每經編輯 住房抵押貸款證券化    

每經評論員 葉檀

為了扶住房地產這根支柱，地方政府正加大救市砝碼。

據《華夏時報》報道，根據公開信息的不完全調查統計，目前除濰坊、寧波之外，天津、紹興、杭州、遂寧、眉山、銅陵、宣城、蕪湖、長沙、南京、沈陽、武漢、常州、葫蘆島等超過20個城市都出臺了購房補貼、契稅補貼等救市措施。這是地方政府能夠動用的最后手段，減稅、補貼、降公積金利率。

根據國家統計局最新公布的數據，今年前9個月，全國房地產開發投資68751億元，同比名義增長12.5%，環比回落0.7%，房地產投資占比固定資產投資罕見跌破20%。房地產開發企業到位資金、商品房銷售面積、銷售額均創年內新低。相反，同期商品房待售面積57148萬平方米，再創歷史新高。一高一低，如熱鍋上的螞蟻。9月份，新建商品住宅價格與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有69個，持平的城市有1個。環比價格變動中，最小降幅為0.4%，最大降幅為1.9%。

此前救市政策并未穩定樓市，因為緊縮與實際高利率導致預期沒有改變，現金與套利為王。

此前房地產有泡沫，租金回報率極低，大家趨之若鶩，看中的是房價上升之后的差價，誰也不指望純粹靠租金過日子。一旦房價持平，原有的盈利模式發生了根本性改變，投資者不得不計算房租收入多少年能收回成本并小有盈利。最好的情況下，200萬元的房子月租1萬元，也得17年左右才能收回成本，月租5000元，就得34年收回成本了。更何況，未來還有房產稅的負面預期，習慣了賺快錢、賺大錢的投資者，哪能忍受這樣的折磨？

最樂觀的估計來自于剛性需求，不是有2億農民朋友要進城？他們不得不在保留宅基地上農村別墅的時候，再買一套遷入地的房子，這是他們的剛性需求。中國低收入群體的收入狀況不容樂觀，他們是價格最敏感群體，絕大部分時候，遷入地的房價不是他們所能承受的，從這個意義上說，擁有剛性需求的人，是無效消費群體。

農民工朋友的打工收入與所在地房價相匹配，在大城市通過泥水工等一個月賺8000元，當地的平均房價大多在1.5萬元以上，加上這些農民工朋友首先選擇在老家蓋房、生兒育女，對拉動所在地房價貢獻不大。只有把這些農民工朋友培育成有專業、能在城市扎根的中等收入人群，讓他們成為購房主體，房地產才能改變靠投資者拉動、作為投資品的風雨飄搖狀態。

現在各地購房構成大部分是剛性需求，按照消費品定價，而以往房地產定價是按照投資品定價，這中間一半以上的落差，誰也受不了。

一個問題是，事實上房地產只是環比下降，截至8月份，同比并沒有下降，為什么會出現地方財政火燒眉毛的現象？

這只能用債務杠桿來解釋，地方財政平臺公司的借貸擔保、地方養老金不足的補貼支出，幾乎全都與房地產有關，因此，圍繞房地產的實際債務杠桿遠比我們想象的要高，如果杠桿是10倍的話，房地產下跌10%不到，債務就在頭頂上搖搖欲墜。

央行不可能大規模釋放貨幣，怎么辦？金融創新與政策創新，近期應徹底取締房地產不合乎市場化的做法，清理稅費；遠期是通過改革加快城鎮化、加快培育中等收入人群。

9月30日，央行、銀監會聯合出臺《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》，鼓勵銀行通過發行MBS（住房抵押貸款證券化）和期限較長的專項金融債券等募集資金以增加貸款投放。這是必然之舉，走到這一步，為了避免金融整體風險，房貸證券化已是不得不做。