每經編輯 劉林鵬    

□劉林鵬

2014年，在全面深化改革的元年，房地產市場很熱鬧，而“松綁”無疑是個關鍵詞。

4月2日開始，各類限購松綁甚至取消的傳聞時有耳聞，不斷沖擊著市場敏感的神經。而在地方政府拯救樓市這條路上，呼和浩特在6月20日明顯加快腳步，步子邁得有點大，以至于上海易居房地產研究院副院長楊紅旭在其微博上驚呼：“呼和浩特裸奔了！發文件取消限購！第一個！”至此，欲說還休的限購“松綁”扯下了那塊遮羞布。進入7月，限購松綁大有登堂入室之感，各地爭相為樓市解套。但是有些地方并不滿足于限購松綁這一“救市”良方，于是，限貸放松浮出水面。據統計，截至8月8日，已經有8個省（市）出臺了相關政策，祭出地方“救市”又一利器。

限購松綁，成效幾何？限貸放松，會不會帶來一系列并發癥？中國樓市分類調控，究竟該怎么調？

十幾年的狂飆突進，讓樓市成為暴利的代名詞。曾幾何時，房地產投資品的屬性受到社會廣泛追捧，而對房地產的居住屬性重視不夠；地方政府過度依賴土地財政及房地產開發流轉環節的稅收，而房地產保有環節稅收微乎其微。眼下的房地產行業調整期，讓各市場主體茫然失措。

今年上半年，全國商品房銷售面積同比下降6%，銷售額下降6.7%。據統計，截至8月10日，在實行限購的46個城市中，已有30個地方或明或暗為限購松綁。對比過去房價“越調越高”的情形，當下樓市確實難言樂觀。

“松綁”，真是一劑重振地產市場的良藥嗎？

著名評級機構惠譽認為：限購政策松綁加之貨幣政策松動，短期內對房地產市場回暖影響有限；長期而言，會帶來投機行為的增加，不利于房地產業重整和結構性調整。對于缺乏競爭力的住宅房地產商可能會因最近的寬松政策而獲得喘息的機會，導致產業重組和結構調整的時間拖延，從長遠來看，這不利于房地產行業的積極結構調整。

一些地方樓市的成交數據似乎也印證了上述觀點。樓市“松綁”地區的成交量，或是波瀾不驚，或是在經過短暫飆升后，又復歸平靜。

中指院研報指出：單純放松限購不能從根本上扭轉庫存高企、供需不平衡的局面。限購松綁是應對房地產市場整體低迷的一針“強心劑”，能夠在短期內刺激需求集中爆發，但由于市場預期看弱，信貸偏緊等原因，持續性需求動力不足，難以扭轉當前市場整體低迷態勢。

樓市的發展離不開經濟的支撐。如今，中國經濟已經告別了高歌猛進的時代，步入新的運行軌道。新常態之下，“三期”疊加，各種矛盾和問題相互交織。

正如《人民日報》所言：進入新常態，也進入了轉型升級的關鍵時期，打造中國經濟升級版，就要爬坡過坎，從粗放到集約，從低端到高端，結構調整的任務更加艱巨。

中國經濟進入了新常態，那么，房地產市場的新常態表現在何處？

中國房地產業協會名譽副會長朱中一認為：房地產市場從今年開始進入增速的換擋期、結構的調整期和政策的完善期。他認為，地產市場在“三期疊加”之下，數據下滑固然與去年同期基數較大有關，但更重要的是市場自身調整的結果。

這個調整除了供求關系、區域性的調整，也包括產業內部優勝劣汰、兼并重組。在房地產業的行業結構上，要從以開發為主逐步轉向服務為主，伴隨著市場集中度的進一步提高，迫使大量房地產企業從開發商轉向服務商。

“松綁”對地產行業來說也是一個難得的發展契機。從依賴強力“限購”這種政策手段調控樓市，加速過渡到借助稅收等市場手段調控，讓市場在資源配置中起決定性作用；由全國一盤棋一刀切地調控，開始向不同地方視不同情況精準定向調控。

唯有“就市”才能“救市”，且看樓市下半場。