每經編輯 每經記者 區家彥 發自廣州    

每經記者 區家彥 發自廣州

對于高負債的房企而言，央行的意外降息猶如及時之雨，但并非所有房企都能獲益。

克而瑞最新數據顯示，截至三季度末，A股139家房企凈負債率為101.34%，季度同比、環比分別上升23.5個百分點和1.38個百分點，行業凈負債率仍處于歷史最高位。其中，“招保萬金”四家大房企平均凈負債率僅為62.45%，但120家小房企的凈負債率卻高達109.47%。

11月23日，多位業內人士向《每日經濟新聞》記者表示，由于此次央行采用“非對稱降息”，特別是金融機構存款利率上浮區間的上限由1.1倍基準利率上調整至1.2倍，銀行的實際資金成本并沒有降低。在開發貸款緊俏的背景下，大多數中小型房企融資成本或“不降反升”，而信譽良好的大型房企能受惠于降息帶來的融資成本下降，馬太效應愈發明顯。

中小房企融資成本難降

擁有多年銀行工作經驗的禮德財富CEO洪凱彬告訴 《每日經濟新聞》記者，“降息對于降低房企融資成本有直接幫助，但由于今年銀行大幅收緊房地產開發貸，大多數中小房企根本拿不到貸款，因此這次降息對它們帶來的影響微乎其微。”

新城控股高級副總裁歐陽捷也表示，由于今年銀行將絕大部分的開發貸款額度投向前100強的房企，大多數中小房企根本無法拿到開發貸，因此以信托、基金為代表的社會自籌資金成為他們獲取資金的最重要渠道。

國家統計局數據顯示，今年1~10月份，房地產開發企業到位資金為10萬億元，同比增長3.1%。其中，企業自籌資金約為4.2萬億元，占比為42.1%，定金、預收款及個人按揭貸款的其他資金約為3.98萬億元，占比為39.7%，國內貸款約為1.77萬億元，占比僅為17.7%。

歐陽捷注意到，雖然央行降息有助于舒緩流動性壓力，但由于此次降息是非對稱降息，實際執行的存款利率應該基本與降息前相當，貸款利率的下降將壓縮銀行利差。在利潤受擠壓的情況下，銀行會更重視資產質量，預計資產負債表不佳的中小房企將被銀行擋在門外。

洪凱彬認為，大多數無法從銀行獲取貸款的中小房企，央行此次降息難以降低他們從社會融資渠道獲取資金的成本。

大型房企融資優勢明顯

雖然中小房企難獲銀行青睞，但對于財務穩健的大型房企，本輪降息無異于“如虎添翼”，將進一步鞏固強者恒強的格局。

克而瑞研究發現，截至三季度末，A股139家房企一年內到期短債創新高至4117億元，較年初上升了23%，行業現金短債比為0.89，這意味著越來越多的房企賬面現金并不足以覆蓋短期債務。其中，大型房企現金短債比上升至1.75，財務結構明顯優化，中小房企僅有0.7，財務狀況進一步惡化。

“隨著銀行更重視資產質量，這些財務穩健的大型房企將優先獲得貸款，也成為本輪降息的受惠者。”歐陽捷告訴記者。

國泰國證房地產行業指數分級基金經理徐皓向記者表示，隨著房企再融資的放開，上市房企可通過股權融資，重構財務杠桿并優化負債結構，加上銀行信貸成本降低，大型房企的融資優勢將愈發明顯。