每經編輯 每經記者 區家彥 發自廣州    

每經記者 區家彥 發自廣州

隨著內地信貸日漸收緊，永續債券成為在港上市房企融資的新興渠道。

《華爾街日報》報道，據花旗銀行的統計數據顯示，截至今年上半年，共有八家在香港上市的內地房企發行了永續債券，累計規模達到865億元（人民幣，下同）。

據悉，永續債券指沒有到期日，投資人可按票面利息永久取得利息的債券。香港粵海證券投資銀行董事黃立沖向《每日經濟新聞》記者表示，永續債最大的優點是不計入債務，讓財務報表得到美化，資金用途也比銀行開發貸更為靈活，因此能在內地銀根緊縮的大環境下受到房地產企業的追捧。

但硬幣的另一面是，這些上市房企的真實杠桿率仍在不斷提高，部分房企的真實凈負債率甚至接近200%的警戒線，假如房地產市場的低迷期超出了預期，巨大的償債壓力有可能成為壓垮企業的最后一根稻草。

房企追捧永續債/

據花旗銀行統計，內地房企于2013年合共發行441億元的永續債券，今年上半年，永續債券的發行規模已經達到424億元，接近去年的全年水平，內地多家知名民營房地產企業均成功發行了永續債券。

“房地產是一個資金密集型行業，融資成本是決定利潤水平的重要因素，對于在港上市的內房股而言，國際評級機構的評級高低是決定融資成本的決定性因素”，黃立沖告訴記者，由于評級的高低與公司自身的負債水平有直接關系，負債率越低，往往評級越高，因此上市房企都希望在合理范圍內盡可能美化財務報表，降低凈負債率。

黃立沖說，按照香港會計準則，永續債在港股年報里就以 “永久資本工具”體現，并計入“權益”項下，不需要計入債項，不僅有效降低上市公司的資產負債率，而且還增厚了公司股東權益，加上與正常的銀行貸款相比，永續債的使用并沒有太多的限制性規定，因此受到越來越多的上市房企青睞。

后續風險不容忽視/

“雖然永續債券在財務報表上歸屬于股本工具，但它的實質其實是明股暗債，合約里往往設定了很多收益的保底條款，所以它進一步提高了上市房企的真實負債水平，加大了財務負擔”，黃立沖說。

花旗銀行的研究報告認為，在上半年業績中看似不錯的杠桿率背后，他們注意到有更多的開發商報告了永續債券的發行情況，這種工具對投資者帶來不利影響，因為發行方可以通過會計手段掩蓋真實的杠桿水平和盈利能力。如果把永續債重新劃歸為債務而不是權益，部分公司的真實凈負債率超過100%甚至達到200%，杠桿率會急劇上升。

此外，雖然永續債券并沒有設定償還期限，但在目前內地房企發行的永續債條款中，往往是前2年~3年利息成本相對比較低，此后的利息成本會大幅上漲，如果房企無法在“低息期”償還債務，后續高昂的融資成本會帶來沉重的財務負擔。

“大多數房企發行永續債券，目的都是在前2年~3年利息成本較低的期限內完成投資并償還債務”，克而瑞研究中心分析師朱一鳴告訴記者，由于永續債券主要投資于一、二線經濟發達城市項目，這些項目的銷售都是比較有保障的，這也是房企敢于利用永續債融資的主要原因。

但黃立沖警告，一旦房地產市場低迷期超預期，甚至連一、二線經濟發達城市也無法幸免，導致房企無法在前2年~3年內償還債務，后續的高利息會把企業壓得喘不過氣。“如今房地產的利潤率逐漸下滑，大多數企業的凈利潤率已經跌破15%，如果未來需要承擔15%~20%的融資成本，這些永續債很有可能會變成房企的燙手山芋”。