□鄧郁松

■今年以來房地產開發投資增速的回落包括房地產新開工面積的下降，是房地產市場發展到一定階段的必然結果，是趨勢性的，也是正常的回落。隨著由供不應求向供求基本平衡的轉變，我國的房地產市場正在從此前的快速發展階段進入平穩發展階段。

■我國人口增長態勢已明顯放緩，考慮到目前住房需求狀況的變化，借鑒日本等發達經濟體住房市場發展與人口變動之間的規律，可以判斷我國住房建設的峰值已到。

■要根據新階段房地產需求特點、人口結構變化特征，適時完善相關政策，防范房地產風險，努力實現房地產市場平穩運行：一是要更加重視完善有利于居民持續換購住房的政策，二是要更加重視防范房價泡沫風險，保持房地產信貸政策基本穩定，應盡可能實行中性的房地產金融政策，三是要防范和化解房地產供給過剩風險。

今年以來，我國房地產開發投資增速持續回落，新開工面積和銷售面積均低于上年同期，5月份70個大中城市房價環比下降的城市已達到35個，房地產價格持續較快上漲的態勢也得以改變。雖然房地產市場形勢的短期波動與多種因素有關，但必須看到，投資增速等指標的變化實際上表明我國房地產市場正在從過去15年的快速增長階段轉向平穩發展階段。準確把握新階段的發展特征，將有利于全面、客觀看待判斷房地產市場形勢的變化，并根據房地產發展階段的變化進一步完善相關政策。

城鎮住房總量不足矛盾已基本解決

1998年以來我國房屋建設速度明顯加快，2013年全國房屋新開工面積達到20.1億平方米，是1998年的9.87倍。隨著房屋建設規模的不斷擴大，我國城鎮居民住房條件明顯改善。2012年，我國城鎮居民人均住房面積達到32.91平方米，比1998年提高了14.25平方米。根據國務院發展研究中心市場經濟研究所課題組測算，目前我國城鎮戶均住房已達到一套左右，城鎮住房總量不足的矛盾已基本解決，但仍面臨區域住房市場發展不平衡，住房成套率和住房質量有待進一步提升等問題。

雖然從國際經驗看，我國人口的城鎮化率仍有較大提升空間，但由于目前城鎮存量人口住房總量不足的問題已得到基本解決，人均住房面積也得到較大提升，這意味著未來城鎮住房需求將呈現與以往不同的特征，住房的增量需求將主要來自現有存量房(如棚戶區、老舊小區的拆遷改造等)的更新改造、城鎮新增人口和家庭小型化帶來的新增需求三方面。

2010年以來我國住宅新開工面積較此前大幅增長，過去4年住宅年均新開工面積達到13.8億平方米，年均住宅新開工面積是2006年的2.14倍。從2014年開始，前期大規模開工建設的住宅將相繼進入竣工期，這一過程將持續5年左右的時間。住房竣工量的明顯增加將進一步增加存量住宅數量，加之我國大力推行計劃生育和優生優育等政策，人口增長態勢已明顯放緩，考慮到目前住房需求狀況的變化，借鑒日本等發達經濟體住房市場發展與人口變動之間的規律，可以判斷我國住房建設的峰值已到。雖然2013年全國房屋新開工面積略高于2011年的水平，但2013年住宅新開工面積卻略低于2011年。由于住宅新開工規模占全部房屋新開工規模的75%左右，住房新開工規模峰值的出現意味著2013年很可能是我國房地產新開工面積的峰值。

因此，今年以來房地產開發投資增速的回落、包括房地產新開工面積的下降是房地產市場發展到一定階段的必然結果，是趨勢性的，也是正常的回落。隨著我國房地產市場由供不應求向供求基本平衡的轉變，我國的房地產市場正在從此前的快速發展階段進入平穩發展階段。

房地產平穩發展階段的特征與關注點

無論從過去15年我國房地產市場發展的情況看，還是從日本等典型經濟體房地產市場發展歷程看，在房地產市場快速發展階段普遍呈現投資增速較高、銷售量持續較快增長、房價漲幅較高的特征。但在進入平穩發展階段后，房地產新開工面積將會下降，新房銷售量將會減少，二手房交易量增多，投資增速和房價漲幅也將回落。顯然，房地產市場發展階段不同，市場運行特征會存在較大差異。因此，既不能將發達經濟體房地產市場處于平穩發展階段的特征作為評判過去15年我國房地產市場快速發展期運行是否正常的標準，也不宜將過去15年我國房地產各項指標的較快增長作為可以長期持續的標準。還要認識到，美國、日本等典型經濟體都是在進入平穩發展階段后，出現房地產泡沫風險等問題。因此，在我國房地產市場開始進入平穩發展階段后，需要根據新階段房地產需求特點、人口結構變化特征，適時完善相關政策，防范房地產風險，努力實現房地產市場平穩運行。

一是要更加重視完善有利于居民持續換購住房的政策。居民改善住房是一個持續過程，隨著居民年齡、工作、家庭和收入等情況的變化，居民將會經歷多次換購住房的過程，以不斷改善居住條件。國際經驗表明，購房年齡人口主要集中在20-64歲，其中20-34歲以首次置業為主，35—64歲主要是改善型需求。從我國人口結構看，處于首次置業階段的年齡人口大約占全部購房年齡段人口的1/3,而處于改善型需求年齡段的人口大約占全部購房年齡段人口的2/3。因此在住房總量不足的矛盾基本解決后，在住房政策方面，需要更加重視完善有利于居民持續換購住房的金融、稅收等方面的政策，如降低房地產交易環節稅費，鼓勵梯度消費；進一步完善信貸政策，支持居民正常的改善型需求等。隨著我國住房總量規模的擴大，完善有利于居民持續換購住房的政策，不僅有利于不斷提高居民的居住水平，而且居民換購住房會對房屋中介、建材、家具、家電、裝修等相關行業增長形成較大的帶動作用，這也會在一定程度上對沖房地產投資增速正常回落的影響。

二是要更加重視防范房價泡沫風險。為刺激經濟增長實行低利率政策是美國、日本等典型經濟體催生房價泡沫的首要原因，而在長期實行低利率政策后快速、大幅提高利率水平則是引爆房價泡沫的直接原因。由于房地產金融政策、特別是信貸政策的大幅調整對房地產市場影響較大，要保持房地產市場的穩定運行，防范房價泡沫風險，就要保持房地產信貸政策基本穩定，為此，應盡可能實行中性的房地產金融政策，既不鼓勵、也不抑制對房地產開發企業的開發貸款和對居民的住房消費貸款。如因宏觀經濟變化而調整貨幣政策、特別是利率政策時，要采取有效措施對沖利率調整對房地產市場的影響，如可實行首付與貸款利率反向調節政策，在利率水平提高時適當降低首付比例，在下調利率時適當增加首付比例，向市場傳遞中性的住房金融政策信號。

三是要防范和化解房地產供給過剩風險。2010年以來，我國房屋新開工面積較此前大幅增長，其中部分城市房地產市場新增供應量顯著超過當地的正常需求量，由此形成供給過剩問題，這實際上是產能過剩在房地產領域的表現。目前，一些城市待售房規模過大、供給過剩問題較為突出，需要采取有針對性的措施，化解部分城市供給過剩型的風險。建議對房地產新增供應量過大和去庫存周期過長的城市，嚴控新增用地規模，通過減少土地供應量逐步解決部分城市供應量過大問題，防止產能過剩問題在房地產領域蔓延。

四是要更加重視提高住房質量和改善人居環境。在城鎮住房總量不足的矛盾基本解決后，需要將住房政策重點轉向提高住房質量和改善人居環境，提高住房成套率，并在住房建設和改造中更加重視從節能和可持續發展的目標出發不斷提高住房的功能要求。

(作者系國務院發展研究中心市場經濟研究所副所長)