每經編輯 每經記者 宋戈 實習記者 王耀龍    

每經記者 宋戈 實習記者 王耀龍

10月29日，貴人鳥（603555，收盤價13.89元）發布了一則向董事長親戚轉讓房產的公告。公司全資子公司貴人鳥（廈門）有限公司將其持有的廈門市湖里區泗水道629號101單元、102單元以及103單元房產轉讓給貴人鳥（泉州）投資管理有限公司（以下簡稱貴人鳥投資），交易價為1317.75萬元，單價1萬元/平方米。值得一提的是，貴人鳥投資的實際控制人為林清輝、丁翠圓夫婦，林清輝現擔任貴人鳥董事兼副總經理，其兄長正是貴人鳥的實際控制人林天福。

《每日經濟新聞》記者注意到，這三處房產位于廈門湖里區翔安商務大廈裙樓一樓，翔安商務大廈其他樓層的平均價已達到約1.7萬元/平方米，1萬元的交易價格僅占周邊可參考房產售價的六折左右。為何上市公司愿意做這樣一筆買賣？

轉讓價遠低于周邊水平/

公告顯示，貴人鳥上述轉讓的房產由子公司于2014年2月從與公司無關聯關系的廈門翔發地產有限公司購買，購買價格為1萬元/平方米。貴人鳥在公告中提及，此次房產轉讓有利于盤活公司存量資產，不會對公司財務狀況和經營成果造成不良影響。盡管如此，1萬元/平米的轉讓價還是引起了市場關注。

《每日經濟新聞》記者注意到，《海西晨報》于2013年8月8日的報刊中有一則拍賣公告顯示，當時廈門市湖里區泗水道629號（翔安商務大廈）13層8套房產的起拍價2211.74萬元，8套房產的房產號分別為1301～1308，建筑面積合計1574.52平方米，根據2211.74萬元的起拍價計算，這8套房產均價為1.4萬元/平方米。

此外，翔安商務大廈部分房產目前在網上也被一些中介掛牌銷售，平均價均在1.7萬元/平方米左右，而同區域的海富中心等房產的出售價也同樣是1.6萬元/平方米之上。

《每日經濟新聞》記者也隨機走訪了翔安商務大廈附近的房產中介門店。一家翔安商務大廈附近的地產中介的人員表示，其去年曾促成翔安商務大廈的一個寫字樓成交，價格是1.7萬元/平方米。隨后，該置業顧問又向記者表示，“距離翔安商務大廈只有470米的海富中心有一套寫字樓在賣，1.95萬元/平方米，8樓。”

有翔安商務大廈物管人員在聽到1萬元/平方米的轉讓價時表示，“一萬塊錢你想可能嗎？13層今年年中給拍賣公司，裝修好、從來沒使用過的寫字樓拿去拍賣，價格是1.7萬（每平方）。現在這邊哪里還有賣一萬塊一平的樓呢？這邊的價格整體都上去了，不會太低。”

值得注意的是，貴人鳥此次擬轉讓的房產位于一樓，記者采訪的幾位置業顧問均提到，寫字樓的一樓價格可以比其他樓層賣得更高，“一樓和上面的樓層可有很大的區別，一樓是獨門獨院，有優勢，可以挑高做店面，這樣也會賣得貴一點。”

10月31日中午，記者發現和翔安商務大廈中間只隔了一幢樓的同安商務大廈有一樓出售，這是一套尚未裝修的毛坯房，面積490平米。據中介人員介紹，這處房產的售價目前是2萬元/平方米左右。

記者也來到了貴人鳥擬轉讓的三處房產的現場，這三處房產是翔安商務大廈的裙樓。裙樓1、2、3樓都在裝修，一樓空曠且雜亂，除了木板、沙土等建材，還有許多電動車，裝修工人往來穿梭，用小車向房間里運送沙子。記者向現場一位裝修工人打聽后確認，裙樓三層確實都被貴人鳥買了，同時其表示，裝修已經有一段時間了。

貴人鳥董秘：交易價是帶約束條件的市場價/

貴人鳥遠低市價將房產轉讓給關聯方，背后到底是何原因？公司此前公告表示這有利于盤活存量資產，但公司是今年方才上市，截至今年9月末，公司賬面上的貨幣資金已超過10億元，前三季度實現營業收入13.4億元，對應凈利潤為1.91億元，這筆1000多萬的轉讓收入可謂是微乎其微。帶著這些疑問，《每日經濟新聞》記者（以下簡稱NBD）采訪了貴人鳥董秘周世勇。

NBD：我們在裙樓一樓并沒看到101、102、103的牌子，公告中所說廈門市湖里區泗水道629號101、102、103單元是否是裙樓的一樓？

周世勇：是在裙樓一樓、整層、除了大廳，（主樓）大廳是歸物業的。

NBD：公司子公司貴人鳥廈門今年2月買入資產，僅持有8個月，即轉讓給貴人鳥投資。為何持有時間如此短？

周世勇：我們當時買過來是1萬塊（每平方米），是從政府手里買過來的，持有不到一年，八九個月。當時想自己建食堂，因為我不能改變它的性質，這個性質是政府要求（必須干這個）的，后來考慮不建食堂了，所以干脆轉出去算了，自己不用了。

NBD：公司提到此次轉讓房產的房價來源是根據今年2月份時的交易價格，但是我們注意到，上市公司在2013年就已經交過預付款了。那么今年2月交易的房價是否是之前約好的？

周世勇：這個可能我要問一下，記不太清具體時間了，一到三樓確實和政府談了很長時間，當時的規劃是只準租不準賣，也就是他 （政府）不能交易給我們，但由于我們給翔安區貢獻（納稅）也比較多，我們辦公場所也不夠用了，這棟大廈里已經沒有整層的樓面給我們了。所以政府通過協調最后同意賣，這個中間的過程確實比較復雜。

NBD：記者在現場看到，裙樓一樓在裝修，裝修的錢是否是上市公司出？裝修什么時候開始的？裝修好以后用來做什么？

周世勇：是在裝修，也有一段時間了，因為我們準備往外租，裝修的錢當然不是我出了，也不是上市公司出。我們跟裝修公司分開簽合同的，二、三樓裝修是上市公司簽的，一樓是單獨簽的。

NBD：我們去翔安商務大廈實地調查發現，自去年起，翔安商務大廈現有業主轉讓價格均超過1.8萬/平方米，去年的成交價是1.7萬/平方米，周邊樓價基本上均高過1.7萬/平方米，周邊部分寫字樓一樓的樓價已達2萬/平方米，公司的轉讓價為何與市場價相差如此之多？

周世勇：實際這些樓都是帶著稅收繳納指標的，并不能按照正常的市場交易價格去衡量。你問到的是市場價格，但這是不帶約束條件的市場價格，帶約束條件的市場價格你問問中介，（這個價位）能成交么？這個樓是翔安區政府的，這個樓上的每個單元都背負了納稅指標的，是要有稅收貢獻的，不是能按市價去衡量的。寶碩大廈可以，同安大廈應該也不可以。這個（翔安商務大廈）屬于廈門的飛地運營中心。

一萬塊錢（一平方米）轉出去是因為我們考慮辦公用地沒法用，因為整個使用是食堂、銀行、咖啡廳等不同用途，轉出去以后自己就不用了，客觀講即使持有也只能往外租，因為裙樓是屬于這個樓 （翔安商務大廈）配套的商業，當時政府規劃的時候是有要求的。

“約束條件”存異議/

根據貴人鳥 《公司章程》，公司與關聯方發生的交易金額在3000萬元以上，且占公司最近一期經審計凈資產絕對值5%以上的關聯交易需股東大會審議，而此次轉讓房產的關聯交易不在此范圍，同時董事會決議也未提及將該交易提交股東大會審議。因此這次公司計劃轉讓的三套房產并未做評估。

貴人鳥此次房產轉讓的價格1萬元/平方米，若按當地附近1.7萬元/平方米的平均價來比較，已打了六折。貴人鳥董秘周世勇表示，記者調查到的結果是不帶約束條件的市場價，而帶約束條件的成交價則不同于市場價。

不過業內人士卻提及，約束條件都是針對一手房的，從未發現二手房附帶約束條件。

有專門負責商鋪和寫字樓的房產顧問對記者表示，“公司注冊地在翔安區的企業，交了很多稅，如果想買翔安商務大廈，政府部門會有優惠。據我了解，賣的時候沒有限制，現在五緣灣運動館 （臨近翔安商務大廈）這邊不可能買到1萬元/平方米的寫字樓，很多業主原來買過來，翔安、同安基本都在8000多元/平方米，現在賣的話一萬六七（一平方）。同安商務大廈一樓，業主買的時候在1.4萬元/平方米，現在賣2.1萬元/平方米。”

上述房產顧問補充道，翔安商務大廈二手房賣的時候不但價格沒有限制，連注冊地和納稅額度也都沒有限制了，“翔安商務大廈2008年開盤的時候有稅收和注冊地點的要求，現在五緣灣片區基本沒有一手的寫字樓了，而二手的沒有任何限制。”

另一位業內人士也向記者證實了上述房產顧問的說法，他稱，“現在買翔安商務大廈的寫字樓基本都是二手樓了，一手的業主已經把這件事（注冊地、納稅額度的限制）做完了，二手的業主就沒有這些限制了。”

對于貴人鳥此次轉讓房產一事，記者采訪了上海杰賽律師事務所律師王智斌。王智斌表示，本來房產在上市公司名下，那么這次轉讓屬于關聯交易，就應該采用一個比較公允的評估方法來確定轉讓價格，雖然上市公司是今年2月才買的房產，但10月份賣出去就屬于二手房了，二手房交易一定要有一個公允的第三方進行評估。

王智斌還表示，現在的情況是轉讓房產的價格和市價有比較大的出入，如果不帶任何轉讓條件（注冊地、納稅額等），轉讓的價格又過低的話，這種情況下上市公司的利益會受損。