每經編輯 每經記者 區家彥 發自廣州    

每經記者 區家彥 發自廣州

對于正陷入高債務壓力的房企而言，中期票據開閘有望帶來活水。

日前，《中國證券報》報道稱，有接近銀行間市場交易商協會的人士表示，上市房企獲準發行中期票據事宜被討論，并確定為未來實施方向。

《每日經濟新聞》記者獲悉，富力地產 （02777，HK）與金融街（000402，SZ）于日前發布公告，擬申請分別發行約70億元與52億元的中期票據，這也是近5年以來首度有上市房企闖關房地產債券融資。

香港粵海證券投資銀行董事黃立沖向記者表示，如果房企中期票據順利開閘，意味著監管層對于房地產融資的態度從原來的單向打壓轉為雙向調節，銀行間債券市場有望成為房企的重要“輸血”渠道。

富力、金融街擬搶發中期票據/

富力地產于上周五 （9月19日）發布公告，因預期監管機構將允許已上市房地產企業在銀行間市場發行中期票據，公司擬向交易商協會申請注冊發行境內中期票據。

據悉，富力地產此次擬發行的境內中期票據本金總額不超過70億元，期限3年至10年。董事會建議召開第二次臨時股東大會以批準該建議，所得資金將用于符合國家政策支持的普通商品房項目、補充流動資金、償還銀行貸款（該貸款必須為保障房專案、普通商品房專案的專案貸款）等。

金融街也于日前發布公告，公司于第七屆董事會第四次會議上審議通過了“關于公司發行不超過52億元中期票據的議案”。公告顯示，金融街中期票據發行累計總額不超過52億元，期限為5年或以上，利率在不超過限定水平條件下由公司根據發行時市場情況與主承銷商協商確定。

黃立沖告訴記者，盡管監管層尚未公開表態放開上市房企在銀行間市場發行中期票據，但房地產融資松綁是大趨勢。

克而瑞發布的研究報告顯示，銀行間市場交易商協會最新數據顯示，今年1~7月，通過交易商協會注冊發行的非金融企業債務融資工具約2.38萬億元，同比增加5817.4億元，占社會融資規模比重為8.73%，同比提高了1.13個百分點。如果發行中期票據的申請獲批，意味著上市房企將有望從如此龐大的資金市場“分一杯羹”。

中型房企資金壓力將得到緩解/

克而瑞研究中心分析師朱一鳴向記者表示，上市房企主要融資渠道按成本從低到高排序是定增、企業債、開發貸款、信托融資。信托融資成本多在10%以上，開發貸款銀行實行總量控制規模難以擴大，定增審核又較為復雜，企業債需要國土部審批，而中期票據只需在交易商協會注冊，且企業主體評級原則上不受限制，只要債項評級被市場認可，交易商協會對企業性質、發行規模均不設門檻。

“相比開發商較為青睞的銀行信貸，中期票據融資也更具優勢”，朱一鳴認為，中期票據期限短則3~5年、長則5~10年，而銀行貸款一般僅為2~3年，難以覆蓋項目開發的整個周期。其次，中期票據一次注冊通過后兩年內可分次發行，利率可以選擇固定、浮動，付息可以按月或年支付，機制更靈活。

隨著房地產再融資大門于2010年緊閉，海外發債成為上市房企的主要融資渠道。根據數據研究供應商Dealogic的統計，今年1月至8月，房企總計在海外市場上發行了524億美元 （折合約3217億元人民幣）的債券，比2013年同期增長100%。

“對于超大規模的上市房企而言，由于他們擁有較高的信用評級，因此海外發債的成本比國內中期票據要低，像萬科和中海往往能拿到5%以下的便宜資金”，黃立沖告訴記者，但對于負債率較高、國際信用評級不高的中型房企而言，他們在海外融資成本往往在8%以上，高于中期票據約6%的融資成本，因此中期票據開閘對緩解中型房企資金壓力帶來積極作用。

摩根大通發布的研究報告認為，非國企及無投資評級的上市房企將最為受惠中期票據放開，因為該類企業的融資成本較高。