每經記者 盧曦 發自上海

在《每日經濟新聞》記者報道了邯鄲房地產商，由于無法獲得銀行貸款，只能通過民間融資補充房地產資金，造成還本付息困難、開發商跑路、集資戶陷入恐慌等一系列問題后，沒有能力從銀行、信托以及其他金融機構融資的房地產商，正遇到了更為嚴峻的考驗。被一些地產企業認為是“救命稻草”的房地產基金，也在今年遭遇融資規模大幅下降，進而影響到房地產私募基金對開發行業的支持力度。

清科研究中心近日發布的一份報告顯示，2014年上半年整個私募房地產基金僅完成接近44億美金的基金募集。而2013年全年這一數據為106.7億美元，如果下半年情況沒有明顯改善，今年全年可能出現負增長。

基金募集數量腰斬一半

私募房地產基金的起落與房地產環境步調幾乎一致，在樓市紅火的2012年到2013年，基金也出現了爆發式增長，2014年的情況出現轉折。

數據顯示，2012年，國內私募房地產基金募集數量為94只，2013年，募集數量突增至132只，2014年上半年，募集數量為47只，未及去年的一半?；鹪谕顿Y方面步調與融資一致。報告得出結論認為：“房地產市場涼風襲來，地產基金受影響明顯。”

全聯房地產商會聶梅生認為，目前房地產形勢依然嚴峻，可能會持續到2016年。房地產市場高位盤整，各項指標漲幅下跌。在這樣的情況下，向來回避風險、追逐安全的資本也會避開風險較大的領域。

私募房地產基金在歐美國家已經是較為成熟的模式，美國的黑石、漢斯、鐵獅門等公司在全球范圍內以這種模式發展，并已進入中國。中國國內也有復星集團牽頭的星浩資本等私募房地產基金，在國內投資開發。但在房地產行業遭遇調整的階段，基金的發展也伴隨著各種不和諧的聲音。

衛民不動產蔡為民告訴記者，由于市場行情不好，今年下半年，私募房地產基金不能實現剛性兌付的情況會較多地出現?；鸪兄Z的收益率很可能得不到實現。

基金融資渠道有待拓寬

即使是在最為紅火的2013年，房地產私募基金106.7億美元的總規模對全行業來說只能算杯水車薪，中國融資渠道的狹窄也是造成今年基金融資不順利的原因之一。

清科研究報告稱，在美國私募房地產基金的資金來源中很大一部分來自機構投資者。保險基金、養老基金等機構投資者能夠為私募房地產基金提供穩定的資金。

克而瑞研究總監薛建雄告訴記者，在中國，很多私募房地產基金的來源是開發商的上下游伙伴，如建材、設備供應商等，投資人的來源還比較狹窄。

目前中國對于部分大型機構投資者投資房地產行業是限制的。目前，可以直接參與房地產市場的機構投資者主要是信托公司和國外產業投資基金，而券商、證券投資基金、保險公司、社?；鸬葎t只能通過投資資本市場的方式間接參與。

對于房地產這種資產的投資，西方市場中投資者除了可以購買物業進行直接投資，還可對行業相關的股票、債券、基金、信托等進行間接投資。中國的金融市場目前對房地產的間接配置并未提供較大的支持。一方面，房地產企業上市和增發受限；另一方面，企業債券市場的欠發達；此外，如 REITs、貸款支持債券等結構或風險特殊產品的缺失。

世邦魏理仕執行董事杜日生告訴記者，一些超高層寫字樓的開發商在遇到資金壓力時考慮分層出售寫字樓，這對整座寫字樓的維護不利。在這種情況下引入REITS能夠幫助開發商更好地解決資金難題，保證寫字樓在持有的狀態下進行更好的維護。