每經編輯 金微    

金微

 

最近《每日經濟新聞》記者調查了邯鄲樓市危機，以下是邦地產向他約寫的采訪側記。

 

 

在邯鄲采訪期間，我住在人民東路的新世紀國際商務中心，從中心頂樓的旋轉餐廳可以俯瞰全城，一座座高樓像平地而起的山峰。

 

金世紀房地產的總部就在我住的國際商務中心的26樓。

 

這里距邯鄲市委只有100米，算是市中心繁華地段，有新世紀廣場、金世紀新城等地標性建筑。你注意到了，這些建筑的名字中，普遍有“金世紀”，可見金世紀房地產在當地的重要地位。

 

然而，這個邯鄲最為出名的房地產企業轟然倒塌，揭開了邯鄲房地產的空前危機。

 

最早是今年7月初，金世紀地產貼出了三則公告。金世紀地產投資者稱公司將“暫時停止財務往來結算”、“進行債權債務審核清理”以及停止支付客戶商鋪拍賣押金、補償款和租金及前期利息。

 

這三份公告挑倒了邯鄲房地產界的第一塊多米諾骨牌。由于缺乏官方消息，關于金世紀地產實際控制人卷款潛逃的消息在投資者間傳得沸沸揚揚，幾百位業主和投資群眾上街維權。

 

由于龍頭開發商的示范效應，邯鄲幾乎所有參與集資的房企都開始拒付利息和本金，更多的群眾走上了街頭。

 

事件進一步惡化，邯鄲的樓市幾乎停滯了，多個開發商跑路，多個項目停工甚至爛尾，多個售樓處停售，市民不敢買房，害怕開發商攜款潛逃。

 

據邯鄲市官方通報，通過對主城區有項目的141家房地產企業進行調查，發現32家企業存在非法集資和高息吸儲行為，涉及金額達93億元。

 

93億民間集資背后是一個巨大的融資群體，這個群體來自社會各個階層，各個年齡段。

 

從主觀上說，集資群眾受到地產商、中間商的高息誘惑，以2分或3分的月息參與到房地產項目融資中。

 

但一個重要的客觀因素是，受房地產調控政策的影響，開發商想從銀行得到貸款越來越難，除了轉向成本更高的信托、私募等融資渠道。另一個渠道就是民間融資。

 

對于開發商而言，由于這些項目在2010年前后已啟動，如果沒有資金支持，這些項目只能“爛尾”。這使得這些開發商被迫或主動地走上了民間融資道路，甚至出現競相抬價的場景。

 

邯鄲民間高息借貸正基于此。從今年初開始，邯鄲房企已基本不可能從銀行獲得貸款，民間融資的利息水漲船高，最高漲到4分、5分。

 

稍早，邯鄲房地產融資的理財廣告遍布街頭，也是當地報紙廣告的重要內容。邯鄲市民也陷入到追逐高息的狂熱中，甚至不少公務員都加入其中。

 

對于規模這么大的融資行為，政府不可能不知，但畢竟房地產是支柱產業，他們也只能睜一眼閉一眼。

 

如果按照20%～30%的民間借貸利率，房價的年度漲幅至少要與此比例保持同步，才能保證開發商支付利息。但房地產已告別暴利時代，房企利潤率根本無法長期支撐融資成本。

 

房價增長乏力，庫存量卻一路攀升。在邯鄲采訪期間，多位市民調侃，現在邯鄲的新樓盤夠裝進邯鄲市民。

 

邯鄲當地房地產研究機構人士分析，邯鄲在售和預售的商品房項目共約3480萬平方米，去年，邯鄲商品房年售總面積為355.8萬平方米，以此測算，當地商品房存量需要消化近10年。

 

邯鄲市統計局數據顯示，今年上半年，全市房地產投資額為180.8億元，占固定投資總額1322.2億元的約14%；上半年，土地出讓收入加上相關稅收，當年房地產行業收入占其財政收入的40%左右。

 

同時，邯鄲市還需要擴建城區。一份報告顯示，2011年，邯鄲市政府提出“158”工作思路，“1”就是緊緊圍繞建設區域中心城市目標；“5”是實現五大指標，三年完成城建投資4000億元以上，完成主城區拆遷1200萬平方米以上，城鎮化率達到52%以上，中心城區建成區面積達到150平方公里，人口規模達到160萬以上。

 

于是，舊城、城中村、棚戶區的高速拆遷改造、大規模賣地成為邯鄲擴城的主要內容。政府某些官員扮演了重要角色。例如，金世紀花園項目是邯鄲市賀莊城中村改造項目，因為地理位置絕佳，能拿下這個改造項目者被視為財大氣粗、人脈廣達。

 

即使是今年，樓市危機已經烏云壓頂，市場已現資金斷鏈情況，邯鄲市政府并沒有停止推地。

有當地人士介紹，在房地產開發高潮期，邯鄲市政府直接充當了土地的“推銷員”，在開發商獲得第一塊土地后，政府會以看似優惠的價格給企業推銷另外的土地，很多房地產企業一個項目還沒開發完，馬上就上馬第二、第三個項目，造成資金鏈緊張。

 

此次出事的康橋地產、瑋泰地產、卓峰地產等，都在同時推進多個項目，目前這些項目無一例外地停工。假如有先有后進行開發，一個項目資金或許還可以救另個項目。

 

在危機到來前，不少房企也做了不少工作，他們的舉動更像是一場與時間的賽跑。如康橋地產8月向政府提交的項目情況匯報書稱“受房地產市場的影響，現階段公司資金周轉比較緊張，為加快建設進程，盡早讓項目投入使用，特向人民政府請求解決問題。”

 

康橋地產列舉了五個項目均出現不同程度的資金緊張問題并請求政府給予支持，這些請求包括：允許公司在規范設計要求內改變規劃設計指標如容積率等、允許建設項目代建廉租房不上交產權歸屬公司，免收項目二期各種配套費用、給予公司補貼減輕公司壓力，懇請政府予以公司辦理房產證支持以銷售剩余樓盤、解決公司燃眉之急等。

 

這份請求報告的處理結果不知如何？后來，康橋地產老板沒有撐過8月份就一走了之。而此時，邯鄲市開始以打擊非法集資為名，對參與民間融資的房企進行調查，拘留部分涉融資項目的企業法人，或是對項目進行查封等，不少項目徹底歇業。

 

有官員說，現在房地產停工，更加大了房企負擔，吊塔維護等都是費用，其中還有些利息負擔。當地官員也意識到，要讓項目盡快運轉起來，讓停工或爛盤樓盤盤活。

 

 

據說，我離開邯鄲之后的這兩天，當地集資者和業主又多次上街。危機似乎還沒有找到解決辦法。但是需要所有人思考的是，開發商已無法繼續這場豪賭，而把他們推上這個賭場的，除了自己的貪婪，背后還隱藏著什么手？

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