每經編輯 每經記者 張威 發自北京    

每經記者 張威 發自北京

9月30日，央行、銀監會發布通知，對我國房貸政策作出調整。其中，對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，執行首套房貸款政策；首套房貸利率下限為基準利率的0.7倍。

不過，業界普遍存在的疑慮是：在銀行負債成本逐漸增多，息差、利差又漸趨收窄的情況下，銀行是否真的愿意加大個人房貸投放力度，以及執行7折的貸款利率水平？

上述通知還表示，增強金融機構個人住房貸款投放能力，鼓勵銀行業金融機構通過發行住房抵押貸款支持證券（MBS）、發行期限較長的專項金融債券等多種措施籌集資金，專門用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。

有觀點認為，MBS未來將成為銀行加大住房貸款投放的重要手段之一。

業內：低于85折銀行沒錢賺/

華夏銀行發展研究部戰略室負責人楊馳對《每日經濟新聞》記者表示，總體來說，新政有利于改善型購房群體，與先前一刀切、認房又認貸的政策相比有進步。名下的房屋還完貸款后才可享受首套房優惠政策，也反映出金融監管機構對于控制整體債務擴張的審慎態度。

但楊馳也認為，房貸新政是否能夠完全激活當前低迷的房地產市場，還需進一步觀察各商業銀行的應對策略。相對個人消費貸款和小微企業貸款來說，個人住房按揭貸款的收益率偏低，7折利率已接近銀行負債成本，盈利要求決定了銀行不可能拿出太多信貸資源配置在個人房貸品種上。

交行首席經濟學家連平也向《每日經濟新聞》記者表示，從房貸成本來說，不大可能降到7折利率。目前，銀行的負債成本和前些年相比有了很大提升，負債成本上升了，按照目前一般的負債成本計算，再考慮利差收窄、息差收窄，如果住房貸款低于85折銀行就沒有錢賺了，在9折左右銀行還可能愿意做。一方面，金融機構要支持按揭業務的發展，實現惠民生等決策層希望達到的目標，另一方面，也要考慮商業可持續性。

“第一步，要看如何想辦法從基準、基準以上的利率降到基準以內，7折可能太遠了；第二，從規模和價格關系來看，國家鼓勵、支持、推動，銀行還會多放一些貸款，但如果定價回落到銀行商業可持續性無法承受的范圍，貸款大規模投放則不太可能，所以價格和政策需要平衡；另外，如果沒有需求，貸款也沒有投放對象，今年房地產住宅的成交量明顯回落，也不能說按揭貸款投放少，還有一個原因是需求小。”連平分析認為。

MBS利于盤活存量房貸/

上述通知還表示，鼓勵銀行業金融機構通過發行住房抵押貸款支持證券、發行期限較長的專項金融債券等多種措施籌集資金，專門用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。

這意味著，在監管部門看來，通過MBS盤活銀行存量住房貸款，也是推動銀行放貸的一個方面。

今年7月，郵儲銀行2014年第一期個人住房貸款支持證券化產品在全國銀行間債券市場發行，規模為68.14億元。從發行結果看，該產品的基礎資產加權利率是5.88%，MBS發行利率是5.8%和6.79%。業內人士認為，該產品發行利率基本上落在了招標區間的上限，說明當時投標認購的情況不是很理想。

其實，早在2005年，已有銀行涉足個人住房貸款證券化。當年12月，由建行作為發起機構的國內首單個人住房抵押貸款證券化產品——“建元2005-1個人住房抵押貸款支持證券”進入全國銀行間債券市場。

連平認為，銀行在按揭貸款方面不能說是“惜貸”。和公司貸款相比，住房貸款占用銀行資本、風險撥備比較少，所以保持一定規模，銀行還是愿意的。

“個人住房貸款資產證券化會作為發展趨勢應該是明朗的，但市場各方面的機制、運作的模式是不是很適合其發展，還有待觀察，監管層和貨幣當局還是愿意推動的，市場也應該很好適應這個需求，讓按揭貸款資產證券化持續不斷向前推進，使得商業銀行沒有后顧之憂，手中的資產能夠轉移出去，騰出額度，更好支持按揭貸款。”連平表示。

中央財經大學教授郭田勇也認為，住房貸款資產證券化會成為銀行一個重要的手段。

楊馳表示，要盤活房貸市場，就需要有配套措施，鼓勵商業銀行通過MBS把存量房貸盤活，以解決規模問題。另外，如果把前些年放的一大批7折利率房貸盤活，商業銀行會以更高的收益率發展房貸業務，MBS會是將來推出的重要措施。

此前，也有行業人士向記者表示，個人住房貸款支持證券化相比普通的銀行信貸支持證券化要復雜，“如果是發行對公貸款支持證券化，銀行最多就拿出來二三十筆貸款，而且不需要系統改造，有些賬目從表內轉到表外直接手工改賬就可以。但個人住房貸款證券化，銀行基本上要拿出幾萬筆貸款，在資產篩選、盡職調查、資料提取方面也有很多工作要做，而且資產出表工作量很大，需要有一個集中的IT系統支持，有一些銀行住房貸款還在分行那端，做起來就更麻煩。”