每經編輯 每經記者 區家彥 發自廣州    

每經記者 區家彥 發自廣州

與綠地、萬達等房企激進的海外擴張相比，萬科的海外發展策略則顯得相當謹慎。

《每日經濟新聞》記者了解到，截至目前，萬科在美國紐約、舊金山與新加坡分別擁有三個項目，如果算上中國香港的兩個項目，萬科已經在四個海外城市實現布局。但至今僅有美國舊金山與新加坡項目已經開售，萬科的海外業務在公司銷售額占比更是低至微不足道的1%。

然而，在萬科總裁郁亮看來，銷售規模并非萬科拓展海外市場的主要目的，他更希望萬科能借助海外拓展的機會學習世界級優秀企業的成功經驗，協助公司進一步提升管理與營運能力。

“從發達國家的龍頭企業歷程來看，適時的國際化是必由之路，但上世紀80年代日本房企的盲目海外擴張折戟，也證明國際化注定不會一蹴而就”，中信建投房地產分析師蘇雪晶認為，對于萬科而言，國際化不僅是一個海外融資、海外拓展的簡單通道，吸收并利用海外的資源提升自己的實力，才是目前最核心的任務。

海外業務規模尚小/

今年2月25日，萬科在美國紐約曼哈頓的首個項目列克星敦大道610號舉行了動工典禮。資料顯示，項目由萬科和美國知名地產商RFR、漢斯合作開發，位于紐約老牌商業和高尚住宅核心地帶——曼哈頓中城區（Midtown），樓高200余米，共61層，包括3萬平方米的高級公寓和首層商鋪。該項目的目標客戶群不是海外華人或者中國人，而是主要面向紐約及國際高端客戶。

盡管國際化業務起步不算早，但萬科的海外布局動作卻比較快，紐約曼哈頓已經是萬科在海外布局的第4座城市。在2013年2月，萬科與美國知名房地產公司 “鐵獅門”合作，共同開發位于舊金山的兩棟相連的高層住宅樓，共包含655套單位，萬科將持有合資公司70%的股權。同年4月，萬科通過全資子公司出資1.355億新元 （約合6.78億元人民幣）現金，收購吉寶置業在新加坡一個公寓項目30%的權益。

此外，在2012年成功收購南聯地產并更名為萬科置業海外（01036，HK）后，萬科積極壯大其在中國香港的業務。去年1月，萬科聯合新世界發展以34.34億港元競得港鐵荃灣西站項目，成為該區域的地王地塊。今年4月，公司再度出手以8.6億港元收購位于香港灣仔聯發街12-24號的一宗舊樓項目。

然而，與萬科的內地項目從拿地到開盤僅8個月的速度相比，海外項目進展卻相對緩慢。根據萬科方面透露，公司至今僅有兩個海外項目開始銷售，新加坡林曦閣項目于去年正式發售，目前銷售情況良好；美國舊金山項目一期也在今年9月底開盤，推出的108套住宅全部被認購。但美國紐約項目預計于2015年底開始接受認購，中國香港的兩個項目則預計在2017年后開售。

相對于萬科今年或將達到2000億元的銷售體量，海外業務的貢獻并不起眼。萬科方面向《每日經濟新聞》記者表示，由于在售項目較少，預計今年海外銷售占比不超1%。目前公司的海外投資處在試水階段，業務規模還比較有限，公司的發展重點還是在國內，因此集團對海外市場也沒有設定硬性指標。

海外市場成學習平臺/

“國際化是萬科的長期發展方向，不只是為了蓋房子、賺點錢”，在郁亮看來，公司拓展海外業務的目的主要在于增進對海外市場和商業模式的理解，通過合作學習國外優秀同行的專業能力和管理水平，進一步提高萬科的實力。

仔細觀察不難發現，萬科在出海布局之時，大多選擇聯手當地最具實力的房企，無論是中國香港的新世界發展、美國鐵獅門與漢斯、新加坡的吉寶置業，無一不是當地頂尖的房地產開發商。

此外，《每日經濟新聞》記者了解到，與碧桂園、綠地積極自建銷售渠道相比，萬科在美國和新加坡的項目都是由合作方操盤，萬科僅以參股的形式跟進項目日常運營。同時，由于海外項目的銷售主要面向當地市場，因此合作方運營團隊主要擔當銷售重任，萬科僅部分協助其在中國境內的銷售推廣工作。

“萬科現階段的海外擴張目的很清晰，就是把海外市場作為學習平臺和主業補充”，克而瑞研究中心分析師朱一鳴向記者表示，國外房地產市場大多已經過了遍地黃金的時代，很難賺取高額利潤，但恰恰是由于市場的高度成熟，海外開發商往往擅長于將金融與房地產緊密結合，以及更專業的分工，這些經驗能幫助國內房企經營能力再上一個臺階。

中信建投房地產分析師蘇雪晶也認為，相對于規模擴張，營運與管理能力的提升對于萬科現階段走向國際化具有更積極的意義：一方面，通過海外項目投資，學習成熟市場商業模式，公司的地產金融、小股操盤以及事業合伙人機制事實上都是通過海外合作帶來的收獲；另一方面，由于公司擁有萬科企業（02202，HK）與萬科置業海外兩個國際化資本平臺，實現內外資本的嫁接，有助于進一步降低公司的整體融資成本。

“此外，通過與境外優秀資源的合作，能協助萬科進一步完善城市配套服務商的角色和定位”，蘇雪晶認為，像“住這兒”APP、第五食堂、社區驛站這些產品正是與海外企業合作帶來的產物。因此對于萬科而言，國際化業務的布局將成為貫穿未來萬科第四個十年的重要命題，與國際標桿企業及金融機構的合作以及多元業態運營的經驗共享將是公司新產業得以發展的財富。