每經編輯 陳小雨

每經記者 王杰

機構提供的數據顯示，1~8月，北京新建住宅成交面積創2005年以來的近十年最低值。

東亞新華地產營銷總監賈玉鵬在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，在今年下半年，房企的銷售策略基本上是以價換量。下半年的成交價格比目前會有所下降，但成交量會有一定增長，傳統的“金九銀十”會有助于消化庫存。

他表示，今年下半年的土地市場都不會火熱，房企拿地也會比較謹慎。只有房地產市場的回暖，才能帶動土地市場的成交。

北京樓市持續低迷

中原地產市場研究部提供的統計數據顯示，今年截至8月26日，北京新建住宅成交33715套，成交面積為390萬平米，成交均價為25850元/平方米，成交面積同比下調了43.8%，成交均價則上漲了12.2%。

對于成交均價的上漲，亞豪機構市場總監郭毅認為，北京房地產市場是2013年春節后開始反彈的，價格的回漲是在去年年中左右，今年同比去年的價格低點，自然是上漲的。

這種市場降溫，不僅可以進行縱向對比，從橫向看也是如此。

上海易居研究院對4個一線城市的市場狀況進行過研究。相應的報告顯示，7月份，北、上、廣、深4個城市新建商品住宅存銷比分別為18.9、17.2、14.1和14.7個月。4個一線城市的存銷比走勢趨同，相比6月份均出現上漲。相比來說，北京存銷比的反彈力度最大。

在上海易居研究院研究員嚴躍進看來，北京此前的庫存去化速度最快，但今年變成庫存去化最慢，這樣的一個市場逆轉，更加凸顯了樓市的低迷。

中原地產首席分析師張大偉表示，樓市依然處于明顯調整過程中，北京等主要城市新房市場的巔峰期已過，大部分已進入平穩期，增長空間有限。在整體下調的情況下，北京新建住宅成交更是創了商品房十年來的最低點。

投資投機人群受擠壓

張大偉表示，今年以來，樓市成交量持續萎靡，進一步加深了購房者觀望情緒，進而使得樓市成交量加速下調；銀行對房地產持續偏緊的信貸政策也成為影響樓市成交的重要因素，對于多數首次購房的剛需置業者來說，房貸利率直接關系著購房成本。

他認為，當前多數銀行執行的首套房貸基本依然無利率優惠，大大增加了剛需置業者購房成本，使其暫時擱置置業計劃；自住房的大量供應也事實上緩解了購房者對樓市短缺的擔憂。

嚴躍進表示，北京目前樓市低迷，反過來也說明一個正面的現象，即北京的部分投資投機需求因為政策的擠壓而開始退縮，相應的樓市泡沫在破滅。但是，這并非意味著北京未來樓市成交只局限于剛需市場，投資投機需求依然有繼續迸發的可能。

張大偉認為，部分項目價格降幅較高，以價換量。整體后市預期依然處于調整過程中，信貸是關乎目前市場的最主要影響因素。北京作為首都年內放開限購的可能性不存在，2014年整體銷售萎縮已經成為定局。從7月開始出現了一些以價換量項目的銷售升溫，證明了北京市場需求依然較多，只要價格平穩，北京成交量依然會維持高位。預期在“金九銀十”以價換量項目的數量將明顯增加。

陽光100置業集團常務副總裁范小沖在接受記者采訪時表示，由于北京限購、限貸，依靠買房完全作為投資屬性的人群，已經壓縮地很窄。