每經編輯 每經記者 楊羚強、查道坤發自上海、南京    

每經記者 楊羚強、查道坤發自上海、南京

南京江寧恒安嘉園小區維修資金被違規使用一事曝光的導火索，是南京不少小區目前正在進行的維修資金“活轉定”。

據《每日經濟新聞》記者了解，不少小區都將維修資金從活期轉為定期存款。早在2012年，南京市鐘山花園城博雅居小區的業主就將700萬元維修資金定存3年。

因維修資金的動用受相關政策限制，目前大部分的小區都只能靠存中長期的定期存款，來實現維修資金的保值增值。

截至2013年，南京市歸集的住宅維修資金達50多億元，而據新華社報道，自1998年實行住宅專項維修資金管理辦法至今，我國歸集的維修資金在5000億元左右。

5000億元維修資金“沉睡”

按照規定，使用公共維修資金必須由業主大會三分之二的業主同意。可是，要找到三分之二的業主簽字并不是一件容易的事，只有成立業主委員會的小區商量以后，才有可能。特別是沒有成立業主委員會的小區，要動用住宅公共維修資金幾乎是不可能的，征求業主意見非常困難。

南京市物業協會副會長王中寧表示，僅以南京為例，小區成立業主委員會的比例太低，“維修資金使用辦法規定，小區需有業主委員會，需三分之二業主同意，但南京市至少有一半小區沒有業委會。”

除此之外，從申報到批準動用住宅公共維修資金的程序也比較繁瑣。

從事物業管理工作多年的周磊介紹，“像報批審核這個過程至少需要一個星期。甚至連在小區內公示的影像資料都得提供，很麻煩！”

也正因為此，南京大部分維修資金并未被使用。據南京市住建部門的統計數據，南京從1997年歸集公共維修資金，隨著城市快速發展，新交付的小區越來越多，到去年為止已歸集50多億元，平均每個小區的維修資金都在300萬元以上。

不過，由于新建商品房在5年保修期內由開發商負責維修，加之很多小區共用部位嚴重損壞的情況并不普遍，這些資金中絕大部分處于“沉睡”狀態。

維修資金投資渠道狹窄

雖然資金不能隨意使用，提升了其安全度。但由于投資渠道的有限，維修資金也遭遇了保值增值的難題。

除了活期轉定期的理財方式外，業主大會并沒有更好的辦法，讓這部分資金保值增值。

《住宅專項維修資金管理辦法》規定，經業主大會同意，維修資金可以在銀行間債券市場或者商業銀行柜臺市場購買一級市場新發行的國債，并持有到期。

但據第一太平戴維斯上海物業及資產管理部董事及主管鄒應龍介紹，多數業委會目前更多的還是把維修資金通過通知存款等方式存在專戶銀行，選擇購買國債的并不多。

資料顯示，通知存款的利率雖然高于活期，但年化收益率也只有不到2%。而目前維修資金大多存放于主管部門指定的銀行，也可能讓維修資金在未來錯失存款利率市場化帶來的收益率選擇權。在上海，維修資金主要存在上海銀行或建設銀行；而在全國的很多城市，建設銀行是監管部門指定的維修資金存儲銀行。

鄒應龍介紹說，在上海銀行和建設銀行設立維修資金的專戶，有利于監管部門通過網路監管維修基金的支取。

但是，這一規定，也限制了未來業委會選擇更高利率銀行的自主權。

按照 《住宅專項維修資金管理辦法》，目前維修資金的投資渠道遠比養老金、社保基金窄，現有的資金如何保證能在若干年房屋大修時還夠用，對很多業委會而言都是一個考驗。