每經記者 杜冉樂 發自成都

今年以來，成都萬科一改過往低調的做派，而開始頻繁在營銷策略上持續發力，僅在2014年上半年就瘋狂吸金超過25億元，再次回歸成都樓市三巨頭之列，續寫“王者歸來”不再是一個傳說。

作為深耕成都樓市的粵派品牌房企之一，萬科地產入蓉15年以來，為成都樓市帶來了哪些新的驚喜？隨著當前樓市進入深度調整期，成都萬科將如何調整戰略部署，又是如何實現樓市逆襲的？如何看待成都樓市新趨勢？面對這些疑問，《每日經濟新聞》記者近期專訪了萬科地產成都公司總經理張晉元先生。

“提供比市場更好的裝修”

NBD：在您看來，萬科進入成都15年為成都樓市帶來哪些新的東西？

張晉元：用一句話講，就是給客戶帶來了更好的產品和服務。不斷滿足客戶的不同需求。經過十多年的本地化研發與實踐，萬科可以做出品質更高、價格更低的產品。

從質量來講，我們通過自己的努力，利用工業化的技術，在成都將建筑主體結構誤差縮小到了毫米級別，而市場上厘米級別誤差就算是好房子，這是萬科給成都客戶帶來的別人無法提供的東西。

在服務方面，我們不僅關注售前，更關注售后，包括住進社區的感受和體驗。不光是物業方面，在配套上我們也有很多動作。比如在海悅匯城項目，萬科自有品牌的第五食堂，基本是以成本價格給業主提供一日三餐的服務。在城市花園項目，萬科的長者專顧中心也已開業，為社區內的老人提供照料服務。

NBD：在萬科精裝修與成都多樣化購房需求之間，您覺得這是否存在沖突？如何來解決這一問題？

張晉元：裝修策略是萬科一直堅持的。除了極個別的別墅項目以外，萬科在成都基本上是100％裝修交付的。買過房自己裝修過的客戶，都知道裝修是一件很頭痛的事情，自己跟裝修公司打交道很痛苦，會花大量的時間、精力以及額外的錢。因為裝修有很多門道。此外，裝修質量也難以控制。

本著為客戶負責的態度，我們提供比市場上更好的裝修服務。萬科的裝修成本有優勢、質量也有保證。這些和個性化在一定程度上是一個取舍，選擇了萬科裝修房，可能會放棄一部分個性化的要求。

不過，經過多年客戶研究和實踐積累，我們現在的裝修標準是能夠滿足大部分客戶需求的，而且我們的裝修標準不是一成不變的，不同的項目有不同的裝修風格，萬科內部有不同類型的裝修風格，相對應匹配給不同類型的項目。另外，一個房間的布置更重要的是靠軟裝，房子的個性化是靠客戶后期的布置，裝修并不會有那么明顯的影響。

首試“萬科購房中心”

NBD：今年以來，成都萬科的營銷動作高潮迭起，您能否解釋一下這些動作背后的商業邏輯？

張晉元：大家看起來萬科今年突然有很多發力的營銷動作，但其實這是一個過去幾年一直持續的動作。只不過在去年下半年，有七個新項目入市、開盤，今年正好到了結果的時候。經過了幾年耕耘，終于看到了成都萬科有全產品線覆蓋的情況出現。

我們現在在售的有十三個項目，這是歷史第一次。從首置首改，到高端；從住宅，到商業到寫字樓；從傳統主城區到高新區，到新都比較宜居的地方，都有萬科的項目。所以，成都萬科今年是有條件來做集中發力、整合營銷的事情。

營銷策略很簡單，一切圍繞客戶、一切圍繞客戶的需求。去年年底，郁亮總裁帶隊去互聯網企業學習，我個人學到的是，互聯網精神就是“客戶精神”，怎樣通過創新想各種辦法去滿足客戶的需求。

所以，成都萬科今年做的所有營銷動作都是圍繞這一點，比如春節做“春節期間連市不打烊”，是因為我們看到了有大量的返鄉客回到成都，一年只會在成都待一周，待十幾天。如果我們不做，就失去了服務客戶的機會。

成都萬科將會在7月底推出“萬科購房中心”，在一個實體的地方，有專業的客戶顧問提供一站式服務，滿足客戶的真實需求，來這個地方，可以了解萬科在成都的所有項目。這是成都萬科整合營銷的新手段，也會是萬科在全國的首個一站式的購房中心。

“萬科從來不講（銷售）計劃”

NBD：既然營銷動作這么大，您可否透露一下今年的業績目標？

張晉元：萬科從來不講銷售計劃和銷售目標。我們也不是按照銷售計劃、目標來考核的，這是萬科獨有的企業文化，更關注的是怎樣為客戶提供更好的產品和服務，更關注經營上如何周轉得快一些。

成都萬科今年沒有明確的銷售目標，但應該說今年的銷售會比去年有所增長。

NBD：在土地市場上，成都萬科今年會不會有大的動作？

張晉元：不管市場怎么樣，萬科都會持續投資，而投資的原則就是謹慎投資，不會拿高價地塊，不會當地王，在成都也一樣。只要有合適的機會，我們都會持續地拿地。我們會非常關注主城區和部分二圈層市場。

成都房價無泡沫

NBD：成都樓市去年供應量與成交量都在一千萬平方米以上，市場競爭尤為激烈，您如何看待未來成都樓市的發展趨勢？

張晉元：在全國各大城市中，成都的住宅市場是相對比較健康的。這個市場需求巨大，有1400萬人口，每年還有30萬人再往里走。我們自己的成交數據也顯示，有10%-20%都是外地客戶，這是一個很能吸納人口進入的城市。

成都的土地出讓方式也比較合理，并沒有出現很多城市土地供應量偏大的情況，因此商品住宅供需相對平衡。此外，在業內人士來看，成都的房價是較低的。無論是房價房租比，還是房價地價比，甚至成都房價跟其他核心城市比，怎么看成都的房價都顯得較低。從價格和供需關系來看，成都商品住宅市場都沒有泡沫，這個市場很健康。

但即便是再健康的市場、行業，出現波動也是很正常的。尤其是房地產是一個周期性比較行業。在我看來，截止到現在，市場表現是正常波動而已。

物流地產更注重精細化管理

NBD：據報道稱，北京萬科已涉足物流地產，來配合城市配套服務商的最新定位，那么成都萬科有沒有這方面的考慮？

張晉元：成都萬科一直在尋找這樣的機會，萬科過去是服務老百姓、服務居住需要，但隨著我們實力、能力的增長，可以做更多的事情服務這個城市。

物流地產就是我們在“城市配套服務商”這個概念提出的基礎上看到的很好的機會，中國物流用地的人均面積跟發達國家差得很遠，就連美國的1/14還不到。

成都都是西部中心，無論從交通、人口、經濟來看，成都很有條件和需求來做物流地產。

NBD：相對住宅地產，您如何看待這兩者之間的區別？

張晉元：物流地產和住宅是完全不同的生意，住宅是賣房子，物流地產是收租金、是持有物業。從經營來講，它比住宅更關注如何精細化地管理運營、控制成本。拿到一塊物流地塊，怎么盡快把它做出來，收到租金，是很關鍵的。另外，物流地產服務的對象不一樣，住宅服務個人客戶，物流服務企業。

物流的上下游產業鏈很廣，最上游其實是基金。做大物流地產光靠自己是不夠的，必須要有符合這樣屬性的資金進來。目前，萬科也跟黑石、KKR等國際知名基金在進行相關的溝通。

其次，要有招商資源，如果有了物流園區，要看你能否找到進駐企業。萬科在中國有三十年相應的積累，國內外的相關企業資源都有。

與住宅相比，物流園區的單方開發成本會低一些。首先建筑結構不一樣；其次，不需要裝修，可以少用很多部品材料，一個是放貨物的房子，一個是人住的房子，肯定是不一樣的。