雖然眼下雙方回到了合作軌道，但房產(chǎn)中介在積極部署上游電商平臺(tái)，而電商也在部署下游代理服務(wù)，兩者都還念著吞并對(duì)方，沒(méi)有想著如何面向購(gòu)房者。若日后壟斷了上下游，購(gòu)房者權(quán)益更難以保障了，這是更讓人憂(yōu)心的。

□李宇嘉

京、滬、杭、渝、深等地近日相繼爆發(fā)房產(chǎn)中介集體圍剿房產(chǎn)電商平臺(tái)的事件，但均以電商妥協(xié)，降低經(jīng)紀(jì)人端口費(fèi)、取消無(wú)線(xiàn)端和APP等重復(fù)收費(fèi)而告終。所提條件得到滿(mǎn)足，房產(chǎn)中介遂見(jiàn)好就收，雙方重新回到合作軌道。看來(lái)，馬云所言的“互聯(lián)網(wǎng)消滅傳統(tǒng)中介”的論斷盡管在商業(yè)零售領(lǐng)域所向披靡，在房地產(chǎn)領(lǐng)域并不靈驗(yàn)。

房產(chǎn)中介之所以能存在，就在于房屋買(mǎi)賣(mài)雙方在房屋認(rèn)知信息與法律風(fēng)險(xiǎn)判斷上的嚴(yán)重信息不對(duì)稱(chēng)。由于位置固定性、多維屬性且差異大、產(chǎn)權(quán)完整性不確定、交易程序繁雜、交易風(fēng)險(xiǎn)和成本很大，房屋買(mǎi)賣(mài)雙方很少單獨(dú)接洽。中介不僅能提供房屋買(mǎi)賣(mài)信息咨詢(xún)和用戶(hù)看房體驗(yàn)，還能全程代理簽訂合同、登記備案、按揭服務(wù)和法律糾紛解決等服務(wù)，這大大減輕了信息不對(duì)稱(chēng)，降低了交易風(fēng)險(xiǎn)和成本。

相對(duì)于實(shí)體中介，互聯(lián)網(wǎng)電商平臺(tái)的最大優(yōu)勢(shì)恰恰是降低了信息不對(duì)稱(chēng)。比如，國(guó)內(nèi)最大的移動(dòng)找房軟件——安居客，能給買(mǎi)房者提供個(gè)性化定制、深度定位服務(wù)，而不止是搜索和瀏覽房源。購(gòu)房者拿著手機(jī)在任何地方都能找到訂制的房屋及所有該房屋橫向(同類(lèi)比較)信息和縱向(該屋過(guò)去一段時(shí)間內(nèi)的價(jià)格、看房、用戶(hù)評(píng)價(jià))信息，極大地降低了“找房人”和“賣(mài)房人”之間的信息不對(duì)稱(chēng)，這是傳統(tǒng)中介經(jīng)營(yíng)模式無(wú)法比擬的。

因此，房產(chǎn)中介非常愿意購(gòu)買(mǎi)電商平臺(tái)的端口，將自身代理居間服務(wù)的廣告和所代理的房源發(fā)布到統(tǒng)一的互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)上，并利用互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)集聚的海量用戶(hù)和黏度，最大限度地增加潛在客戶(hù)并促成交易，這也已成為傳統(tǒng)中介求得生存和發(fā)展的不二法門(mén)。電商平臺(tái)正是看到了傳統(tǒng)中介對(duì)其高度依賴(lài)的要害，不斷調(diào)高端口費(fèi)用。2008年至今，搜房網(wǎng)一個(gè)端口的費(fèi)用從每月60元一路飆升到今年的每月600元。

在樓市行情比較好情況下，電商平臺(tái)給中介帶來(lái)的增量傭金非常可觀，而中介也大肆擴(kuò)張實(shí)體店面，最大限度地利用電商平臺(tái)帶來(lái)的規(guī)模化客戶(hù)，電商平臺(tái)端口費(fèi)用上漲部分因此就被稀釋掉了，兩者相處還算融洽。但今年以來(lái)，主要城市二手房成交量回落約50%，樓市政策和前景非常不明朗，買(mǎi)賣(mài)雙方觀望情緒濃厚，中介代理傭金收入急劇下滑，實(shí)體店面租金成本問(wèn)題隨之凸顯，這是造成中介集體圍剿電商平臺(tái)的導(dǎo)火索。

另一個(gè)值得注意的原因是，近年來(lái)中介代理服務(wù)走向“一二手聯(lián)動(dòng)”，即同時(shí)代理開(kāi)發(fā)商新盤(pán)銷(xiāo)售和二手房買(mǎi)賣(mài)居間。由于二手房買(mǎi)賣(mài)存在巨大的店面成本，中介之間的競(jìng)爭(zhēng)也非常激烈，且一對(duì)一談判和代理所耗費(fèi)的時(shí)間和精力也很大，各大中介為此非常重視一手樓盤(pán)代理這塊新蛋糕。新房代理的核心是帶客戶(hù)到樓盤(pán)并促成交易，并不涉及簽訂合同、登記備案、按揭服務(wù)等必須要經(jīng)紀(jì)人代理的下游環(huán)節(jié)，電商也積極介入新盤(pán)代理服務(wù)。而且，電商在新盤(pán)代理時(shí)將其潛在客戶(hù)集聚規(guī)模大的優(yōu)勢(shì)發(fā)揮得淋漓盡致，而開(kāi)發(fā)商為提高營(yíng)銷(xiāo)效果，也提倡全民經(jīng)紀(jì)人的營(yíng)銷(xiāo)理念，非常重視電商平臺(tái)的代理。

電商平臺(tái)與傳統(tǒng)中介同時(shí)代理新盤(pán)銷(xiāo)售，兩者的沖突便不可避免。而且，電商還有為客戶(hù)提供優(yōu)惠(如搜房券返點(diǎn)、一萬(wàn)抵五萬(wàn)等)這樣的撒手锏。甚至，電商積極推廣全民經(jīng)紀(jì)人的理念，繞過(guò)傳統(tǒng)中介機(jī)構(gòu)而與直接經(jīng)紀(jì)人建立雇用與被雇用的關(guān)系，傳統(tǒng)中介機(jī)構(gòu)不僅被排除在外，而且其代理成本高、客戶(hù)覆蓋面窄的劣勢(shì)暴露無(wú)遺。

本質(zhì)上，相互競(jìng)爭(zhēng)的中介空前團(tuán)結(jié)一致地圍剿電商，是因?yàn)殡娚淘诤艽蟪潭壬咸钇搅朔课葙I(mǎi)賣(mài)信息不對(duì)稱(chēng)的鴻溝，侵蝕了傳統(tǒng)中介賴(lài)以生存的基礎(chǔ)，而且在新房代理服務(wù)這一新領(lǐng)域占了絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。若沖突持續(xù)下去，最后的結(jié)果是兩敗俱傷：電商因中介下架房源而損失賴(lài)以生存的端口費(fèi)，中介因集聚不到足夠的客戶(hù)而損失傭金、對(duì)沖實(shí)體店面成本。中介能提供簽合同、過(guò)戶(hù)、按揭和法律糾紛解決等服務(wù)，而電商無(wú)法提供；同樣，電商平臺(tái)黏附了海量的客戶(hù)資源，這是傳統(tǒng)中介靠等待上門(mén)聚集客戶(hù)的模式所無(wú)法比擬的。兩者心里都很明白，重回合作才能共贏，而合作的關(guān)鍵，在于合理分配房屋買(mǎi)賣(mài)代理整個(gè)鏈條上的增值收益，即消費(fèi)者繳納的傭金在上游信息端的電商平臺(tái)和下游服務(wù)端的中介之間該如何合理分配。

未來(lái)，電商要強(qiáng)化信息平臺(tái)建設(shè)，提高中介對(duì)其的依賴(lài)度。一方面，通過(guò)分布于各主要城市的本地化站點(diǎn)建設(shè)，不斷匯聚有買(mǎi)房和租房需求的客戶(hù)流量，并向中介公司兜售房源信息接入端口；另一方面，基于移動(dòng)互聯(lián)發(fā)布同類(lèi)型房屋比較、中介競(jìng)價(jià)服務(wù)、看房者評(píng)價(jià)等等在傳統(tǒng)中介買(mǎi)房代理服務(wù)模式下無(wú)法獲得的體驗(yàn)服務(wù)，形成區(qū)別于中介現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)的房屋銷(xiāo)售增值服務(wù)。同樣，未來(lái)中介要優(yōu)化代理服務(wù)，提高附加價(jià)值，如房屋售后租賃、住房抵押消費(fèi)貸款服務(wù)、以房養(yǎng)老、物業(yè)管理、社區(qū)服務(wù)等房屋在售后鏈條上可能產(chǎn)生的新業(yè)務(wù)，形成電商無(wú)法取代的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

目前來(lái)看，兩者掐架更多還是為了各自的利益，而不是以購(gòu)房者為導(dǎo)向，加強(qiáng)各自核心競(jìng)爭(zhēng)力的培育，贏得客戶(hù)增值服務(wù)。電商一味地盯著按點(diǎn)擊量收費(fèi)這一“睡覺(jué)也賺錢(qián)”的規(guī)則不放，無(wú)視該規(guī)則造成虛假房源泛濫、購(gòu)房成本增加等損害購(gòu)房者權(quán)益的現(xiàn)實(shí)；而中介不是想著如何盡快向“以細(xì)微服務(wù)來(lái)贏得客戶(hù)”的模式轉(zhuǎn)變，而是極力維護(hù)信息不對(duì)稱(chēng)下吃差價(jià)、“二房東”等超額收益，在兩敗俱傷的同時(shí)也傷害了購(gòu)房者。雖然眼下雙方回到合作軌道，但中介在部署上游電商平臺(tái)，而電商也在部署下游代理服務(wù)，兩者都還念著吞并對(duì)方，沒(méi)有想著如何面向購(gòu)房者，若日后壟斷了上下游，購(gòu)房者權(quán)益更難以保障了，這是更讓人憂(yōu)心的。

(作者系深圳市房地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究員)