每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

昨日（7月29日）下午，北京土地市場(chǎng)遭遇寒流，以創(chuàng)紀(jì)錄起拍價(jià)格入市的朝陽(yáng)區(qū)孫河兩宗優(yōu)質(zhì)地塊無人報(bào)價(jià)，最終流拍。

公開資料顯示，此次流拍的價(jià)值77億元的兩宗高價(jià)地位于北京朝陽(yáng)區(qū)孫河別墅板塊，“K地塊”的起始樓面價(jià)高達(dá)3.5萬(wàn)元/平方米；“BCDE地塊”的總體起始樓面價(jià)為約2.6萬(wàn)元/平方米，但“BCDE地塊”中包含了中小學(xué)合校用地和社區(qū)商業(yè)，折算之后其中的純住宅用地C地塊的起始樓面價(jià)也高達(dá)3.7萬(wàn)元/平方米。兩宗地塊樓面起始價(jià)均創(chuàng)北京土地市場(chǎng)歷史新高。

據(jù)了解，孫河區(qū)域作為臨近城市核心區(qū)、組團(tuán)化發(fā)展的低密度居住板塊，前兩年曾是眾多房企競(jìng)相爭(zhēng)奪的對(duì)象。繼2012年9月龍湖地產(chǎn)搶先入駐后，泰禾、首開、中糧等品牌房企紛紛在孫河拿地，樓面價(jià)亦從2012年的20158元/平方米飆升至后來的48444元/平方米，刷新北京單價(jià)“地王”紀(jì)錄。

對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，對(duì)于當(dāng)前以“去庫(kù)存化”為首要任務(wù)的房企來說，孫河兩宗地塊過高的總價(jià)無疑會(huì)加重企業(yè)的資金使用成本，這也是造成兩地塊最終流拍的主要原因。

底價(jià)過高是流拍主因？

據(jù)出讓公告顯示，朝陽(yáng)區(qū)孫河鄉(xiāng)土地儲(chǔ)備項(xiàng)目K地塊，建筑面積8.99萬(wàn)平方米，用途為R2二類居住用地，起始總價(jià)為31.45億元；朝陽(yáng)區(qū)孫河鄉(xiāng)土地儲(chǔ)備項(xiàng)目“BCDE地塊”建筑面積為17.6萬(wàn)平方米，用途為F1住宅混合公建用地、R2二類居住用地、R54中小學(xué)合校用地、R22社區(qū)配套服務(wù)設(shè)施用地，起始總價(jià)為46億元。

根據(jù)北京市國(guó)土局公開信息，原定于昨日下午出讓的孫河BCDE地塊和K地塊均直到掛牌競(jìng)價(jià)截止時(shí)間都沒有收到網(wǎng)絡(luò)報(bào)價(jià)。有消息稱，報(bào)名參與BCDE地塊競(jìng)拍的中糧和天恒最終沒有到拍地現(xiàn)場(chǎng)拿號(hào)。

“底價(jià)過高是業(yè)內(nèi)分析孫河兩宗地塊流拍的主要原因。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴記者。其中孫河K地塊規(guī)劃建筑面積89860平方米，起始價(jià)為31.45億元，粗略計(jì)算，該宗地塊起始樓面價(jià)約達(dá)3.5萬(wàn)元/平方米，突破了北京宅地起始樓面價(jià)最高紀(jì)錄。

據(jù)了解，樓市低迷成交所帶來的連鎖反應(yīng)已傳導(dǎo)至土地市場(chǎng)，今年以來趨緊的信貸環(huán)境造成房企融資難度加大。與此同時(shí)，樓市低迷的成交影響了房企銷售回款速度，使得房企的資金鏈備受考驗(yàn)。為應(yīng)對(duì)未來不確定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，房企對(duì)于投資的把控更為嚴(yán)格謹(jǐn)慎，拿地策略趨于理性。

“對(duì)于當(dāng)前以‘去庫(kù)存化’為首要任務(wù)的房企來說，孫河兩宗地塊過高的總價(jià)無疑會(huì)加重其資金使用成本，是造成兩地塊最終流拍的主要原因。”郭毅表示。

面積小地塊更受青睞

“現(xiàn)在市場(chǎng)這么差，誰(shuí)還會(huì)輕易出手拿下這么貴的地？”一家上市房企的高管在接受記者采訪時(shí)直言孫河地塊屬于難得的優(yōu)質(zhì)地塊，但在當(dāng)下樓市低迷的大勢(shì)之下，用如此高的價(jià)格拿地太冒險(xiǎn)。

不同于孫河地塊的出讓遇冷，同一日入市的北京房山閻村鎮(zhèn)3宗商業(yè)地塊卻吸引了諸多房企的關(guān)注，開拍前網(wǎng)上報(bào)價(jià)就達(dá)到28次，吸引了包括萬(wàn)科、旭輝、世茂在內(nèi)的多家房企參與競(jìng)拍。

出讓公告顯示，3宗商業(yè)地塊分別為房山新城良鄉(xiāng)組團(tuán)14-03-10等地塊、14-03-05地塊、14-03-13地塊以及，規(guī)劃建筑面積分別為185533平方米、94573平方米以及42538平方米，起始價(jià)分別為6.5億元、3.35億元和1.5億元。

在經(jīng)過多輪競(jìng)拍后，三宗地塊全部被天洋地產(chǎn)收入囊中，其中14-03-13地塊溢價(jià)率高達(dá)210%，天洋以4.65億元獲得該宗地塊。其余兩地塊也分別以溢價(jià)率77.7%、197%成交，土地出讓總金額達(dá)26.15億元，三宗地塊的平均樓面價(jià)格為8105元/平方米。

對(duì)此，郭毅分析表示，對(duì)房山新城良鄉(xiāng)區(qū)域內(nèi)商業(yè)前景的看好，是這三宗地塊成為房企激烈爭(zhēng)奪的主要原因。“該區(qū)域居住氛圍已經(jīng)趨于成熟，具備一定的消費(fèi)潛力，但商業(yè)配套卻極為匱乏，這三塊地開發(fā)建設(shè)后，可以彌補(bǔ)區(qū)域內(nèi)的商業(yè)缺口。”

另外，郭毅指出，這三宗地塊起始價(jià)格并不高，在土地市場(chǎng)低迷時(shí)期，對(duì)于為保證資金鏈安全的開發(fā)商來說，總價(jià)低、小面積的地塊更易受青睞。

房山地塊的爭(zhēng)搶火熱與無人問津的孫河地塊形成了巨大反差，這也從一個(gè)側(cè)面反映出，雖然市場(chǎng)的管控在逐步放松，但企業(yè)的壓力卻不容小覷。

郭毅對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈、銷售前景不明朗是孫河地塊遇冷的另一原因。預(yù)計(jì)下半年國(guó)土部門推出的同類低密地塊或還將遇冷。