每經編輯 每經記者 區家彥 發自廣州    

每經記者 區家彥 發自廣州

“我們小區的業主和物業公司最近發生了多次沖突，主要是因為物業公司要求漲管理費得不到業主的同意，業主要求查詢停車費、廣告費等詳細賬目，物業公司再三推辭，部分業主甚至多次到管理處與工作人員爭吵”，盧明 （化名）是廣州白云區某知名樓盤的業主，最近社區里發生的糾紛讓他不勝其煩。

根據國務院頒布的《物業管理條例》第五十五條，利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

然而，《每日經濟新聞》記者經過多方采訪發現，包括電梯廣告、停車費等小區公共收益普遍缺乏有效監管，除了收支缺乏透明度，被物業公司占用的情況并不少見。

多位業內人士向記者表示，隨著老一批的住宅商品房進入維修的高峰期，要讓小區公共收益更好地為維修資金“輸血”，建立完整的監管體系刻不容緩。

小區公共收益的“糊涂賬”

每次走進社區的大門，穿梭在外墻與電梯間色彩斑斕的廣告總能吸引到盧明的目光，但和小區里的大多數業主一樣，盧明一直沒有搞懂這些廣告收入到底歸誰所有。

根據《物權法》第六章第70條和第73條規定：“業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利，建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。”

長期關注物業管理行業的廣州市社科院高級研究員彭澎向《每日經濟新聞》記者表示，按照《物權法》的規定，業主對小區內專有部分以外的共有部分，如電梯、過道、樓梯、水箱、外墻面、水電氣的主管線等享有共有的權利，這部分產生的收益也同樣歸全體業主所有。從行業現狀來看，小區公共收益主要來自三大塊：小區內的廣告、停車場收費、租賃的攤位收益。

廣州市律師協會民事法律專業委員會秘書長程磊表示，按照現有的政策，如果小區內已經成立了業委會，公共收入由業委會代管，無業委會的小區則由物業公司代為管理，具體由誰支配需要召開全體業主大會，由全體業主投票決定，代管方需要向業主公示賬目。

然而，對于不少業主而言，上述收入卻變成一筆“糊涂賬”，有些業主甚至從不了解相關信息。

程磊告訴記者，目前在國內已經成立業委會的樓盤占比并不高，以廣州為例，只有約25%的樓盤有業委會，這意味著有75%的樓盤公共收益由物業公司代管。雖然《物權法》有了大方向的規定，但公共收益的收支并沒有明確的監管制度，收支是否公開透明則因物業公司而異。

“信息不對稱容易產生貓膩”，廣州某房企副總裁向記者透露，比如小區廣告，一年下來廣告投放次數多如牛毛，如果業主本身沒有完整的統計系統，基本無法對廣告收入作出有效監測。停車位收益也是如此，依據《人防法》規定，小區開發地下空間時應配備一定比例的人防工程，這部分空間大多會被物管公司用作停車位，但原本屬于業主的公共收益往往會落到物管公司的手里，類似情況還有小區地面上的公共停車位。

此外，會所也是一個暗藏貓膩的地方。上述人士介紹，開發商在銷售時大多會把會所設施以公攤的形式賣掉，但會所產生的租賃收入卻往往流入開發商以及物業公司的口袋里，除非有業主特意尋找規劃圖查詢產權明細，否則這部分收益難以被察覺。

正因如此，雖然盧明所在的小區也曾向業主公示財務收支狀況，但往往是開支相對透明，收入部分卻是模糊不清，也因此屢屢引發業主質疑。

多地業委會數量不足一成

在程磊看來，在與物業公司的交涉過程中，業主之間本身猶如一盤散沙，在重大決策上很難達成一致，因此業委會的角色舉足輕重。但現實情況是，業委會的成立和運作面臨重重困難。

根據住建部 《業主大會和業主委員會指導規則》，住宅物業出售并交付使用的建筑面積達到50%以上或者首套住宅交付使用滿兩年的，可以通過該物業所在地的區房地產主管部門會同街道辦事處、鄉鎮人民政府組織業主成立業主大會籌備組，選舉產生業主委員會。

“雖然成立業委會的政策門檻并不高，但由于多數業主權利意識不高，在成立過程中往往缺少組織者和發起人，加上開發商和物業公司害怕業委會成立后會發動業主維權從而損害其既得利益，往往會加以阻攔，所以即便在經濟發達城市，擁有業委會的樓盤占比也并不高。”程磊說。

《每日經濟新聞》記者整理有限的媒體報道發現，截至2014年年中，東莞市在房管部門備案的樓盤有1100多個，但只有130多個小區成立了業委會；西安業委會數量約為200多個，不足全市小區總數量的10%。即便是在國內最先產生業委會及最先制定物管條例的深圳，根據《深圳商報》的報道，2013年該市實際運轉的業委會數量比例也不到全市小區數量的7%。

而成立業委會的小區也并不一定能保證運作工程公開透明。上述房企副總裁向記者表示，近年來有關業委會與物業公司串通牟利的例子常有發生，曾經出現過某些位于商業發達地區或地鐵站附近的小區，業委會成員與物業公司串通收取利益，默許后者只公開部分廣告賬目，一些業委會成員甚至利用職務便利將物業承包給自己的公司。

“業委會的權力非常大，在現行的監管制度上，只有地方政府房管部門下屬的物業管理處能對業委會的行為加以約束，但也只能提供指導性意見，一旦業委會與物業公司站在同一陣線，業主的利益難以得到保障，所以建立一套對業委會的監管制度已經刻不容緩”，上述人士表示。

程磊也認為，物業服務方作為商業公司，必然會受利益驅動，因此監管的核心應該放在業委會上，一方面，要通過政策便利鼓勵更多小區成立業委會；另一方面，政府也應該建立一套嚴謹的監管體系，讓業委會更好地為業主謀取利益。