每經編輯 每經記者 尚希 發自北京    

每經記者 尚希 發自北京

伴隨著今年初以來“限高令”的松綁，市場這根弦眼看著在慢慢撐開，但沒想到瞬間又被繃了回去。

日前，北京市政府常務會議上新確定了“基本住房有保障、中端需求有支持、高端市場有調控”的總體思路，可以明顯看到，對于高端市場的定調從最初的高端有市場，到高端有控制，最終演變到了高端有調控。

“此前一直流傳高端有限度放開限購，這下封死了，至少今年沒戲了。”北京一位負責高端市場研究的權威人士對《每日經濟新聞》記者說道，在其看來，雖然這只是草案，但大思路調整的可能性不大。

高端項目搶跑

這一調控思路對市場來說，顯然不是好消息。

“從單價4萬~6萬元/平方米的中端改善型市場來看，銷售將會繼續放緩、庫存壓力加大。主要原因在于改善型購房者往往不具購房資格，需要‘賣舊’騰退出購房資格后才能‘買新’，這無疑將拉長購房者的成交周期，也增加了購房者的選擇機會。”亞豪機構市場總監郭毅在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示。

北京一豪宅項目的營銷人士對記者表示，之前每到訪的200組客戶可能實現的成交能達到100組，而現在需要積累上千組甚至更多的客戶才能成交100組房源。

不過，對于已經覬覦市場需求的高端項目來說，“金九銀十”是不得不發力的關鍵期。

“目前我們首期開盤的128套房源，成交認購了110多套，主力戶型為175~305平方米的平層以及400~406平方米的城市院墅。”昨日（9月16日），《每日經濟新聞》記者以購房者身份走訪了位于北京北三環薊門橋的保利海德公園項目，該項目的銷售人員對此說道。

這也是今年北京市場獲批的單價最高的項目。保利地產北京公司營銷中心總經理牛毅昨日在接受記者采訪時表示，今年上半年北京市總價在1500萬元以上的豪宅產品總銷售量為28億元，而就目前海德公園的銷售情況來看，首期銷售的總量接近北京市整體上半年的成交水平。

這背后反映出的則是進入下半年以來，豪宅市場的簽約復蘇。根據亞豪機構的統計數據顯示，今年8月北京在售報價超過5萬元/平方米的公寓豪宅項目共售出180套，銷售總面積達3.16萬平方米，環比上月，成交套數、面積分別上漲了73%和62%。

回暖言之過早

“現在說市場回暖還言之過早，保利海德公園的熱銷目前來說只能算是個案。”郭毅表示：“目前已知的幾個熱銷項目，或是開發商的降價推盤策略起效，或是真正擁有稀缺地段資源，除這些以外，還有更多的高端項目，蓄客和銷售情況并不好。”

《每日經濟新聞》記者走訪發現，如果是延伸到五環區域，多個高端項目都因蓄客不佳，一再推遲了開盤時間。

“此次會議，對于高端市場的調控方向變化最大，由‘高端有市場’轉變為‘高端市場有調控’，無疑給高端市場潑了一盆冷水。”談及前不久會議傳出的消息，北京某高端項目的負責人認為。

有權威人士表示，此次房調政策口徑的微調，意義深遠，可以說是為明年乃至近2~3年的調控劃定了新的方向。

在其看來，在今年分類調控的目標指導下，再加上調控的口徑是北京高端有“市場”，一直以來，讓業界判斷未來對于高端市場將會采取市場化手段調控，行政手段有望逐步淡出。但此次會議中明確，將繼續調控高端市場，“加大稅收、信貸調控力度，實行嚴格的限購政策”，對豪宅市場將造成不小的影響。

對此，郭毅認為，對于豪宅來說，雖然面向的是財富人群，這部分客群往往可以調動社會資源，用公司名義購房從而規避限購，但購房者還是會面臨稅費增加、流程復雜等問題，實際上鎖定了未來豪宅市場的需求量。

“需求量的穩定將造成市場價格的同步穩定，那么，2013年一些‘被豪宅’的地塊將可能由于市場以及定價的風險，無法尋找到合理的時機入市，預計2015年，包括夏家胡同、西局、東壩等位置的高價地還將繼續蟄伏。”郭毅表示。