每經編輯 每經記者 查道坤、楊羚強發自南京、上海    

每經記者 查道坤、楊羚強發自南京、上海

近日，南京江寧恒安嘉園小區（以下簡稱恒安小區）的業主想使用小區專項維修資金，卻發現一部分維修資金被主管部門江寧區住建局私自從活期轉存為定期，并盈利293.5萬元。當業主向該部門索要利息時，卻被告知業主只能使用35.7萬元的活期利息，沒有資格使用定存收益。

針對業主的質疑，江寧區住建局有關負責人稱，定期與活期的利差客觀存在，早先確實沒有向業主公布，但去年已向業主代表提供相關材料，利息一部分上繳財政，另一部分則用于辦公經費的支出。

根據原建設部和財政部聯合頒布的 《住宅專項維修資金管理辦法》（以下簡稱《辦法》），住宅專項維修資金的存儲利息、利用住宅專項維修資金購買國債的增值收益等轉入專項維修資金滾存使用。

“在并未向業主公開的情況下，江寧區住建局私自利用這筆資金進行營利，這種借雞生蛋的做法涉嫌違規。”房地產行業專家張建初向《每日經濟新聞》記者表示。

記者就此事采訪了江寧區住建局辦公室，一位負責人表示，“這個事情已經有報道，我們也進行過回應，現在不會再就此事表態。”

住建局用維修資金“錢生錢”/

近日來，南京不少小區開始將維修資金由活期轉向定期，恒安小區的業主也計劃將這筆資金“活轉定”，從而獲得更多收益。

公開資料顯示，恒安小區始建于2005年，2006年有1088戶家庭入住，共繳納維修資金1097萬元，這筆資金一直由江寧區住建局代為保管。

當業主詢問這筆資金產生了多少利息時，江寧區住建局一直回避這一問題，最終經過幾番交涉后，住建局回應稱，小區居民擁有的活期利息僅35.7萬元。

然而，小區業委會副主任李軍紅在為維修資金辦理 “活轉定”時發現，早從2006年開始，江寧區住建局就已將這筆資金轉為1年期定期存款。“跟業主說存的是活期，實際上住建局存了定期，產生的利息住建局得大頭，業主只能得零頭。”李軍紅表示。

李軍紅進一步調查發現，小區的維修資金已經產生了329萬多元的利息，其中包括293.5萬元1年定期利息，但是在向住建局索要這筆資金時，他被告知除了35.7萬元活期利息外，余下的293.5萬元業主沒有資格使用。

該小區業主唐先生對《每日經濟新聞》記者說，“本來就是拿我們的維修資金產生的利息，為何不給我們，作為代管部門，無權利用這筆資金私自獲利。”

針對業主的質疑，江寧區住建局有關負責人稱，定期與活期的利差客觀存在，早先確實沒有向業主公布，但去年已向業主代表提供相關材料，利息一部分上繳財政，另一部分則用于辦公經費的支出。按2008年以前的地方相關規定，代管單位每年可以從增值收益中提取2%左右的管理費用，現在已停止提取。

“即使按‘2%’計算管理費，需要293.5萬元嗎？”部分小區業主質疑：代管部門以收管理費為由私自轉存定期，侵犯了業主的知情權。

9月9日，《每日經濟新聞》記者致電江寧區住建局物業科，該部門一位工作人員讓記者先與辦公室聯系。辦公室一位負責人對記者說，“這個事情已經有報道，我們也進行過回應，現在不會再就此事表態。”

根據原建設部和財政部2007年聯合頒布的《辦法》，住宅專項維修資金的存儲利息、利用住宅專項維修資金購買國債的增值收益等轉入專項維修資金滾存使用。

房地產行業專家張建初表示，“在并未向業主公開的情況下，江寧區住建局私自利用這筆資金進行營利，這種借雞生蛋的做法涉嫌違規。”

維修資金收支不透明成誘因/

恒安小區的維修資金問題被媒體報道后引發高度關注，北京、上海、廣東、河南等多地不少小區業主均對外透露，想摸清維修資金實際產生了多少收益困難重重。

而據原建設部和財政部頒布的《辦法》，負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門及業主委員會，應當每年至少與專戶管理銀行核對一次資金賬目，并向業主、公有住房售房單位公布住宅專項維修資金繳存、使用、增值收益和結存的總額。

既然已有明文規定，為何相關職能部門卻沒有履行？業界猜測，這筆巨額的維修資金可能沒有真的 “沉睡”，而是被一些主管部門用來錢生錢，淪為某些利益部門的生財工具。

房地產行業專家李智對《每日經濟新聞》記者介紹，住房維修資金雖是開發商代收的，但業主才是真正的主人。然而，維修資金業主難以使用，卻為開發商、銀行及有關部門帶來巨額利潤，“之所以造成這樣的局面，主要原因是這筆數額龐大的維修資金的管理、使用不透明，財政和審計部門缺乏監督。”

南京本地一家商業銀行信貸部經理陳飛對記者表示，“很多銀行盯上這筆巨額的維修資金，因為對銀行來說，當然歡迎活期存款，既可少付利息，又能隨時調動大筆資金。其實代管單位并不糊涂，因為維修資金是各大銀行爭搶的對象，他們可利用手中的選擇權從中漁利，有代管單位將錢存在小銀行，因為相對于其他商業銀行，小銀行的利息和吸儲返還比例較高。”

按照原建設部和財政聯合頒布的《辦法》，住宅專項維修資金的管理和使用，應當依法接受審計部門的審計監督。住宅專項維修資金的財務管理和會計核算應當執行財政部有關規定。財政部門應當加強對住宅專項維修資金收支財務管理和會計核算制度執行情況的監督。

但在張建初看來，維修資金處在一個監管盲區，“很多時候只會看到使用者，不見監管者，有時候監管者往往也是使用者，根本就無法監管。”

記者了解到，目前在南京有相當一部分小區并不公開維修資金的賬戶利息收入情況，導致業主無法監督，一定程度上給個別部門挪用維修資金帶來了便利。

張建初對記者表示，恒安小區的案例只是維修資金被私自利用獲利的冰山一角，“其實很多小區業主，只知道繳了維修資金，但是很少申請這筆資金，更不知道可以利用這筆資金進行投資獲利。”

按照規定，公共維修資金由房管部門監管，所有權歸購房人，不得挪用。維修資金專項用于保修期滿后的住宅共用部位、共用設備和物業管理區域公共設施的維修、更新、改造。

維修資金使用應由業主決定/

對于恒安小區維修資金被違規使用的問題，江寧區住建局相關負責人回應稱，存定期的利息還在業主賬戶上，不存在挪用。不過，對于下一步事情如何解決，該局拒絕回應。

今年7月22日，南京市住建委出臺的 《關于加強專項維修資金使用監管工作的實施意見 （征求意見稿）》規定，對挪用住宅專項維修資金的，應當通過行政監管手段追回，并依法實施行政處罰。對物業企業挪用住宅專項維修資金，情節嚴重的，應吊銷企業資質證書。

南京市主管部門雖然對維修資金的使用作出了明確規定，但是在張建初看來，上述《意見》和2007年的政策相比并沒有實質性進步，“想要真正解決維修基金的貓膩，除了監管部門加大監管之外，應該將托管權下放給業主，由業主自行決定這筆資金如何利用，這樣才能杜絕因監管不透明帶來的一系列問題。”

《每日經濟新聞》記者了解到，目前我國對維修資金的監管依據是原建設部和財政部聯合分布的《辦法》。但《辦法》只屬于部門規章，法律效力遠低于由全國人大頒布的法律。

上海杜躍平律師事務所主任律師杜躍平指出，盡管《辦法》只是部門規章， 但約束效力并不受影響。根據上述《辦法》規定,雖然江寧區住建局有可能在小區業主不知情的情況下， 將活期存款轉為定期存款，但定期存款產生的利息,卻不太可能被挪用,因為通常維修資金的專管賬戶是由業委會和房管局共管,非經同意不可能被挪用。

根據《辦法》規定，直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門挪用住宅專項維修資金的，由上一級人民政府建設（房地產）主管部門追回挪用的住宅專項維修資金，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。縣級以上人民政府建設（房地產）主管部門、財政部門及其工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處的，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

僅從《辦法》條文上看，維修基金的監管是能得到保障的。

杜躍平及華東的一些物業管理公司負責人告訴《每日經濟新聞》記者，事實情況也是如此。維修基金的動用，不僅需要得到本小區三分之二以上業主同意，還需要通過監管部門的審批。維修資金被挪用的現象在行業內并不多見。