每經(jīng)編輯 陳小雨

每經(jīng)記者 彭斐 發(fā)自山東

始于2010年的樓市限購(gòu)政策，在4年后開(kāi)始進(jìn)入“松動(dòng)期”。

7月2日上午，一份署名為濟(jì)南市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)濟(jì)南建委）的《關(guān)于對(duì)我市商品房限購(gòu)政策進(jìn)行調(diào)整的請(qǐng)示》文件從網(wǎng)上傳出。有消息人士向記者確認(rèn)了該份文件的真實(shí)性，該人士表示，“網(wǎng)絡(luò)這么一曝光，可能會(huì)推遲或者調(diào)整。”對(duì)此，有山東地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向記者稱(chēng)，早在一兩個(gè)月前，濟(jì)南建委曾會(huì)同濟(jì)南房管局等單位，就是否取消限購(gòu)進(jìn)行過(guò)商討。

7月2日晚間，濟(jì)南建委發(fā)布公告稱(chēng)，“為促進(jìn)濟(jì)南市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展，我市正研究現(xiàn)行商品住房限購(gòu)政策進(jìn)行調(diào)整的辦法，待確定后實(shí)施。”

在取消限購(gòu)傳聞鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的同時(shí)，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，自2014年上半年，濟(jì)南市商品住宅在成交套數(shù)、成交面積等，均出現(xiàn)超過(guò)3成的跌幅。

住宅市場(chǎng)供應(yīng)“大爆發(fā)”

7月2日上午，有網(wǎng)絡(luò)掛出據(jù)稱(chēng)是濟(jì)南市建委擬取消商品房限購(gòu)政策的文件。為了核對(duì)該文件的真實(shí)性，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者當(dāng)天下午致電濟(jì)南市建委包括政策法規(guī)處、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理處等多個(gè)部門(mén)，相關(guān)人士對(duì)此均未明確否認(rèn)。同時(shí)，濟(jì)南市建委相關(guān)負(fù)責(zé)人確認(rèn)，市政府是有一個(gè)批件，但是否就是這樣一份，正在查，“怎么能隨便把文件發(fā)到網(wǎng)上去。”

記者還注意到，在一月之前的5月23日，濟(jì)南市建委方面曾向新華網(wǎng)表示，濟(jì)南暫未收到調(diào)整限購(gòu)的通知。而在7月2日上午，國(guó)內(nèi)某知名開(kāi)發(fā)商山東方面人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，上周即有濟(jì)南將要取消限購(gòu)的傳聞，區(qū)域亦由郊區(qū)擴(kuò)大到全市范圍。

在一些業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)一直比較穩(wěn)定，但受2013年土地成交面積的激增、2014年上半年成交冷淡影響，樓市去化周期不斷拉長(zhǎng)。

合富輝煌統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年全年，濟(jì)南市共推出229宗土地，出讓面積為1164.71萬(wàn)平方米，建筑面積為3130.41萬(wàn)平方米。記者注意到，與2012年供應(yīng)量相比，2013年濟(jì)南出讓土地面積與建筑面積分別上漲98.25%和77.66%，市場(chǎng)供應(yīng)火熱。

在前述開(kāi)發(fā)商人士看來(lái)，受拿地滿(mǎn)2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)即收回土地政策的影響，2014年濟(jì)南住宅市場(chǎng)供應(yīng)出現(xiàn)了前所未有的“大爆發(fā)”。

成交套數(shù)、面積減3成

根據(jù)克爾瑞(CRIC)濟(jì)南方面統(tǒng)計(jì)，截至4月底，濟(jì)南普通住宅存量為661萬(wàn)平方米，而1~4月濟(jì)南普通住宅月均成交量為42萬(wàn)平方米。

以此計(jì)算，濟(jì)南的存量需要15.7個(gè)月才能消化完。在2013年年底時(shí)，該數(shù)字為11個(gè)月。15.7個(gè)月的去化周期離18個(gè)月供過(guò)于求的“紅線”又近了一步。數(shù)據(jù)顯示，2014上半年，濟(jì)南商品住宅成交套數(shù)約為20479套，較去年同期的30974套減少33.88%；銷(xiāo)售面積由去年同期的332.58萬(wàn)平方米下滑至226.86萬(wàn)平方米，降幅達(dá)到31.79%。

然而，在上述開(kāi)發(fā)商人士看來(lái)，存量的增長(zhǎng)在繼續(xù)，但市場(chǎng)的觀望情緒卻愈加濃厚，濟(jì)南今年的新建商品房成交依然難見(jiàn)起色。

對(duì)于濟(jì)南樓市下半年的走向，世聯(lián)怡高山東區(qū)域董事、總經(jīng)理朱江給出了自己的預(yù)測(cè)：房?jī)r(jià)將下降10%~15%，交易量反彈，限購(gòu)取消。

值得注意的是，濟(jì)南房管部門(mén)數(shù)據(jù)顯示，上周（6月23日至29日）濟(jì)南新建商品房市場(chǎng)共成交了2130套，相比上周1306增加824套，環(huán)比前一周上漲63%。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，成交量增加，除了開(kāi)發(fā)商的促銷(xiāo)力度加大外，濟(jì)南戶(hù)籍政策再次放寬，或許也是需求量進(jìn)一步增加的一個(gè)重要因素。