每經編輯 每經記者 王杰 發自北京    

每經記者 王杰 發自北京

房地產作為資金密集型行業，其發展離不開資金的支持。作為房地產行業融資渠道之一的信托，對行業的支持亦不如從前。

據《北京商報》報道，用益信托的統計數據顯示，9月地產信托的發行呈持續降溫之勢，48款地產信托共募集資金136億元，規模環比下滑16.6%，也是今年以來的新低。

賽普咨詢研究院高級咨詢師李春亮在接受 《每日經濟新聞》記者采訪時表示，在進入房地產下半場之后，眾多中小房企已明顯感覺“缺糧”，銀行從緊，信托降溫，私募過窄等，而這些問題在相當長一段時間內都將是常態。

中小房企融資難度加大

中國信托業協會在最新報告中稱，依據去年媒體的公開報道，信托業發生集合資金信托風險事件13起，共涉及11家信托公司，項目數量較2012年有所上升。

從信托項目的行業投向看，這13個信托項目風險事件中，涉及房地產信托的有9個。從數量占比看，房地產領域的信托風險事件占比超過60%。

新城控股高級副總裁歐陽捷表示，對于信托而言，利率水平較高，一般在15%~18%之間。對于風險較高的小房企，信托也開始遠離。

李春亮告訴記者，小型房企和一些非優質項目越來越難從信托渠道融資。資產市場的嗅覺遠比實業靈敏，可以視為房地產行業的重要風向標。

雖然開發貸開閘，但銀行更偏向于大型房企。據 《證券日報》報道，截至今年中期，16家上市銀行合計的房地產對公貸款規模為3.82萬億元，較去年底的3.55萬億元增加了7.6%。

東亞新華地產營銷總監賈玉鵬告訴《每日經濟新聞》記者，獲取開發貸有一定的考核標準，其中包括開發規模、開發項目數量、企業每年的銷售額、有無不良貸款記錄、整體債務情況等。但中小房企獲得開發貸的難度要大于大型房企。“單個項目的開發公司，難度最大。”

上海易居房地產研究院研究員嚴躍進認為，目前融資的難易程度和房企自身的發展狀況密切相關。對于一些有風險隱憂、后續發展動力不足的房企而言，融資通道自然會收窄。而品牌房企雖然業績也不如預期，但鑒于此類企業未來可期的投資價值，包括信托在內的各類融資機構還是愿意與其進行合作。

創新融資渠道勢在必行

融資的難度，加劇了行業的分化。在9月19~25日這一周里，北交所企業國有產權項目成交金額為5.73億元，房地產業、商務服務業、公共設施管理業居成交金額前三位；新增掛牌項目總金額為23.8億元，房地產業、金融業、商務服務業居掛牌金額前三位。根據北交所的統計數據，在上一周（9月12~18日）新增掛牌項目中，房地產業仍居掛牌金額前三位。

對于中小房企融資，李春亮建議，創新融資渠道勢在必行。伴隨傳統渠道收緊，創新融資的活躍期到來。例如最近備受關注的眾籌模式、萬科的小股操盤模式、越秀的基金合作模式，以及如何借力互聯網渠道進行融資等。“新的融資模式探索必定伴隨著新的風險，中小房企應謹慎而為。”

根據證券時報網披露的消息，近日，首開股份控股股東北京首都開發控股(集團)有限公司獲準在銀行間市場發行短期融資債券，成為中國銀行間市場交易商協會放開保障房建設企業發行債務融資工具以來，全國范圍內首例獲準發行公募債券的房地產企業。

嚴躍進表示，首開此次獲批允許在銀行間市場發行公募債券，說明了未來融資的導向。對于積極響應國家樓市政策，體現民生關懷的房企項目，更容易在融資方面獲取便利。在今年四季度，不排除有別的房企能夠和首開這樣的房企一樣，在此類債務融資上獲取資金補給。

賈玉鵬認為，總體來說，同等條件下去融資，機構優先考慮大型房企和央企、國企等。隨著未來市場的發展，房地產開發企業利潤空間越來越小，會加劇行業的優勝劣汰。

李春亮說，自身造血才是根本之道。雖然房地產還無法脫離金融屬性，但其又并非絕對的資本運作。介于實業和資本之間的房地產行業，在資本杠桿受限的情況下，加快資產周轉及提高項目凈利潤更為重要。