每經記者楊羚強發自上海 “追求有質量的增長?！边@是今年初以來，房地產開發商常掛在嘴邊的話。在港股市場，一些銷售規模大幅增長，但利潤沒有同步跟上的公司，股價出現下跌；反倒是銷售規模略有增長甚至下降的公司，卻因為利潤增長超過了銷售增幅，而受到資本的推崇，股價連續上漲。 一位研究港股市場的分析師告訴《每日經濟新聞》記者，資本市場非常務實，并不會因為某家公司的銷售規模大就會對其認可；他們更青睞銷售規模有增長，同時盈利能同步跟上，甚至超過的公司。 資本市場的擔憂，并非多余。海通證券之前的研究報告顯示，在過去的兩三年里，內地房價和地價上漲的幅度均只比當年的CPI略高。西南財經大學的一份研究報告便指出，未來房地產市場的供求缺口將減小，房地產市場的增速會越來越慢。 在這樣的背景下，如果房地產企業延續使用粗放的發展模式，不僅不可能獲得高利潤，反而會大大提升經營風險。這使得“有質量的增長”已經成為全行業的共識。 有質量的增長，要求房地產商必須嚴控債務規模等問題。 在這方面，各家地產開發商都在最近的一年里不斷“鍛煉身體”“均衡營養”，提高企業的“健康”程度：一方面通過發行優先票據、永續債和可轉債等調整債務結構，將短期債務轉為長期債務；另一方面則通過不斷引入其他合作股東，包括股權式地產基金，以及引入更多優勢的合作企業，提升公司經營的絕對實力。 此外，近年來，房地產商在拿地方面也極為審慎，利用數據研究系統，選擇盈利能力最強的房地產開發用地，堅決不拿高風險地塊。還有部分開發商選擇降低持有物業的數量，降低自有資金的占用比例，讓沉淀的資金發揮更高的經營效益。對那些根據規劃不得不開發的商業項目，開發商也會選擇減少需要持有的商業面積，盡可能地出售，或者打包成金融類的理財產品，實施持有物業的資產證券化。 與此同時，開發商的運營模式也發生了非常大的變化，從重資產的開發逐漸向輕資產的資產管理開發模式轉變，進而控制風險。社區金融、物業管理、增值服務……這些原本開發商看不上的業務，現在也被其視為新的利潤增長點。 龍光地產：“低成本、高利潤”成核心競爭力 每經記者區家彥發自廣州 近年來，與多數新晉內地房地產在港交所上市企業上市即破發不同的是，龍光地產自去年12月在港掛牌以來，始終收報于2.1港元/股的發行價上方，顯示出公司深受投資者信賴。這與龍光地產追求的質量型增長模式不無關系。 龍光地產公布的2013年年報顯示，龍光地產去年已確認的收益為111.2億元，同比增長68.8%，報告期內核心溢利為20.45億元，同比大增73.6%，核心利潤率為18.4%，較2012年全年的17.9%增加了0.5個百分點。龍光地產董事會主席紀海鵬坦言，龍光地產的核心競爭力在于成本低、利潤高，2012年公司的凈利潤率（不含評估增值）達到18%，毛利率達到39%，在內地房地產在港上市企業中處于較高水平。 此外，龍光地產上市后打通了海外融資渠道，一方面對債務結構進行優化，財務風險處在更加健康的水平；另一方面，上市加強了企業的內部治理，公司更加強調透明和規范化發展。公司年報顯示，龍光地產資金結構簡潔，融資成本較低，所融資金的平均成本僅為8.42%，截至去年末，龍光地產成功將凈負債率大幅降低至60.9%，遠低于行業平均水平，良好的財務狀況為龍光地產未來實現高速增長奠定了堅實基礎。 雅居樂地產：“去家族化”完善管理體制 每經記者區家彥發自廣州 盡管今年上半年房地產市場持續下行，但雅居樂依然獲得了可觀的業績增長。公司最新公布的銷售數據顯示，今年上半年，雅居樂累計實現的銷售金額為216.7億元，同比增長34.2%，銷售增速在行業內位居前列，按照今年初公司公布的480億元銷售目標，上半年雅居樂的完成率為45.1%，成為少數完成率在四成以上的房企。 雅居樂良好的業績與今年來推出的多項戰略改革不無關系。今年3月，雅居樂在人事結構方面進行了重大調整，任命黃奉潮、梁正堅、陳忠其3位職業經理人擔任執行董事，其中黃奉潮負責海南及云南區域項目管理及經營，梁正堅負責華南區域項目的管理及經營，陳忠其負責地產開發工程管理。此外，雅居樂管理層提出了銷售管理權限下放，企業五個區域的地區總監將負責擔當起投資、拿地、營銷等全方位的管理，并且通過良好的獎罰制度，提升員工積極性。 輝立證券房地產分析師陳耕認為，隨著雅居樂從一家區域性房企發展成全國性地產公司，企業的管理層從原來的家族式管理逐漸向職業經理人模式調整，這是企業在治理體系上的一次巨大進步。隨著公司注重提高周轉率且在全國的布局逐漸完善，將有助于雅居樂在未來沖刺更高的銷售目標，甚至進入上市房企第一梯隊。 佳兆業地產：聯手生命人壽探索雙贏合作 每經記者區家彥發自廣州 目前，房地產開發已從單兵作戰進入聯合戰斗的時代，合作開發逐漸成為主流模式，險資與房企的聯合更是成為行業內的新穎合作模式。 今年4月9日，經過21輪爭奪，佳兆業地產和生命人壽聯合體以54億元競得“大鵬下沙濱海生態旅游度假區整體開發項目”，這也是深圳自2001年建立土地招拍掛市場以來，出讓土地面積最大的一幅地塊。 事實上，佳兆業地產與生命人壽的合作由來已久，早在2009年12月，佳兆業地產宣布，與生命人壽簽訂為期五年的策略聯盟框架協議，共同探索商業地產領域的投資商機，雙方將以租賃、買賣、信托、抵押融資等方式開展合作。此外，生命人壽自去年10月以來，已連續兩次增持佳兆業，目前的持股比例高達15.2%，是佳兆業地產的第二大股東。 克爾瑞研究員陳開朝表示，隨著雙方合作不斷深入，佳兆業地產后續拿地和開發投入都可以通過項目合營公司向生命人壽借貸，這樣佳兆業就可實現低投入、低成本運作。對生命人壽而言，其則可以坐享借貸利息和盈利分紅，這是房企與保險機構合作的一次創新。 時代地產：“生活藝術家”增加產品價值 每經記者區家彥發自廣州 摩根士丹利資本國際指數（MSCI）于今年5月宣布，將時代地產納入MSCI全球小型股指數MSCI中國指數成份股。此舉意味著這家于去年12月才成功登陸香港聯交所的新晉內地房地產企業，僅用半年時間便獲得國際投資者的認同。 與追求規?；?、標準化擴張的大多數“粵派”房企不同，時代地產以“生活藝術家”為定位，旗下眾多房地產項目中均規劃有藝術類配套。 在產品打造上，時代地產更注重配套設施的建設，在社區中強化客戶的藝術體驗，并首度將國家級美術館引入社區，以此提高產品附加值。這一產品布局同樣反映在公司的業績上，時代地產去年的銷售額達111億元,同比增長57.2%，營業收入為96.95億元，同比增加203.2%，利潤為9.87億元，同比增加172%。 值得一提的是，時代地產在上市招股時成功引入富力地產主席李思廉作出基礎投資者入股，有分析師認為，時代地產目前主要專注住宅產品的開發，隨著李思廉的入股，時代地產未來有可能通過與富力合作介入商業地產開發，進一步完善業務布局。 領地集團：深耕華南實現“彎道超車” 每經記者區家彥發自廣州 作為“川派”房企的代表之一，領地集團在全國擴張的步伐正在不斷加快。領地集團執行總裁李濤此前曾透露，今年集團的目標是“雙百戰略”——產值突破100億元，同時進入行業百強。預計到2016年，領地集團的銷售額將突破400億元，這意味著公司在未來3年的年復合增長率將超過92%。 要實現“彎道超車”，全國化布局必不可少?！睹咳战洕侣劇酚浾吡私獾?，領地集團于2004年10月才在成都設立分公司，不到兩年就出川赴粵，在廣東注冊了房地產公司。此后幾年內，旗下的子公司遍布北京、四川、廣東、吉林等地，并成功開發了多處大型住宅社區、大型購物中心和超甲級寫字樓。2014年，領地集團在群雄割據的華南區域進一步加強了拓展力度，兩個月內公司就在廣東區域獲得4塊土地，同時把區域總部從佛山遷至廣州珠江新城，準備在廣東全面發力。 李濤表示，領地集團崛起于四川，但要實現跨越式發展目標，深耕廣東區域是重要的戰略選擇。目前，領地集團在廣州、佛山禪城、南海、順德等區域持續投資儲備資源，2014年將實現在廣東地區“十盤齊發”的階段性目標，中長期還會逐步把發展版圖擴張到珠三角其他區域，力爭不斷提高市場份額。 世紀金源：大盤路線的快速之道 每經記者尚希發自北京 從最初的“北京世紀城”到后來的“重慶世紀城”、“杭州灣世紀城”，世紀金源數年來打造的十多個世紀城項目，基本上每個規模都超過了400萬平方米。超大體量的開發規模意味著資金的長期占用，這對于企業的開發能力以及資金實力都是極大的考驗。 但對世紀金源來說，類似這樣的“造城”項目同樣可以快速的周轉起來。一般600萬平方米以上的項目，大部分企業需要近十年的開發時間，而世紀金源則將其縮短到了3～4年。以其在昆明開發的世紀城項目為例，當時開發周期僅用了3年，這一快速周轉的大盤開發也被稱之為世紀金源的造城模式。 在世紀金源集團董事局主席黃如論看來，以快制勝尤為重要。以最快的時間，滾動發展，提高資金利用效率。實現快速周轉，則需要掌握好輕重緩急，保證資金的平衡，以及更好的適應市場需求。 據了解，在世紀金源的“造城”過程中，資金優勢也較為突出，很少會借助于銀行貸款，自有資金的運營大大降低了使用成本。關鍵在于，集團旗下的其他產業對房地產項目提供了持久且穩定的資金支持。 旭輝地產：高周轉已是基本能力 每經記者楊羚強發自上海 “高周轉對我們來說，已經是基本能力，不是追求速度有多快，而是要像賽車那樣想快就快，想慢就慢?！边@是上半年業績發布會時，旭輝集團總裁林峰提出的高周轉的看法。 旭輝集團董事長林中在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，快速發展的過程中要注重控制風險，要堅持在安全底線之上的成長。旭輝內部一直在堅持可持續、有質量的增長。 今年，旭輝集團發展的主題強調快速增長、均衡發展。對旭輝來說，均衡發展更關鍵。目前旭輝在負債、盈利和質量等平衡發展上做得最好。去年其銷售利潤增長60%以上，同時負債率沒有明顯增長，工程質量、客戶滿意度都有一定程度提高，這就是旭輝均衡發展的策略。 和記黃埔：拿地即有成熟方案 每經記者盧曦發自上海 深入研究后的開發設計，可以避免項目定位的缺失和浪費。和記黃埔根據既往案例，熟知頂級圈層的喜好和習慣，因而在拿地之時，就已經有了較為成熟的方案。正是這種模式，讓其在現在地產價格上漲幅度已經不高的時代，依然能有不錯的收益。 和記黃埔地產的項目開發理念是要深入研究每座城市的文化底蘊與氣質，講究文化交融，充分理解城市精英人群的需求。從早期項目至今，一直堅持定位于精英人群，通過不斷積累、完善，為后續的項目提供了經驗。 和記黃埔早期在上海開發的四季雅苑、御翠園是低密度住宅項目。公司認為，大都市精英人士在居住之余，也追求休憩和社交等多項需求的生活空間。近期在趙巷板塊推出的“瀧灣”和“臻水岸”項目，也是基于對上海目前正在逐步成長的金領階層及商務人士的需求的充分研究。 景瑞控股：嚴格篩選土地控風險 每經記者盧曦發自上海 景瑞地產2013年在港交所上市，市場策略是深耕長三角。景瑞在市場規模擴張的過程中，注重土地儲備的價值。 在杭州蕭山的土地競拍中，景瑞和九龍倉綠城、合景泰富、保利等多家企業競價達350輪，通過嚴謹的土地研判，最終出價25.74億元。景瑞的策略是，堅持對土地的嚴格刪選，廣泛參與獲取優質土地，拿地的成功是最終項目成功的先決條件。 2014年上半年，景瑞地產陸續在江蘇無錫、太倉拿地，實現首次進入無錫地區。景瑞在蘇州有三個不同開發程度的項目，近期在太倉獲兩幅地塊，再度印證其深耕長三角核心城市的策略。 景瑞控股重視土地成本管控，認為廣泛參與的同時，必須理性出價。對于地理位置、配套條件優越的地塊，既要積極爭取，也要根據嚴密、科學的計算，設定出價上限，保證拿地精準合理。景瑞控股在杭州曾奪下雅戈爾退出的地塊，價格僅為雅戈爾成本的8.5折。 龍湖：合作開發帶來穩健經營 每經記者楊羚強發自上海 在港股市場上，龍湖是融資成本最低的民營地產公司之一。而龍湖的融資成本低于很多房地產企業，其最根本的原因，在于龍湖一直追求有質量的增長，把穩健發展作為經營的首要任務。 為了實現有質量的穩健增長，龍湖一直把負債率控制在合理范圍內，不斷在發展模式上尋求新突破。此前，龍湖很少與其他企業合作開發項目，僅上市前在個別項目上與香港置地、ING等進行過合作。而目前，龍湖至少擁有四個合作開發項目，分別是與綠地合作的北京昌平沙河區域滟瀾新宸，與中青旅合作的北京司馬臺長城的長城源著、和海外基金合作的重慶紅旗河溝項目，以及通過部分股權收購來進行合作開發的佛山項目。 以北京昌平滟瀾新宸項目為例，該項目地塊由龍湖在去年11月28日競得，總價21.6億元。該項目的開發商為北京錦昊萬華置業有限公司，原為龍湖的間接全資子公司。不過，今年3月該公司引入兩個投資人，分別是綠地和合景泰富。 中弘股份：聚焦旅游地產多處開花 每經記者王杰發自北京 當住宅地產的開發遭遇“天花板”瓶頸后，不少企業寄希望于在其他行業逆襲。 作為一家以旅游地產為主營業務的房企，中弘股份不斷為其多元化發展鋪路布局，投資礦業就是中弘的選擇之一。 早在2011年8月，中弘股份就曾發布公告，宣布以自有資金6000萬元收購仁源投資所持鑫興礦業49%的股權。彼時，鑫興礦業擁有一個采礦權和一個探礦權，且兩個礦業權均不存在質押、司法凍結等權利限制情況。 作為推進產業結構調整的一次嘗試，中弘股份首次涉足有色金屬行業，用以拓寬公司盈利渠道，增強可持續發展能力 此外，2013年8月，中弘股份宣布與唐杭生游戲團隊簽訂《手機游戲戰略合作協議書》,擬在杭州組建杭州威震江湖網絡有限公司,有望在2016年前成為中國手機游戲的領先公司之一。 國泰君安的研報指出，涉足礦產投資和金融投資，分散主業風險并增強長期盈利能力。公司涉足礦業/金融投資，并在北京、海南、云南等地均有較大規模的特色/旅游地產項目，后期具較大空間。 在房地產業內人士嚴躍進看來，多元化的發展策略，一來是能夠分散企業投資的非系統性風險，二來也利好企業對新領域進行試探和體驗。在樓市政策不斷調整的環境中，過于專注單一的產業，往往會被政策所羈絆。若有多元化產業做后盾，那此類企業的抗風險能力自然會增強。