每經編輯 區家彥    

每經記者 區家彥 發自廣州

基金子公司萬家共贏旗下產品8億資金被合作方挪用到另一基金子公司金元百利旗下產品賬上，這引發業界對基金子公司資金監管能力的擔憂。特別是目前房地產行業普遍使用基金池模式，從不同渠道融來的資金，最終的資金流向卻并非只針對公司旗下某一項目。

公募基金資管項目的安全性尚且如此，私募基金的項目監管更受到業界關注。一方面，項目資金安全性受到質疑；另一方面，房地產市場正進入下行通道，那么，地產私募的募集能力是否受到影響？與過去幾年“跑馬圈地”式增長相比，今后地產私募的發展戰略，又將有何變化？《每日經濟新聞》對此展開調查。

萬家共贏資產管理公司（以下簡稱萬家共贏）旗下產品8億資金被挪用事件，在房地產私募領域掀起了一場軒然大波。盡管上述8億資金已經實現保全，沒有造成重大損失，但本次事件再度引發業界對房地產私募資金監管能力的擔憂。事件中的另一主角——“金元惠理·吾思基金城中村及棚改區改造1號專項資產管理計劃”更因此成為今年上半年繼財通資管計劃到期無法兌付后，又一個資管計劃無法正常兌付的案例。

進入2014年，有關房地產基金陷入兌付危機的消息此起彼伏。河北海滄資本等多家地產基金發生危機，國內最大的地產基金公司星浩資本也由于旗下一款名為“星光耀基金I期”的產品突然提出將預期收益率減半，令有限合伙人感到不滿。此次萬家共贏旗下產品資金被挪用，最主要的原因是投資位于云南省昆明市的舊城改造項目陷入資金黑洞。

《每日經濟新聞》記者經過多方采訪了解到，隨著房地產市場進入下行通道，與過去幾年“跑馬圈地”式增長相比，今年房地產基金普遍采取謹慎擴張的戰略，更加注重投資標的的流動性與安全度。

“這次萬家共贏8億挪用門事件只是一個信號，隨著剛性兌付被打破，房地產基金行業也會面臨一波洗牌，缺乏風險控制能力的基金公司將會被市場淘汰。”德信資本總裁助理劉聰告訴記者。

舊改項目成私募投資“禁區”/

據悉，此次遭挪用的基金子公司資管產品名為 “萬家共贏景泰基金一號至四號專項資產管理計劃”，該計劃按照資產管理人與深圳景泰基金管理有限公司 （以下簡稱深圳景泰）簽訂的協議，投資于與中國銀行云南分行有個人房貸業務合作關系的開發商的部分售房收益權，產品的性質相當于是給銀行尚未發放的按揭貸款過橋。

今年6月20日左右，萬家共贏發現其上述產品資金遭深圳景泰擅自挪用，其中5.9億元進入了“吾思項目”的管理合伙人“深圳吾思十八期股權投資基金合伙企業”的賬戶上。

“吾思項目”是去年公募基金金元惠理的子公司金元百利與深圳吾思基金管理有限公司（以下簡稱吾思基金）合作設立的“金元惠理·吾思基金城中村及棚戶區改造專項資產管理計劃”。該項目共募集資金4.92億元，第一期于2013年8月13日成立。投向云南豐華鴻業房地產開發有限公司（以下簡稱豐華鴻業）位于昆明市官渡區西部的寶華寺城中村改造項目。該項目為一級土地開發項目，占地1428畝，拆遷面積109.7萬平米。豐華鴻業由昆明市政府平臺公司和云南楚雄佳泰地產合資成立，佳泰地產占股70%。

此外，吾思基金是一家房地產股權投資基金，其實際控制人為李志剛。李志剛控制的深圳景泰又與萬家共贏合作發行了“萬家共贏景泰基金一號至四號專項資產管理計劃”。目前李志剛以及豐華鴻業的實際控制人李銳鋒已被公安控制，豐華鴻業項目被查封。

“舊城改造項目我們是不敢碰的，一不小心很可能會投到無底洞里面去”，一位房地產基金公司高管告訴《每日經濟新聞》記者，類似上述案例的項目涉及一級土地開發，包含拆遷、土地平整和土地交易等環節，如果項目公司只是與政府達成協議，政府隨時可能以違約或者資金鏈斷裂等理由收回協議。

但更令人擔憂的是，由于拆遷的不確定性非常大，萬一遇上釘子戶，本來一年的項目可能需要拖上兩三年，需要不斷地滾動募集資金來借新還舊，一旦融資跟不上，最終很可能會變成資金黑洞。

“據我了解，現在大多數房地產基金公司都不會投資舊城改造項目，在少數敢于投資的案例中，要么是項目公司股東方擁有強大的背景，自身流動性較有保障，要么是拆遷已經接近完成，項目即將發售能快速回籠資金的。”劉聰告訴記者。

地產基金行業面臨大洗牌

新城控股高級副總裁歐陽捷注意到，隨著房地產市場進入調整期，今年房地產基金的擴張速度較以往出現明顯下滑，一方面是由于投資者本身更加謹慎，另一方面合適的投資標的也越來越少，房地產基金也從以往的積極態度逐漸變為謹慎。

“今年我們的募資速度相比以往要慢很多，比如說去年1個月就能募集到3個億，今年只能募集到1.5個億”，劉聰向《每日經濟新聞》記者表示，萬家共贏資金挪用事件雖然只是個例，但投資者對于房地產前景信心的轉弱，以及兌付危機的爆發，將會進一步加大整個基金行業的募資難度，行業將面臨一波大洗牌。

在劉聰看來，萬家共贏資金挪用事件其實反映了兩個問題，首先是在投資標的選擇上，開發商與項目的流動性均存在巨大隱憂；其次，風險控制體系存在漏洞，監管公司沒有起到應有的作用，內部人員出現道德風險導致資金被挪用，這恰恰是房地產基金行業目前存在的重要隱患之一。

“正因如此，在弱周期的情況下，地產基金對于交易對手的負債率、流動性有很高的要求，像我們德信資本投資的項目主要是在供求關系平衡地區的住宅項目，務求在1~2年內快速回籠資金，開發周期漫長的商業地產會非常謹慎，舊城改造基本不考慮。”劉聰表示。

一直以來，相較于牌照類金融機構，地產基金行業由于沒有嚴格的準入門檻，目前市場可謂魚龍混雜，逆周期恰恰是行業洗牌的機會，優秀的機構反而會脫穎而出。

“正是在市場不好的情況下，投資者對于收益目標會有更理性的要求，更注意安全性，并不會因此要求更高的收益回報”，劉聰認為，一系列的地產基金風險事件對整個行業是一次洗禮，基金管理者的品牌與口碑在價值鏈條中將占據更大的權重，最終促進行業的良性循環。對于投資者而言，在選擇基金公司的時候，也應該更注重企業的存續時間是否足夠長、業務規模是否足夠大、過往有哪些退出案例、管理團隊的理念和素質、核心操盤團隊是否在金融市場久經考驗等因素。

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業內反應

朗詩地產：通過銀行監管風險最小

開發商自管的房地產私募，向來是受到爭議的一個領域。資金募集的用途是開發商旗下的項目，監管方又主要是開發商自己，那么項目資金被挪用的可能性似乎會更高。但朗詩地產旗下的房地產基金負責人卻告訴《每日經濟新聞》記者，開發商自管的房地產私募基金被挪用的可能性反而會更小。

原因是大部分由開發商自管房地產私募基金，都是由銀行來負責資金監管。對于這些資金的流向，銀行有嚴格的控制，每一筆資金的流出，都要和房地產開發的資金使用有關。而未來房地產私募資金的監管有可能會比現在更為嚴格。 （楊羚強）

諾亞財富：募資暫時未受到影響

作為萬家共贏資金被挪用事件的當事方，諾亞財富及旗下的私募基金——歌斐資產無疑是近期受到關注的一家重要機構。不過，諾亞財富方面表示，此事對其影響并不大，諾亞財富方面并未因此放慢融資速度，或者通過提高收益方式吸引投資人。另據公司方面介紹，那些資金用途涉及城市舊改類的項目從來不在公司投資方向內。 （楊羚強）

鉅派投資：行業融資門檻將提高

萬家共贏資管計劃的資金被挪用的消息公布后，上海涉及房地產投資的理財產品、信托、資管計劃以及私募類產品受到的影響并不大。根據鉅派方面透露，目前資金募集的速度和規模，并沒有較之前發生太大變化，只不過未來相關的資金監管確有可能變得更為嚴格。而信托、私募以及基金子公司對募集資金的項目也會更加挑剔，融資門檻將有可能提高。 （楊羚強）

星浩資本：允許投資人查賬

對于資金安全，星浩資本相關負責人向記者表示，公司資金有專門的賬戶，星浩資本的投資人對賬戶進行監管運作，可經過一個合規流程向資委會提出申請對資金查賬，以監督資金不被挪用。星浩內部管理層可自愿跟投基金，管理層收益由此與公司的利益緊密捆綁。 （盧曦）

德信資本：實施項目組制和進駐制

在資金監管上，除了整個運作過程由開發商、金融機構、基金公司三方監管外，德信資本還施行了項目組制和進駐制，由項目部經理、主辦經理、市場專員、財務專員和法務專員在簽訂協議后進駐現場，為了防范項目組與客戶相互勾結，公司總部同時派遣風險管理中心的成員進駐現場。此外，在重大決策上，CEO擁有一票否決權，但沒有一票贊同權，崗位之間相互制衡，最大限度降低內部風險。 （區家彥）

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影響

地產私募亂象叢生 中小房企資金鏈雪上加霜

每經記者 區家彥 發自廣州

盡管受訪的基金公司人士均表示萬家共贏資金被挪用只是個別事件，但背后原因卻引人深思。多位業內人士對 《每日經濟新聞》記者表示，資金在不知情的情況下被挪走，這顯示基金內部監管存在漏洞，加強行業監管無可避免。

更重要的是，在房地產基金遭遇行業洗牌，未來監管力度進一步加大的同時，那些高度依賴于各類房地產基金募資的中小型房企生存境況將更為艱難。

內部風控存漏洞/

在萬家共贏資金被挪用事件發生后，令業界疑惑的是，受到嚴密監管的資金為何輕易被融資方挪用至其他的賬戶？

一位地產基金公司高管向記者表示，地產基金資金的劃撥應該需要基金子公司和合作項目公司雙方的簽字批準才能完成，而在萬家共贏被挪用的案件中，資金剛剛募集完成，法律程序也剛剛走完，還沒簽字資金就被轉走了，雖然至今案件仍在調查當中，但這顯示了內部操作上存在監管漏洞。

“從目前披露的細節來看，資金劃撥的手續在沒有完善，公章也沒有蓋好的情況下把資金轉走，托管銀行背負的責任最大”，上述人士說，基金子公司在投資前的盡職調查卻沒有發現任何問題，這說明其風控存在問題。

“相對于銀行與信托，房地產基金嚴格意義上是沒有政策監管，因此它的進入門檻比較低，魚龍混雜的情況也比較嚴重，風險控制做得好不好主要依賴于基金管理人本身，這對于投資者而言很難獲得政策上的保障”，香港粵海證券投資銀行董事黃立沖告訴《每日經濟新聞》記者。

舉例來說，據《21世紀經濟報道》稱，今年7月，海滄資本旗下多只有限合伙基金產品陷入兌付危機，募集款項不知所蹤，涉及總金額高達4億元左右，海滄資本前法定代表人姜濤徹底 “失聯”，300多名投資人4億多資金面臨“打水漂”的風險。其中，姜濤便掌握著公司法人章、財務章和基金產品賬戶的優盾，因此完全有能力將資金賬戶的金額轉走。

此外，擔保公司與托管銀行也沒有起到應盡的作用，財新網的報道稱，萬家共贏的產品資金被成功挪用恰恰是由于銀行內部職員的配合所致。

不過，多家房地產基金公司在接受記者采訪時均表示，旗下涉及房地產投資的理財產品、信托、資管計劃以及私募類產品受到的影響并不大，公司擁有嚴謹的監管制度以保證資金的安全。

中小房企資金鏈面臨惡化/

盡管資金挪用事件的導火索是內部監管漏洞引發道德風險，但根本原因仍然是中小型房企面臨資金壓力，為了實現借新償舊才鋌而走險。隨著房地產市場持續低迷，房地產基金風險會否持續暴露引發業界關注。

以此次涉嫌非法挪用資金的佳泰地產為例，其與官渡區政府平臺公司合作成立的項目公司“豐華鴻業”注冊資本僅為1億元，但運作的官渡區寶華寺城中村改造項目潛在估值達100億元。以小資本撬動大項目，身為民營企業的佳泰地產既不可能從銀行獲得一級開發貸款，也很難與風控較嚴格金融機構做對手交易，監管相對松懈的房地產基金類業務成為其突破口。

“隨著房地產融資層面的收緊，我所接觸到的某家國有大行，其開發貸只會貸給全國10%的主流開發商，這意味著數量龐大的中小型開發商不可能從銀行獲得開發貸款，即便是信托產品也由于銀行收緊表外業務受到影響，不受牌照類金融機構政策影響的地產私募基金也因此受到中小型開發商的青睞，規模因此獲得高速發展”，新城控股高級副總裁歐陽捷告訴記者。

野蠻成長的背后，積聚的風險卻不可小覷。黃立沖說，房地產基金融資成本很高，而且投資的期限通常只有2~3年，但一個上規模的項目開發往往需要3~5年，因此多數中小型開發商都是通過借新償舊的方式把債務滾下去，一旦在房地產下行周期，資金回籠不順，新的錢借不到，資金鏈就會斷裂。佳泰地產的事件肯定不是個案，接下來會有更多的房地產基金陷入危機，痛苦程度可能不亞于信托業。

與此同時，房地產基金風險暴露，也意味著中小型開發商資金面有可能進一步惡化。歐陽捷告訴記者，對于主流開發商而言，他們幾乎都有自己的房地產基金，今年大企業的銷售情況良好，加上實力雄厚有更好的擔保，開發商系的地產基金暫時沒有生存壓力，更大的風險集中在獨立的資產管理公司，一旦這些房地產基金遇到生存危機，中小型開發商資金鏈也會惡化，運氣好的還有可能被大企業整合，運氣不好的只能退出市場。

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風險

舊改成房地產私募隱性“地雷”

每經記者 楊羚強 發自上海

據財新網等媒體報道，萬家共贏8億元資金被挪用的根源是，“金元惠理·吾思基金城中村及棚改區改造1號專項資產管理計劃”（以下簡稱金元惠理1號）到期無法兌付。而據鉅派投資相關負責人介紹，目前房地產私募（有限合伙）、資管計劃以及信托產品中，涉及舊城改造類產品的項目比重達到10%~20%。

《每日經濟新聞》記者注意到，在房地產行業，舊改項目向來不受開發商待見，但卻成了很多私募眼中的“香餑餑”，原因很簡單：相比周邊需要通過公開拍賣的地塊，那些早先通過參與舊改獲取的土地，不僅位置更為核心，地價也較低，可以帶來更豐厚的利潤。

但是，由于舊改地塊的動遷速度和最終的動遷成本都無法確定，一些涉足的私募基金往往面臨項目風險。在這一背景下，類似金元惠理1號出現兌付危機的情況并非個案。

舊改項目存多重變量

在上海，舊改是開發商最不愿意參與的開發模式。因為舊改匯集了房地產開發的各種變量：包括時間、成本以及政府規劃，對開發商來說，這些變量就意味著風險。

此前，瑞安、上置等地產公司都吃過舊改的苦頭。瑞安地產董事局主席羅康瑞曾表態，再也不碰舊改地塊。中房信集團研究總監薛建雄也透露，有一個項目只因一棟房屋遲遲不肯拆遷，而不得不把開發周期延長5年。

但是，這些在開發商那里不受待見的舊改項目，卻成了一些房地產私募的 “香餑餑”。《每日經濟新聞》記者注意到，不少第三方理財機構所代銷的有限合伙類產品中，都出現了舊改的身影。

以“舊改”和“有限合伙”為關鍵詞，可以搜索到一款名為“億融（豐舜）虹口區舊城改造專項基金計劃（二期）”（以下簡稱億融舊改二期）的產品。資料顯示，上述計劃的融資用途是上海市虹口區天寶路21號地塊的拆遷改造，項目用地面積15900平方米，其中一期項目“潤欣公寓”占地約11970平方米。目前土地樓面價評估約為4萬元/平方米，土地總價約為6億元。

“潤欣公寓”為項目公司自主開發項目，已取得 《上海市房地產權證》，土地出讓金已支付完畢。如果一切順利，這一項目將在一年后完成全部本息的兌付，其還款來源之一是平安銀行上海分行提供的開發銀行貸款以及部分財政專項資金。

按照上述計劃的解釋，其還款來源一定程度上取決于項目的動遷進度，如果項目能在一年內完成動遷，那么上述地塊將能夠迅速用于房地產開發，并可通過向銀行抵押獲得部分開發貸款用于償還私募基金的欠款。也就是說，上述項目如果要以完成動遷的土地向銀行申請開發貸款，實現在明年完成本息兌付的目標，就應該在此前已完成部分項目的動遷。

然而，《每日經濟新聞》記者在虹口區天寶路項目現場，不僅沒有看到任何拆遷的場面，當地居委會人士更是表示，根本沒有聽說過有動遷這回事。按照這一說法，該項目地塊顯然還沒有開始拆遷。

銷售億融舊改二期的上海豐舜投資管理中心一位人士向記者證實，項目地塊確實沒有正式拆遷。但是對于項目能否按時完成拆遷，并通過銀行貸款獲取開發資金，該人士并未作出回應，而是強調，上述項目的抵押物充足，完全能確保產品投資人的資金和利息安全。

主要看融資方的還款能力

事實上，目前房地產私募領域非公開發行的各類產品，大多兌付期限較短。以金元惠理1號為例，其兌付周期僅為一年半。但大部分房地產舊改項目的動拆遷速度并沒有那么快。

中房信研究總監薛建雄指出，在整個動拆遷過程中，和原住戶的談判往往會成為一場拉鋸戰，很難在短期內迅速完成動遷。不僅如此，由于原住戶可能會提高補償要求，在完成動遷時，地塊的舊改成本有可能會進一步上升。

以瑞安房地產參與的舊改項目——瑞虹新城2號和9號地塊為例，早在2011年至2012年就已完成85%的動遷，但完全拆遷、交付卻已是今年6月的事。

部分行業人士認為，由于舊改周期漫長，中間又出現住戶提高談判條件等現象，因此舊改項目通常實際收益并不高。如果僅僅依靠項目動遷完成以后的開發貸款、土地出讓款作為還款來源，肯定是不夠的。

不過記者了解到，目前房地產私募在投資舊改項目時，大多不會關注舊改本身的周期，而是看融資方的還款能力。只要融資方實力夠強，舊改項目本身是否能夠及時完成動拆遷并不重要。鉅派投資相關人士坦言，涉及舊改類的項目，他們主要關注的因素不是地塊能否按時完成舊改，而是融資方是否有充足的還款能力。

一般大型房企由于融資渠道多，在還款能力上占有優勢；而中小房企的資金來源相對單一，一旦出現資金鏈斷裂，將產生“多米諾骨牌”效應。因此，在房地產面臨下行壓力的背景下，未來一些由中小開發商主導的舊改項目可能不會再像以前那樣受到房地產私募的青睞。

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調查

上海一“地王”拍出15月仍未動工引地產私募兌付隱憂

每經記者 盧曦 發自上海

2013年5月，上海新華路一地塊以46億元的成交總價拍賣，成為名噪一時的總價“地王”。但如今15個月過去了，該地塊仍未動工。而據媒體報道，這一地塊的資金來源于房地產私募。近日《每日經濟新聞》記者在現場實際走訪發現，該項目仍然未開工。那么，項目背后的私募基金能否按時兌付？記者試圖采訪此前媒體報道所提及的私募基金管理方——黃金灣投資集團董事長申威，但后者回復稱“不在國內，不知道情況”。

近年來，很多私募涉足房地產項目，如今樓市面臨下行壓力，一旦項目開工緩慢，或銷售回款緩慢，隨著退出時間越來越近，將給私募帶來兌付壓力。

昔日地王變“廢品回收站”/

2013年5月29日，上海市長寧區新華路街道71街坊地塊出讓，成交價格達到46億元，刷新了當年的上海總價“地王”紀錄。據測算，這一地塊樓板價近3萬元／平方米，溢價56.96%，出讓文件顯示地塊為文體、商辦用地。

值得一提的是，摘得這一地塊的是名不見經傳的北京福潤天成房地產有限公司 （以下簡稱福潤天成），當時福潤天成成立還不到一年。北京市工商局網站顯示，福潤天成于2012年9月21日成立，注冊資金1000萬元。《每日經濟新聞》記者了解到，該公司在北京、上海兩地多次參與土地競拍。

新成立的福潤天成如此大手筆拍地，被認為幕后另有高人。有媒體曝出，福潤天成的背后是黃金灣投資集團。黃金灣前身是北京華美地產，靠地產代理經紀起家，此后涉足地產開發與地產金融領域，作風凌厲，被認為是業內的“狼性團隊”。但黃金灣近年來行事低調，刻意淡化項目公司的背景信息。

據媒體披露，黃金灣的運作模式是，向各方投資人募集較大規模的資金，成立一支私募基金，再設立一個項目公司對這一支私募進行打理，繼而找到一家開發商合作，以雄厚的資金去拍地，并開展后續的開發等工作。形成“投資人－管理公司－開發商”三方合作的模式。

據了解，此類地產私募有固定的投資期限，對投資人有投資回報率的承諾。

今年8月底，距前述上海新華路“地王”拍出已經過了15個月，如今進展如何？《每日經濟新聞》記者進行了實地探訪。

這一地塊地處上海長寧區核心地段，建筑密集、人流量大，地塊被略顯陳舊的圍墻圍住，朝北開出一扇門。走進這扇門，空曠的地塊上雜草叢生，坑坑洼洼。地塊上散落著廢舊輪胎等雜物，沒有任何建筑施工的跡象，地塊外圍也沒有任何施工告示。

空地上建有一個用集裝箱簡易搭蓋的廢品回收站，零星有三輪車載廢品進出。回收站的守門人員向記者表示，從沒有聽說這一地塊要開工。

回望去年這一地塊拍出時，條件可謂苛刻。上海市規土部門要求土地款一次付清，但地塊的出讓卻要分批次進行。福潤天成的奪地成功一方面顯示出驚人的資金實力，同時暗藏了土地需要較長時間才能交付的時間風險。 記者登錄上海市城鄉建設和交通委員會網站，并未查到該項目的建設施工許可信息。隨后，記者登錄上海市規劃和國土資源局網站，也未查到上述地塊的規劃施工建設許可證等文件。

記者就這一地塊相關問題短信詢問黃金灣投資集團董事長申威，他回復稱“不在國內，不知道情況”。

地產私募面臨退出難題/

黃金灣投資集團在業內有一個稱號，叫做“房地產投行”。集團官網信息顯示，“在基金管理領域，我們是市場的先行者，掌握著領先的地產金融專業知識和交易模式。”

從官網信息不難看出，黃金灣的工作主要集中在資金募集階段，項目的開發需要和開發商合作完成。黃金灣對開發商的要求是，二級開發資質以上，累計開發面積100萬平方米以上、開發企業或者其股東資信好、可提供質押擔保條件等。

據《21世紀經濟報道》披露，有內部人士透露，黃金灣發起的富達股權基金為前述“地王”出資。富達基金介紹資料稱，公司主要業務是推動房地產投資與開發，是為房地產行業提供股權合作、股權融資、股權并購等活動的融資渠道。

克而瑞研究總監薛建雄告訴《每日經濟新聞》記者，國內的房地產私募通常是“3+1”、“3+2”或“5+2”模式，即用3到5年投資，再經過1到2年退出。目前國內房地產私募的年回報率水平為12%~18%。以新華路“地王”為例，如果是“3+1”模式，需要在拿地后兩年之內開工，才能按時退出。而上述項目2013年5月底拿地，2014年8月仍然未開工，不論是規土部門出讓的問題，還是其他原因，留給“地王”的開工時間都只剩大半年。

薛建雄認為，黃金灣旗下公司銷售能力很強，但新華路“地王”拿地價格較高，且目前市場處在下跌行情中，項目推進可能并非易事。

實際上，對于房地產私募來說，因為波及到期兌付的問題，時間成了一個很敏感的東西。

衛民不動產總經理蔡為民告訴《每日經濟新聞》記者，今年下半年，房地產私募違約的情況會非常多。原因在于前期地價太高，而現階段樓市下滑態勢明顯，一些私募可能不僅達不到承諾的收益率，連還本都成問題。

業內人士指出，前期拿到大量資金的地產公司，在資金投出去之前非常著急，這些資金隨時都面臨貶值的風險，有些企業不得不高價拿地，這在一定程度上可能會影響到私募基金投資人的收益。

蔡為民指出，有一些私募基金在募集一期完成后用于拿地，但并沒有準備好進一步開發的資金，因此就需要繼續募集第二期、第三期資金。在現階段，市場出現轉冷，各方面都對房地產看淡，私募基金后續的募集就成了問題。一旦進入這樣的惡性循環，一期的資金就有“淪陷”的危險。