每經編輯 蔡雅蕓

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記者 楊羚強

9月10日，大連萬達商業地產股份有限公司以8.84億元的總價，摘得上海青浦區盈浦街道淀山湖大道南側15-02、16-02地塊，土地出讓面積8.89萬平方米，規劃用途為居住用地、商業及辦公。

萬達集團的新聞通稿稱，該地塊可能會建設萬達集團的新一代核心產品--“萬達茂”。什么是萬達茂？萬達方面解釋，它是萬達集團“在世界首創”的大型室內文化、旅游、商業綜合體，是萬達“傾力打造”的世界文化旅游新品牌，以文化娛樂為主，大幅降低零售比例。

不久前，萬達在廣西南寧剛剛開發了第一個萬達茂。

問題來了。既然“萬達茂”只是萬達剛剛推出的新產品，還沒有受到過市場的檢驗，為什么萬達要放著已經很成熟的萬達廣場不做，而要冒失敗風險在上海推出這種新產品呢？更何況，王健林居然在內地第一個迪士尼樂園所在地上海開主題樂園，和這個全球最著名的主題樂園搶生意。王健林難道是迷糊了？他在想什么呢？

資料顯示，上述青浦萬達茂將建室內兒童樂園、電影科技樂園等旅游文化體驗設施，從而與朱家角、淀山湖形成“東西旅游軸線”。

從這一點可以看出，萬達茂未來不會是一個傳統購物中心類型的產品，而更可能是主題樂園式的商業地產項目。萬達上海公司稍后發布的萬達茂的部分宣傳圖片也證實了這一點。

第二個問題來了。為什么萬達不再安心當“收租公”，要費心費力做這種主題樂園呢？結合市場環境，從商業價值上來分析，萬達茂是否是一條正確的“未來之路”呢？

邦哥通過對華僑城、宋城演藝以及海昌控股的數據分析作出一個大膽判斷：萬達做主題樂園，很可能是“探測”到了商業地產的“金礦”。

商業地產的成敗什么最關鍵？有人說是地段。有人說是經營定位。邦哥認為，這些都沒有抓到根本。商業地產的根本是什么？人流量！

但主題樂園的最大價值是什么？就是為商業地產帶人流量，這一點和電商利用門戶網站等吸引流量的模式是完全相同的。

那么，主題樂園能給萬達帶來多少人流量？

看看宋城演藝的半年報數據，或能了解一二。今年前6個月，宋城演藝僅靠旗下6個項目，就接待了543萬人次游客，其中，一個三亞景區就達到100萬人次。僅僅依靠杭州宋城旅游度假區、三亞宋城旅游區、麗江宋城旅游區、九寨宋城旅游區、杭州樂園景區、爛蘋果樂園景區等六大景區門票和在這些景區內的演出收入，實現營業收入39070.23萬元，營業利潤21505.25萬元。年報顯示，宋城演藝的門票及演出收入的毛利大部分高達70%以上，最少的也高達30%以上，毛利水平已經全面超過了地產開發。

同樣以主題樂園為核心業務的華僑城，其財務數據也支撐了這一業態可以同時帶來高毛利和消費人流這一觀點。華僑城的半年報顯示，今年前6個月共接待游客1214萬人次，實現旅游綜合業務收入58.68億元，這一業務的毛利也在50%以上。海昌控股預測說，2015年中國主題樂園的游客數量將高達1.32億人次。這對靠人流量“吃飯”的萬達來說，顯然非常有吸引力。

更何況50%以上的旅游業毛利，也絕對夠正走向微利的房地產行業艷羨的。

事實上，有意做主題樂園的，不只萬達一家。世茂房地產也在計劃引入臺灣一種非常受歡迎的迷你主題樂園，借助樂園來為世茂房地產旗下的各個項目吸引人氣。而上海甚至把即將建成的迪士尼樂園周邊的商業街定位為類似南京路、淮海路、徐家匯這樣的市級傳統商業中心，讓邦哥不由感嘆：這就是主題樂園的魅力啊！

對于受到電商沖擊較多的商業地產商來說，“主題樂園熱”的興起，意味著未來商業地產將全面進入體驗經濟時代。誰能提供給顧客更好的消費體驗，誰就有可能成為最旺的商鋪。

成也蕭何，敗也可能蕭何。萬達做萬達茂的最大風險也很可能來自“主題樂園熱”。當開發商一窩蜂涌入這一領域，最終導致行業利潤下降。因此，用開發速度和規模建起較高的競爭門檻，或許是王健林的要務之一。