每經編輯 每經記者 尚希 發自北京    

每經記者 尚希 發自北京

公開數據顯示，1998年實行房屋維修基金制度以來，截至2013年底，北京市的這筆錢累計約達350億元，使用額約8億元。使用比例僅為2.3%。極低的使用率背后，維修資金挪用亂象叢生。這些原本應該取之于民用之于民的資金卻成為躺在銀行里的生息的工具。

“動用維修資金的最大難題是小區沒有業委會。”秦兵房產律師團律師徐斌在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，法律需要解決一個重要問題，就是關于共有物權的管理問題。

業委會缺失阻礙維修資金使用

所謂房屋維修基金，是指住宅物業的業主為了本物業區域內公共部位和共用設施、設備的維修養護事項而繳納一定標準的錢款至專項賬戶，并授權業主委員會統一管理和使用的基金。

專項物業維修資金交由業委會管理，但首要前提是，小區有一個便利規范的業委會。以廣州為例，近期重啟完善修訂流程的《廣州市物業專項維修資金管理辦法（草案）》中就提到，允許專項維修資金劃轉小區業主大會實行“直管”。

據了解，目前廣州全市130億元物業維修基金使用率僅為1%，而目前成立了業主委員會組織的樓盤僅有25%，業委會的缺失阻礙了這部分專項基金的靈活使用。

據了解，當前維修資金是由政府主管部門管理，但在法律上并沒有確定政府部門是受委托人。“維修資金是必須繳納的，并非自愿原則，而且小區的公共部位損害或者需要修繕時，這一意見在傳達給資金持有部門時并不能即時奏效，對監管部門來說也不能做到財盡其用。”北京某項目物業負責人對《每日經濟新聞》記者表示，這導致一些問題很久得不到解決，也存在侵占、挪用的風險。

“按照現行法律要求，在小區成立業委會之后，維修資金將移交業委會，但目前北京85%的小區沒有業委會，15%的業委會不清楚移交的程序。”徐斌律師對《每日經濟新聞》記者表示，對于維修資金的移交程序，業委會可以向小區辦、建委、業委會專家以及其他小區有經驗的業委會咨詢，但業委會的建立更需要立法的推動。

按照《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》的規定，“購房者應當按購房款2%~3%的比例向售房單位繳交維修基金”，“對于已經成立了業主委員會的小區，一般是由業委會負責組織實施專項維修資金的使用，也可以委托物業管理部分負責具體工作，但很多小區并沒有成立屬于自己的業委會，也就不能靈活自如的對這部分專項基金進行監管。”一位負責物業管理工作的人士對《每日經濟新聞》記者說。

維修資金提取應簡化流程

一組數據揭示了維修資金面臨的嚴峻現實。

截至2013年底，北京市維修資金累計金額約為350億元，使用額約8億元。據了解，目前北京這筆資金的賬目管理在“北京住房資金管理中心”，業務管理歸住建委相關部門，涉及這筆資金監管的包括房管局、審計單位等多個部門。

據 《青島財經日報》2014年2月報道，住建部房地產市場監管司物業管理處處長陳偉表示，維修資金的使用規定了嚴密的審批程序，但缺乏細化的操作規程，造成維修資金使用程序復雜，并且在設計和執行中存在缺陷。更重要的是，建設主管部門和財政部門作為維修資金代管機構的同時，又是維修資金的監管機構。這種雙重性質的機構定位，使建設主管部門和財政部門集資金代管、監管職能于一體，集運動員、裁判員于一身。

“維修資金立法應該強調專款專用，一旦挪用就應該承擔刑事責任。”一位負責維修基金研究的分析人士對《每日經濟新聞》記者表示，只有加大執法力度以及強制性措施才能真正維護業主的權益，而在后期的使用提取過程中，也應該簡化流程。

徐斌對記者表示，在維修資金使用過程中，法律需要解決的重要問題便是關于共有物權的管理。但涉及部分監管部門挪用、亂用的情況，在刑法中對于挪用資金等瀆職犯罪已有規定，不需要另外立法。

上述分析人士表示，維修資金制度立法，因其涉及金額大、人群廣，短期內應當縮短、簡化決策過程，長期則應以更高程度的業主自治作為目標。