編者按：走過一路荊棘的半年，中國房地產(chǎn)在2014年迎來新的調(diào)整周期。在前景不明的下行通道中，分化與轉(zhuǎn)型成為行業(yè)的全新課題與考驗，期待已久的"市場力量"何時能回歸房地產(chǎn)行業(yè)？健康、成熟的房地產(chǎn)行業(yè)何時能真正到來？

8月6~9日，2014博鰲房地產(chǎn)論壇海南再啟，圍繞主題"下行通道中的房地產(chǎn)"，觀點地產(chǎn)新媒體遍訪海內(nèi)外知名經(jīng)濟學(xué)家、企業(yè)領(lǐng)袖、行業(yè)精英、金融學(xué)者，梳理市場實情，明辨行業(yè)未來。

數(shù)據(jù)顯示，今年前5個月深圳一二手房成交總量僅為306萬平方米，同比下降42.8%，創(chuàng)2008年以來新低。

面對樓市的下行，高緯環(huán)球深圳分公司總經(jīng)理董韶川在接受觀點地產(chǎn)新媒體采訪時也表示："住宅以前一直高速發(fā)展，在很多城市里面甚至占到了整個城市GDP的50%，這是個很不健康的態(tài)勢。"

董韶川透露，不光是深圳，其他部分城市像惠州、淡水等，亮燈率是非常低的。他認(rèn)為，住宅成交出現(xiàn)下降，是一個回歸理性的過程，代表著市場開始趨于冷靜。與此同時，住宅的冷靜必然帶來寫字樓、零售需求的增多。

盡管如此，董韶川并不鼓勵所有投資者扎堆商業(yè)地產(chǎn)。在他看來，商業(yè)地產(chǎn)更為復(fù)雜，形成商圈需要長時間的沉淀，不是所有小的投資者都有耐心等待。

值得注意的是，自去年開始，深圳很多購物中心招商并不是很理想，場內(nèi)出現(xiàn)較大面積的空置。董韶川對此表示，深圳商業(yè)地產(chǎn)同質(zhì)化過于嚴(yán)重，金光華、萬象城、中信、益田、壹方城、繽紛海港城等，都是休閑、娛樂、影院的業(yè)態(tài)組合。

董韶川進一步指出，中國商業(yè)地產(chǎn)面臨的問題包括品牌、業(yè)態(tài)形式存在單一性，融資、在合作的方式過于單一，能具備從提升品牌的形象、品牌的價值，到推廣、布局、管理的能力的專業(yè)人才也很稀缺。除此以外，電商也在逐漸改變我們的生活，這是商業(yè)地產(chǎn)的新挑戰(zhàn)。

體驗式業(yè)態(tài)或許可以解決商業(yè)地產(chǎn)同質(zhì)化問題，使商業(yè)地產(chǎn)生命力得到保障，董韶川表示，商業(yè)地產(chǎn)環(huán)境應(yīng)該帶來的是這種感受--在商業(yè)環(huán)境里面，有一種其他地方、其他方式不能獲得的生命體驗。

商業(yè)地產(chǎn)不能只是一個賣東西的場所，應(yīng)該是一個消費時間的場所，是生活方式的引領(lǐng)者和創(chuàng)造者。董韶川強調(diào)，我們還在從中國制造轉(zhuǎn)向中國創(chuàng)造的過程中，商業(yè)地產(chǎn)自己的東西非常少。

這是商業(yè)地產(chǎn)面臨的狀態(tài)，解決這個問題要思考，要有意識，因為改變需要時間。

以下是觀點地產(chǎn)新媒體對高緯環(huán)球深圳分公司總經(jīng)理董韶川的采訪實錄：

觀點地產(chǎn)新媒體：五月份深圳住宅一二手房成交量下滑，創(chuàng)2008年以來新低，對商業(yè)地產(chǎn)會產(chǎn)生什么影響？商業(yè)和住宅之間存在什么樣的關(guān)系？

董韶川：傳統(tǒng)上很多人會把商業(yè)和住宅都作為一種投資產(chǎn)品或者商業(yè)產(chǎn)品來看待，其實住宅產(chǎn)品應(yīng)該是針對國計民生的保障性、配套性、滿足社會需求的產(chǎn)品，不應(yīng)該成為投資產(chǎn)品或者商品。

不光是深圳，其他城市尤其是惠州、淡水等，城市亮燈率非常低，人均住宅面積飽和程度也不高。住宅以前一直高速發(fā)展，在很多城市里面甚至占到整個城市GDP的50%，這是個很不健康的態(tài)勢。

在現(xiàn)在的狀況下，住宅市場很快完全冷卻下來或者硬著陸的情況不太可能會發(fā)生，民眾和社會很難接受硬梆梆的落地。因為這里面牽扯到各方利益，影響面會非常巨大。但是中國城鎮(zhèn)化還在不斷前進，過去的產(chǎn)品形態(tài)不能滿足現(xiàn)在人們生活品質(zhì)提升的需要，中國還有很多人要進入到大城市，城市的發(fā)展形態(tài)和一些大型城市也會像現(xiàn)在的發(fā)達國家一樣。

現(xiàn)在只能說是一個回歸理性的過程，也是個良性的過程，讓未來發(fā)展有一個更清晰的判斷或者思考的過程，這是好事。

住宅市場的冷靜必然會帶來商業(yè)、寫字樓、零售需求的增多，加上政策對于住宅的各種調(diào)控和限制，資金肯定要找出路。

因為商業(yè)地產(chǎn)是更復(fù)雜的過程，和價值和業(yè)態(tài)組合方式有非常大的關(guān)系。除了非常旺的傳統(tǒng)商圈，對于業(yè)態(tài)的要求不會那么高，因為商業(yè)最大的價值體現(xiàn)是在于經(jīng)營帶來價值提升。

這種情況下，寫字樓和商場的商業(yè)價值想要最大化，一定要有個統(tǒng)一經(jīng)營的過程。如果想要商業(yè)價值在短期內(nèi)體現(xiàn)，對于經(jīng)營能力有很高的要求。

靠自然選擇的過程會比較漫長，而且不是所有投資者都能夠有耐心。對于個人投資者，商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)程度和風(fēng)險相對比較高一些，對于整個城市商業(yè)發(fā)展的趨勢判斷要有足夠的經(jīng)驗和前瞻性。

觀點地產(chǎn)新媒體：去年深圳很多購物中心集中開業(yè)，但是招商情況不是很理想，是不是因為宏觀調(diào)控的原因？

董韶川：商業(yè)要從整個大環(huán)境去觀察，深圳商業(yè)地產(chǎn)同質(zhì)化過于嚴(yán)重，從金光華、萬象城、中信、益田、壹方城、繽紛海港城等來看，都是休閑、娛樂、影院。

中國商業(yè)地產(chǎn)面臨幾個問題，第一是產(chǎn)品的同質(zhì)化現(xiàn)象很嚴(yán)重；第二，業(yè)態(tài)的形式很單一，沒有變化性、參與性或者更多消費體驗的業(yè)態(tài)；第三，中國商業(yè)的專業(yè)人才非常稀缺，導(dǎo)致產(chǎn)品形態(tài)、經(jīng)營方式等都比較單一。

此外，商業(yè)投資環(huán)境或者融資、合作方面也過于單一，導(dǎo)致發(fā)展受到制約，不能找到商業(yè)突破性的發(fā)展機會。

觀點地產(chǎn)新媒體：國內(nèi)企業(yè)不僅有同行的競爭，還有電商方面的競爭，電商的興起對商業(yè)地產(chǎn)造成什么沖擊？

董韶川：現(xiàn)在電商真的在改變我們的生活，這是商業(yè)地產(chǎn)的新挑戰(zhàn)。

商業(yè)地產(chǎn)最需要創(chuàng)新，不光是賣東西的場所，也是消費時間的場所，是一種生活方式的引領(lǐng)者和創(chuàng)造者，這是商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該有的功能。今后很多東西都會被電商取代，電商可以解決很多消費需求。但是為什么人們還是需要出去消費？

商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該是人們重新調(diào)整自己生活方式的一個重要場所，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該帶來這種感受--在商業(yè)環(huán)境里面，有一種其他地方、其他方式不能獲得的生命體驗。

這會是商業(yè)地產(chǎn)未來的發(fā)展方向，是虛擬世界沒辦法取代的，所以商業(yè)地產(chǎn)未來要往這個方向更多思考，才能夠使商業(yè)地產(chǎn)得到提升，使商業(yè)地產(chǎn)的生命力得到保障。

觀點地產(chǎn)新媒體：深圳寫字樓市場會不會面臨空置率過高，或者供應(yīng)量過剩的問題？

董韶川：深圳的經(jīng)濟可以承受更多的寫字樓市場需求。我們做了一個統(tǒng)計，2016年之前深圳都沒有大體量寫字樓項目投放市場，2016年之后可能每年都有差不多100萬平方米持續(xù)投入；到2020年，深圳福田區(qū)、南山區(qū)、前海、后海每年有100萬平方米的市場供給。

深圳市場上每年甲級寫字樓的吸納量大概是15到20萬平方米，未來兩年內(nèi)沒什么新的供給，會有一部分需求被壓抑。雖然說未來每年有100萬平方米的體量，但這里面大部分都是金融總部，里面有70%、80%是自營性面積。

雖然未來每年有100萬平方米供應(yīng)量，但是我們對市場的供求關(guān)系保持樂觀。

觀點地產(chǎn)新媒體：深圳商業(yè)地產(chǎn)市場產(chǎn)生泡沫的可能性大不大？

董韶川：現(xiàn)在不能說泡沫，只能說商業(yè)地產(chǎn)同質(zhì)化現(xiàn)象過于嚴(yán)重，而且每個開發(fā)商對于商業(yè)認(rèn)知、解讀的能力差別很大。

每一個項目應(yīng)該有自己獨特的市場定位和氣質(zhì)，目標(biāo)客戶是什么？要營造一種什么樣的商業(yè)空間？很多項目缺乏更深層次的思考，或者缺乏獨特的氣質(zhì)。

觀點地產(chǎn)新媒體：體驗式業(yè)態(tài)可以解決同質(zhì)化，會不會形成另外一種同質(zhì)化現(xiàn)象？有沒有其他可借鑒的業(yè)態(tài)來解決同質(zhì)化現(xiàn)象？

董韶川：這就是品牌的稀缺和人才的稀缺。除了親子、娛樂等幾個元素之外，似乎沒有什么別的體驗式業(yè)態(tài)，這些只是表層的體驗。更多的體驗是要給人帶來更多感官、心靈的震撼，環(huán)境的打造，植入人文、藝術(shù)的氣息，都有很多的文章可以做。

在國外，日本有一個啤酒廠改造的商業(yè)，是一個將近百年歷史的啤酒廠，基本上在啤酒廠原貌里面改造商業(yè)項目。有啤酒博物館，自釀啤酒，還有啤酒的衍生品，還有一些商業(yè)、酒吧文化元素。

在中國，很多商業(yè)項目缺少藝術(shù)氣質(zhì)或者文化概念、元素的提升。我們要真正去探求文化、藝術(shù)、歷史，里面有無限的寶藏，也可以和線上一些項目資源或者區(qū)域資源進行整合。

創(chuàng)意的東西是無限的，我們還在從中國制造轉(zhuǎn)向中國創(chuàng)造的過程中，商業(yè)地產(chǎn)也是在學(xué)別人已有的東西，自己的非常少。這是商業(yè)地產(chǎn)面臨的狀態(tài)，解決這個問題要進行思考。

觀點地產(chǎn)新媒體：很多項目通過降價的方式進行促銷，是不是刺激成交的唯一方式？

董韶川：價格是一個很重要的因素，畢竟是一個商業(yè)行為，沒有錯的產(chǎn)品，只有錯的價格。但是單純靠價格去刺激，對市場是一種誤導(dǎo)，是一種飲鴆止渴的方式。

開發(fā)商來要回籠現(xiàn)金，必須要提升自己的銷售速度和銷售額，這是個無奈的選擇。但是對于投資者，對于老百姓還是要以謹(jǐn)慎為主，占了小便宜可能要吃大虧。

觀點地產(chǎn)新媒體：中國經(jīng)濟增長的壓力很大，房地產(chǎn)下行也是其中一個特別重要的因素，怎么看中國經(jīng)濟與房地產(chǎn)之間的相互影響？

董韶川：房地產(chǎn)不應(yīng)該是經(jīng)濟的主要支柱產(chǎn)業(yè)，城市發(fā)展需要一些別的支柱產(chǎn)業(yè)。

有三個數(shù)據(jù)了解以后，基本上就可以對城市的經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢進行判斷：第一個城市人口，第二是城市GDP，第三是城市的支柱產(chǎn)業(yè)。

中國現(xiàn)在的政策也是非常鼓勵和扶持產(chǎn)業(yè)，我們以前是世界工廠，現(xiàn)在由于房地產(chǎn)走得太快，原來優(yōu)質(zhì)、廉價勞動力、土地變得不廉價了，就失去了競爭力。世界工廠轉(zhuǎn)移以后，實體產(chǎn)業(yè)又受到影響，房價也上去了。現(xiàn)在更多是要關(guān)注基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，關(guān)注能夠真正對社會發(fā)展進步有推動作用的產(chǎn)業(yè)。