，金秋大廈一欄顯示是 “否”，而事實上，該項目用途已經變為“天之驕子人才公寓”。同時，記者也沒有查詢到張江高科曾經發布過的關于該項目的用途變更公告。

對此，張江高科董秘朱攀向記者表示，金秋大廈確實被做成了人才公寓項目，但是有政府補貼。而公司沒有正面回應有關董事會決策和向投資者披露的問題。

預計收益率9.07%實際虧損/

《每日經濟新聞》記者查閱張江高科公告發現，2008年，公司籌建金秋大廈，且作為公司的配股項目。

根據公告，該項目當時被稱作集電港三期——南塊項目，位于張江集成電路產業區A區5-6地塊，北抵5-4地塊，東靠盛夏路，南達祖沖之路，西臨世和中心。項目由3幢11-14層公寓式酒店，1組2層商業裙房及其附屬配套設施組成，公司表示，建成后對外出租。

項目總投資約為5.39億元，其中募集資金3.51億元，不足部分自籌解決。公司對于投資收益比較樂觀，表示 “本項目內部收益率為9.07%，投資回收期為13.4年（包含2年建設期）?！?/p>

然而，公司2013年財報顯示，項目已完成募集資金3.51億元，項目竣工備案、規劃驗收和產證也已完成，預計收益為0.27億元，而實際情況是虧損0.22億元，并不符合預計收益。

對此，公司解釋稱，“商業運營方案延后，2013年處于招商、裝修和免租階段，經營收入低于原預期，運營成本高于原預期?！?/p>

不過，前述張江高科內部人士告訴記者，集電港三期作為配股項目到張江高科，當時配股公告的投資收益為9.7%，投資收益也是對投資人承諾的，但“實際上，投資的收益跟承諾不符合，背后不僅僅是商業運營的原因。”該人士告訴記者。

金秋大廈轉讓協議蹊蹺解除/

記者查閱張江高科相關公告發現，金秋大廈的命運一波三折，從公司表示用來出租，到簽訂轉讓協議，又到簽訂出售協議，最終這項可能為公司帶來約100%利潤的交易協議卻被解除了。

2011年1月，張江高科發布的上海張江高科技園區開發股份有限公司關于全資子公司——上海張江集成電路產業區開發有限公司簽訂《“金秋大廈”項目轉讓協議》的公告顯示，該公司于2010年12月30日與宿遷申華工業園發展有限公司 (以下簡稱宿遷申華工業園)簽訂《“金秋大廈”項目轉讓協議》，張江集電公司將金秋大廈轉讓給宿遷申華工業園。

根據當時的協議，交易價格為11億元，張江集電公司應在2011年4月20日前辦理金秋大廈項目的開發權、在建工程所有權及所屬土地的使用權在內的在建工程過戶登記手續。

前述張江高科內部人士表示，當時之所以與受讓方簽訂協議，是因為項目已經完成竣工，但沒有拿到產證?！耙虼耍p方簽訂的是轉讓協議，轉讓價格為11億元，即毛利為5.5億元?！?/p>

大約半年后，金秋大廈拿到產證，張江高科對該項目的轉讓也變成了出售。

2011年8月10日，張江高科發布公告稱出售金秋大廈。交易雙方已簽訂了 《上海市商品房出售合同》，受讓方共耀實業將在2013年底之前付清所有款項。

然而，2012年3月，張江高科突然宣布解除“金秋大廈”項目轉讓的協議。公告顯示，公司第五屆董事會第八次會議于2012年3月29日以通訊表決方式召開，與會7名董事一致表決通過了《關于解除“金秋大廈”項目轉讓的協議》的決議。

根據公司的決議，董事會同意全資子公司上海張江集成電路產業區開發有限公司和上海共耀實業有限公司、宿遷申華工業園發展有限公司、致富集團有限公司協議解除關于上海市浦東新區祖沖之路2305號的《“金秋大廈”項目轉讓協議》、《上海市商品房出售合同》以及相關附屬文件，達成《關于解除“金秋大廈”項目轉讓的協議》。

配股項目變身人才公寓/

對此，張江高科前述內部人士向《每日經濟新聞》記者透露，金秋大廈在集團的要求下被改為承擔了公益性功能的人才公寓，房租為市場價格的三分之一。

“當時有關部門稱張江集團沒有人才公寓，集團就將張江高科的金秋大廈追加投資，以裝修的方式當作公租房出租?！痹撊耸勘硎?，“按照市場的價格，該地段房租應該是每月3000元以上，但按張江集團要求，金秋大廈租金不能超過每月1000元?！?/p>

《每日經濟新聞》記者查閱公開資料發現，2011年12月，金秋大廈位于浦東祖沖之路2305號（盛夏路口），上海陸家嘴物業管理有限公司為其物業管理公司，如今已經改名為“天之驕子人才公寓”。

公開資料顯示，上海張江高科技園區在2011年12月18日啟動“張江聚才計劃”，其中最主要的內容為“雙1000工程”，即實現張江人才的居住成本、創業辦公成本分別只需每月人均1000元?！懊咳嗣吭轮恍柚Ц?000元，就可以入住各類配套設施齊全的人才公寓。”

記者來到祖沖之路2305號的人才公寓，張江園區人才公寓運營辦公室一位工作人員告訴記者，目前人才公寓還可以申請，但是已經需要排隊了，而公寓的租住價格根據不同的樓層從每月800元到4000元不等。

據前述內部人士介紹，2008年公告集資的配股項目最終變成了具有公益性功能的項目。募集資金用途已經發生變化，但并沒有經過相關程序和項目用途發生改變的公告。

“對于中小股東而言，當年以市場的價格配股，但是項目最終為公益性功能?！痹撊耸勘硎?，“當時經營管理層不同意，因為金秋大廈同時也是募資配股項目，如果承諾不兌現，會影響公司后續再融資。”

證券律師嚴義明對記者表示，公司決策程序是否違法還要看公司內部如何規定，比如哪些可以由大股東做決定，哪些需要提交董事會或者股東大會討論。“但是無論如何，募集資金用途變更，卻沒有對外披露涉嫌違法。”

張江高科董秘朱攀向 《每日經濟新聞》記者坦言，人才公寓的項目房租較低，但是有政府的補貼，針對房租低的問題，公司正在與有關部門協商，近期可能會有一些措施公布。