每經編輯 徐偉    

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作者 徐偉

9月5日，張江南區配套生活基地A1-05地塊東至勤政路，南至殷軍路，西至A1-04地塊，北至A1-04地塊；出讓面積45992.0平方米，容積率2.0；起始價格124785萬元，折合樓板價1.36萬元/平方米。

最終，來自珠海的華發股份以23.7億元競得，溢價率高達89.9%，2.58萬元/平方米的單價已經超過了當地二手房的價格。

該塊土地的成本，比萬科去年同期所獲得的同區域地塊，每平米價格整整高出了4000多元。在土地成本偏高，品牌溢價又不如萬科的情況下，首次進軍上海的華發股份難道不擔心，很可能沒有開始戰斗，就已經注定要失敗嗎？

德佑地產的報告顯示，張江地區目前的二手房均價僅為2.5萬?3.5萬元，樓盤品質不佳，早期的房屋綠化率偏低。

但由于張江區域的購買力很強，市場改善型需求極為旺盛，想二次買房的人只好去唐鎮的綠城玉蘭花園置業。

華發有何了不得的本事，可以在張江區域挑戰萬科？

一位曾在珠海當地從事房地產行業多年的房企高管告訴我，華發是一家以景觀和園林設計見長的公司，它設計的產品，往往園林是亮點，一擊而中客戶。他猜想，如果張江這一地塊最終做出一個以景觀為特點的樓盤，也許在和萬科競爭時還有那么一線生機。

邦地產的設計服務供應商——HIC翰創設計合伙人徐偉聞訊主動請纓，為華發股份虛擬了一個以景觀設計制勝的方案。他的建議是不要造別墅，大戶型產品控制在可售面積的30%，小戶型產品的景觀窗口盡量安排在北面。

為了更清晰地展示徐偉的設計思路，我與徐偉有了以下一段Q&A。這樣的談話，或者能給地產圈朋友帶來一點啟發：華發未來會在張江怎么和萬科競爭？

Ｑ：如果開發商要實現戶戶見景，那么產品中有多大比例的住房需要做成大面積戶型？這些大面積戶型的面積段會是多少到多少？在上海住宅附贈面積受限制的大背景下，如果要開發大戶型產品，是否還有可能像以前那樣，通過贈送面積來吸引客戶？如果無法通過送面積吸引客戶買房，開發商又需要在哪些方面動腦子，來開發符合大部分人豪宅觀念的豪宅產品？（我連珠炮了。。。）

Ａ：現在由于上海的限購、限貸措施依然存在，壓制了以高端客戶為主的大面積戶型的市場需求，因此中大面積戶型的比例仍然要謹慎控制，否則會帶來后續較大的銷售壓力。

所以，我建議，需以“現金為王”為原則，目前建議大戶型產品控制在項目可售面積的30%左右，并且戶型面積段主要以140~180平方米為主，200平方米以上的戶型建議少做，僅在景觀較好的樓棟的頂層做一部分200平方米以上的頂層復式豪宅，主打“樓王”概念。

關于戶型贈送等方面，由于國家新出臺了面積計算新規范，平層公寓類產品現在已無法通過贈送面積來吸引客戶，這就要求開發商從研究客戶習慣入手，核心在“營造高端的客戶體驗”，從總體規劃、園林景觀、公共部位與公共配套設置、戶型配置、精裝修設計等多方面滿足高端客戶的生活需求，創造全新的實景體驗。

Ｑ：由于張江的需求以剛需和剛改為主，也就是90?120是這里的主力戶型。如果以這樣的面積為主力戶型段，開發商又是否有可能實現“戶戶見景”的景觀特色，從而使它的競爭優勢體現出來？

Ａ：張江這個項目總體面積不大，容積率也只有2.0，考慮到目前的戶型面積段，在規劃中我們建議采用10余棟高層沿地塊周邊布局，中央圍合成純步行景觀花園，強調開闊完整的內部景觀尺度，建筑密度控制在18%以下，最大限度地將土地讓出來給綠化景觀，來形成戶戶見景的空間格局。

另一方面，這也能發揮珠海華發的自身優勢，強化企業自身地產品牌。

Ｑ：上述樓盤規定至少有20%的戶型，要做到90平米以內。開發商如果犧牲這20%的戶型的景觀需要，那么剩余的大戶型產品有沒有可能實現“戶戶有景”的需要呢？

Ａ：在總體規劃上，雖然能做到“戶戶見景”，但是戶型的景觀朝向還是有一定差別的。

我們根據戶型的面積段，將景觀面在北面的戶型以及一部分沿街的戶型，設置為20%的90平米戶型。

這樣做的目的，就是根據項目不同位置進行戶型的組合布局，將溢價空間最大的房型用在最有利于溢價的位置上，從而充分挖掘項目的景觀價值。

Ｑ：上述樓盤的容積率是2.0，占地面積只有4萬多平米，開發商能不能在兼顧部分大戶型公寓景觀和視覺的基礎上，開發出兼有別墅和公寓組合的產品？兩類產品的面積各能達到多少?

Ａ：我看了這個項目目前可能的各種排布方式，覺得可以做出一種別墅與公寓進行組合的規劃布局。

根據大概測算，地塊北側與西側布置6棟高層公寓（100米），東南向布置聯排別墅，公寓類產品可以占到70%，聯排別墅可以占到30%。

這樣的布局產品的溢價最大，但是建筑密度較高，景觀空間也相對局促。是否采用這種布局，還是要根據項目及市場接受情況以及后續的綜合操盤策略進行權衡。

（內容提供者HIC翰創設計合伙人，該公司為邦地產服務供應商）