2014-09-24 01:05:01
每經編輯 每經記者 孫宇婷
記者觀察:美養(yǎng)老地產業(yè)分工明確各投資主體業(yè)績迥異
每經記者 孫宇婷
通過上述案例不難發(fā)現,美國養(yǎng)老地產生態(tài)圈的構建離不開各個市場主體的分工合作:開發(fā)商采取拿地、建房、賣房的“快進快出”方式,是典型的重資產運作模式,利潤微薄,且因受制于養(yǎng)老設施等配套的建造,資金回籠速度相比一般地產業(yè)更慢;運營商通常只租賃不持有,同時提供專業(yè)護理服務,借助輕資產模式放大經營現金回報,但需承擔經營風險;投資商(如REITs)則通過長期持有資產獲取穩(wěn)定的租金收益,利潤率高但資金回籠期長,風險低,但投資回報率也略低。
一方面,在這種各司其職的方式下,參與者既能找到專業(yè)的運營商,也能尋到長期投資人,同時也滿足了各類投資主體的風險偏好,進一步促進了美國養(yǎng)老地產業(yè)的長期發(fā)展。
另一方面,美國養(yǎng)老地產行業(yè)中傳統(tǒng)的開發(fā)商和運營商利潤微薄也是不爭的事實,而這種微利甚至虧損經營的狀況不僅僅發(fā)生在上市公司身上。
金融信息公司Sageworks近期對全美1000多個行業(yè)中非上市公司的財務報表進行分析,結果顯示,在截至2014年7月1日的12個月里,僅有一個行業(yè)凈利潤率呈負值(-1%),而這正是持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)和輔助生活服務設施行業(yè)(北美行業(yè)分類代碼:6233)。
Sageworks分析師利比·比爾曼表示,最不賺錢的行業(yè)具有一個共同點,即費用支出都很龐大。持續(xù)照護和輔助生活服務設施行業(yè)的凈利潤率向來微薄,提供服務所需的設備以及固定成本可能非常高;此外,很多設施從政府項目和保險公司獲得的報銷比例也受到嚴格控制。
注:美國的養(yǎng)老地產參與各方的ROE都不高,即便是輕資產運營的REITs也不到10%;尤其是運營商的ROE普遍為負,而國內地產商進軍養(yǎng)老地產普遍扮演的角色恰恰是運營商。另,普爾特2013年的ROE數據采用的是稅前利潤。
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