作者 羅蘭

樓市取消限購

價格重心平緩下移不同地區差異較大

樓市取消限購市場不太買賬(市場觀察)

為提振房地產市場，各地近來紛紛取消限購，限貸政策也在松動中。業內人士分析，隨著限購取消，政策市漸行漸遠，樓市開始步入市場化時代。有關專家也指出，不要期望限購取消市場就會回暖，未來樓市調控將更多地依靠市場化的長效機制。

【僅剩6市未取消限購】

目前，全國樓市不太樂觀，這令多地開始松綁實施3年多的“限購令”。南京市政府日前發文全面取消房地產商品房限購政策，南京是全國倒數第七個取消限購的城市。

據不完全統計，目前，全國46個限購城市中，僅剩北京、上海、廣州、深圳、珠海、三亞6個城市尚未取消限購。各地取消限購有多種方式，一種是“全面松綁型”，以濟南、杭州、蘭州等為代表；第二種是“局部有限型”，以武漢、蘇州、無錫、寧波等為代表；第三種是“曲線救市型”，有的地方以采取放寬戶籍、買房落戶、購房補助、減免契稅等政策的方式變相松綁。

與限購相比，市場更期待放開限貸。有房地產開發商認為，僅僅取消限購令而不放開信貸，購房者的資金問題仍然無法解決，樓市仍然無法迅速回暖。業內人士推測，限購取消后，限貸松綁可以期待，但力度不會太大。

【市場變化時機成熟】

房地產市場發展初期，政策因素起到關鍵性作用。如今，作為非常手段的限購政策正在退出歷史舞臺，市場因素隨之顯露。“原來房價上漲難以抑制，需要政府進行調控，但限購這一調控手段行政色彩較濃，現在多地取消限購政策后，將更多地采用市場化手段。”中國國際經濟交流中心研究員張永軍在接受本報記者采訪時說。

樓市經過10年黃金發展周期后，現在總供求關系已出現失衡，下行趨勢明顯，在這一時期，政策托底作用有限，更多地需要市場力量進行調整。張永軍說，一方面，適齡勞動人口總量下降和一部分人購房需求滿足，以及跨區勞動力增長速度放慢；另一方面，房地產供給增量在提高，房地產市場因此出現供給大于需求的狀況，房價和交易量開始下滑，現在市場開始下行，價格重心平緩下移，進入調整階段。

業內人士指出，今后，以“限”為核心的房地產調控政策，將被以信貸和稅收為手段的市場化長效調控機制所取代。

“以前房企關注焦點都在政府的調控政策，而現在更加關注市場本身，今年市場的內在因素將逐步顯現，市場的手逐漸發揮作用。開發商不得不考慮到自己資金鏈的風險而采取促銷措施，這些都是市場正常合理的反映。”中國城鄉建設經濟研究所所長陳淮說。

專家提醒，取消限購并不意味著樓市將全面回暖。“正如前些年限購沒能完全抑制房價上漲一樣，現在期望取消限購政策就徹底抑制控制房價下滑，也是不太可能的。需要從多方面著力解決這一問題，僅靠行政手段不行，要行政和市場化手段雙管齊下。”張永軍表示。

【熱點城市尚需觀察】

對于熱點城市是否取消限購，專家看法不一。有觀點認為，部分熱點城市雖然交易量較去年有所下降，但總體還是呈現出供應不足、供需矛盾突出、房價上漲壓力大的特點，這些城市仍應采取相關調控措施，繼續執行限購政策。

還有人認為，取消限購也不能一刀切，需要分地區逐步退出。專家指出，在目前的市場形勢下，行政化限購手段應合理地分步分地區退出。上海易居房地產研究院研究員嚴躍進說，一線城市若要救市，實際上難度并不大，比如放松戶籍等政策，所以目前并不慌；按照排隊的規則，需要等二三四線城市救市后進行新的評估才能確定未來一線城市的樓市政策和動態。

而財經評論家葉檀稱，一線城市也應該全面退出限購，樓市調控經驗說明限購對房價的影響不大，同時限購的做法也不夠市場化。雖然短期內一線城市可能不會退出限購，隨著房價下跌與庫存增加，一線城市樓市格局的改變，限購政策的退出最終將只是時間問題。

“大城市取消限購能夠在一定程度上起到激活市場的作用。”張永軍建議，一線城市限購政策可適當放寬，但不宜完全放開。不同城市房地產調控應差異化，一線城市購房資格與戶籍管理相聯系，不大可能完全市場化，二線城市戶口有的已放開，其他城市戶口已基本放開，可用市場化手段調節。

原文鏈接：http://house.people.com.cn/n/2014/0926/c164220-25738322.html

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