“我不喜歡別人稱呼我是房地產(chǎn)開發(fā)商，我們的目標(biāo)是成為最棒的社區(qū)服務(wù)商。”這是花樣年控股（01777，HK）董事局主席潘軍時時掛在嘴上的一句話。花樣年旗下的彩生活（01778，HK）今年6月剛剛登陸香港聯(lián)交所，即引發(fā)業(yè)界轟動—無論市盈率還是市凈率,彩生活都全面超過一些傳統(tǒng)的香港紅籌上市公司。

2014年11月29日晚，在位于深圳福田區(qū)的花樣年總部，花樣年集團(tuán)發(fā)布全新的品牌形象，與此同時，潘軍宣布公司未來將以社區(qū)服務(wù)運(yùn)營為核心，全面布局八大業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略協(xié)同，打造中國最大的社區(qū)服務(wù)運(yùn)營平臺。

平臺思維戰(zhàn)勝產(chǎn)品思維，這是潘軍從蘋果與三星成為手機(jī)領(lǐng)域霸主的領(lǐng)悟，如今他正構(gòu)建起花樣年的平臺優(yōu)勢，這意味著當(dāng)大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商仍在苦于尋找轉(zhuǎn)型路徑之時，花樣年率先完成轉(zhuǎn)型，并有望成為“白銀時代”房地產(chǎn)領(lǐng)域的新王者。

輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型領(lǐng)跑者

在經(jīng)歷了“黃金十年”發(fā)展后，傳統(tǒng)地產(chǎn)行業(yè)利潤日漸攤薄、成本高企、競爭加劇，行業(yè)處于大洗牌的前夕。蘭德咨詢統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，到2017～2018年，房地產(chǎn)市場將從增量市場進(jìn)入存量市場，銷售額將出現(xiàn)快速下滑。此外，從2010年起，A股上市房企凈利潤率以每年1個百分點(diǎn)左右的速度下滑，預(yù)計到2015年，行業(yè)毛利率將低于30%，平均凈利潤率可能踩到10%的紅線。

為此，萬科總裁郁亮坦言，房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入下半場，過去“膽大為王，高端為上”、輕松賺錢的時代結(jié)束了。白銀時代對企業(yè)能力的考驗(yàn)會更加全面，不適應(yīng)的企業(yè)會被淘汰。即便強(qiáng)如萬科，目前面臨的最大風(fēng)險是轉(zhuǎn)型，只有轉(zhuǎn)型成功才能繼續(xù)領(lǐng)跑。

然而，最早意識到房地產(chǎn)企業(yè)需要轉(zhuǎn)型的并非萬科，而是花樣年。早在2006年，花樣年就在行業(yè)中率先提出轉(zhuǎn)型為綜合服務(wù)運(yùn)營商，此后在2012年又提出向輕資產(chǎn)化轉(zhuǎn)型，涵蓋了金融服務(wù)、社區(qū)服務(wù)、商業(yè)管理等七項(xiàng)增值業(yè)務(wù)，包括將戰(zhàn)略定位調(diào)整為金融控股集團(tuán)、發(fā)展商業(yè)及推動彩生活上市等。

在潘軍看來，在此前的“黃金十年”，房地產(chǎn)是以重資產(chǎn)為主，拿地、開發(fā)、融資、銷售都是由開發(fā)商自己完成，每家房企都背負(fù)著很重的債務(wù)。但由于過去十年房地產(chǎn)幾乎是單邊上漲，重資產(chǎn)的開發(fā)模式有利于房企獲得更高的利潤。如今，單邊上漲的市場一去不返，未來行業(yè)雖然總體上是保持平穩(wěn)波動，但也會有下行周期，如果房企仍舊維持重資產(chǎn)開發(fā)模式，一旦遇到市場波動風(fēng)險會很大。輕資產(chǎn)的開發(fā)模式不僅有利于分散風(fēng)險，也可產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)，帶來更高的回報。

發(fā)力服務(wù)與金融

作為內(nèi)地首個房地產(chǎn)物業(yè)服務(wù)商，彩生活于2014年6月30日在香港聯(lián)交所上市，掛牌后股價扶搖直上。截至11月29日，彩生活的股價最高漲幅達(dá)到113%，被譽(yù)為近年來香港資本市場走勢最強(qiáng)勁的房地產(chǎn)股票。

但彩生活的成功分拆上市只是花樣年集團(tuán)成功轉(zhuǎn)型的第一步，從房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)型為社區(qū)服務(wù)運(yùn)營商，花樣年的輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型將在地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營、彩生活住宅社區(qū)服務(wù)、社區(qū)金融服務(wù)、國際商務(wù)物業(yè)、社區(qū)文化旅游、社區(qū)商業(yè)管理、社區(qū)養(yǎng)老和社區(qū)教育產(chǎn)業(yè)等八大板塊全面展開，從服務(wù)與金融兩大領(lǐng)域同時發(fā)力。

在傳統(tǒng)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，花樣年擯棄了盲目追求規(guī)模擴(kuò)張的重資產(chǎn)開發(fā)理念，轉(zhuǎn)向以提高經(jīng)營效益和投資回報為核心指標(biāo)，旗下的地產(chǎn)集團(tuán)將把業(yè)務(wù)分拆成地產(chǎn)基金和代理建設(shè)公司，建立全新的輕資產(chǎn)開發(fā)模式。

在服務(wù)領(lǐng)域，花樣年已經(jīng)建立起競爭優(yōu)勢。這其中，在物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域，彩生活將繼續(xù)通過收購兼并方式進(jìn)行輕資產(chǎn)擴(kuò)張，進(jìn)一步擴(kuò)大規(guī)模優(yōu)勢。截至10月31日，花樣年依托彩生活所管理服務(wù)的社區(qū)物業(yè)面積已經(jīng)突破1.8億平方米，以絕對的規(guī)模優(yōu)勢穩(wěn)居行業(yè)第一位。

隨著中國進(jìn)入老齡化社會，花樣年也加大了在養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域的布局，公司通過子公司福泰年成功試運(yùn)營國內(nèi)首個“四位一體”社區(qū)養(yǎng)老模式，以社區(qū)為核心，以滿足老人需求為出發(fā)點(diǎn)，圍繞“讓生命更長青，讓家庭更幸福”的理念，形成居家服務(wù)站、日間照料中心、養(yǎng)老公寓和老年大學(xué)系統(tǒng)性社區(qū)養(yǎng)老模型，為老人提供社區(qū)體檢、居家上門服務(wù)、術(shù)后康復(fù)、養(yǎng)生理療、營養(yǎng)配餐、團(tuán)體活動、老人公寓和健康管理等多項(xiàng)基礎(chǔ)和增值服務(wù)。

值得一提的是，今年以來花樣年還正式啟動籌辦教育產(chǎn)業(yè)，教育產(chǎn)業(yè)將以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)培訓(xùn)與社區(qū)教育為兩大方向進(jìn)行資源整合。第一個方向，教育產(chǎn)業(yè)將通過“社區(qū)服務(wù)”與“養(yǎng)老服務(wù)”，切入到社區(qū)服務(wù)行業(yè)與養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)中。第二個方向，基于“彩生活”大數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，教育產(chǎn)業(yè)將以海外留學(xué)為方向，切入到進(jìn)入社區(qū)教育市場中。

與此同時，在房地產(chǎn)與金融加速融合的大背景下，金融業(yè)務(wù)在花樣年輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型中承擔(dān)著更加重要的使命。花樣年在行業(yè)中第一個提出了“社區(qū)金融”的概念，創(chuàng)造性地利用互聯(lián)網(wǎng)金融模式，實(shí)現(xiàn)集團(tuán)各大板塊之間的金融價值鏈建設(shè)和產(chǎn)融結(jié)合。目前，花樣年金融板塊已形成小額貸款、融資租賃及P2P網(wǎng)絡(luò)金融平臺三大業(yè)務(wù)模式，后續(xù)還會嘗試推動保理、消費(fèi)金融、保險、支付等相關(guān)業(yè)務(wù)。

據(jù)悉，花樣年集團(tuán)去年成立了合和年小貸公司，其與彩生活合作推出的理財產(chǎn)品“E理財”已于今年7月上市，預(yù)期年息高達(dá)9%～10%，剛上線就被一搶而光。此外，花樣年與國內(nèi)P2P公司人人聚財達(dá)成戰(zhàn)略合作，未來將結(jié)合社區(qū)推廣P2P理財產(chǎn)品。

按照潘軍的設(shè)想，目前彩生活擁有200萬戶業(yè)主，如果一戶一年購買1000元理財產(chǎn)品，一年的募資額度能達(dá)到20億元，彩生活只要收取2%的手續(xù)費(fèi)，那就是4000萬元營業(yè)額，這里面大部分是利潤。此外，彩生活也可以聯(lián)合花樣年旗下的小貸公司拓展社區(qū)金融，通過吸收社區(qū)業(yè)主的資金用于發(fā)放小額貸款，從中賺取利差。隨著花樣年社區(qū)平臺用戶的增長，將為社區(qū)金融帶來巨大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

此外，花樣年在資產(chǎn)管理領(lǐng)域也卓有成效。花樣年商管公司依托強(qiáng)大的資本和專業(yè)實(shí)力，探索以管理和品牌輸出為主的輕資產(chǎn)商業(yè)發(fā)展模式。截至2014年11月，花樣年商業(yè)已在成都、合肥、長沙、揚(yáng)州等城市成功簽約四個輕資產(chǎn)管理項(xiàng)目。預(yù)計至2015年底，花樣年商業(yè)輕資產(chǎn)管理項(xiàng)目將超過10個，花樣年輕資產(chǎn)商業(yè)模式在業(yè)界的優(yōu)勢地位將初步建立。專注于高端物業(yè)資產(chǎn)管理服務(wù)的花樣年國際物業(yè)公司，已經(jīng)在輕資產(chǎn)擴(kuò)張和運(yùn)營方面頗為成熟，外接項(xiàng)目涵蓋深圳長富金茂大廈、杭州新天地·東方茂等全國十多個大型物業(yè)項(xiàng)目，管理面積超過1400萬平方米。

“未來花樣年將以金融和服務(wù)兩大平臺建立各業(yè)務(wù)之間相互協(xié)調(diào)的有機(jī)生態(tài)圈，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)各業(yè)務(wù)的輕資產(chǎn)化，打造綜合性戰(zhàn)略和投資控股集團(tuán)”，潘軍說，公司也將整合企業(yè)內(nèi)外資源，在構(gòu)建、調(diào)整和完善業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的同時，以戰(zhàn)略合作及兼并、收購等途徑，實(shí)現(xiàn)集團(tuán)業(yè)務(wù)體系及模式的逐漸轉(zhuǎn)化，最終成為專注于生活空間及體驗(yàn)的國際化金融平臺。

用互聯(lián)網(wǎng)思維構(gòu)筑社區(qū)服務(wù)運(yùn)營平臺

潘軍很早就深刻地認(rèn)識到，要想在房地產(chǎn)“白銀時代”脫穎而出，房地產(chǎn)企業(yè)需要從傳統(tǒng)的產(chǎn)品思維向平臺思維轉(zhuǎn)型。

今年9月，潘軍到美國路演的時候，與現(xiàn)任西門子美國公司CEO展開了深度交流，討論的話題是為什么像摩托羅拉、諾基亞這些曾是行業(yè)翹楚的優(yōu)秀技術(shù)公司會淪落為被收購的企業(yè)？最終，他們發(fā)現(xiàn)，兩者并非僅在經(jīng)營意識上出了問題，而更重要的是競爭者的關(guān)系產(chǎn)生了根本性的變化——蘋果、三星是用平臺性戰(zhàn)略，諾基亞、摩托羅拉是用產(chǎn)品性思維，在人們對信息高度應(yīng)用的平臺之上，平臺戰(zhàn)勝了產(chǎn)品。這讓潘軍更加堅定，花樣年必須從一個房地產(chǎn)開發(fā)商、由一項(xiàng)能力轉(zhuǎn)型成一個為客戶提供綜合性社區(qū)體驗(yàn)的服務(wù)平臺，才能夠讓企業(yè)走得更遠(yuǎn)。

正因如此，花樣年的八大業(yè)務(wù)與其他房企的多元化舉措似乎相近，但實(shí)際上花樣年只專注于做一件事情——社區(qū)服務(wù)，八大業(yè)務(wù)都是圍繞社區(qū)服務(wù)運(yùn)營平臺為社區(qū)居民提供多元化的增值服務(wù)。

“如果將地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)看作是生產(chǎn)客戶的工具，那么其他七大業(yè)務(wù)則是持續(xù)服務(wù)客戶、增進(jìn)客戶黏度的法寶”，潘軍說，八大業(yè)務(wù)板塊互相滲透、互相協(xié)同，在資源共享的前提下，為客戶提供更好的體驗(yàn)。如同騰訊手握社交端口、淘寶占領(lǐng)電商端口、360把控安全端口、百度依靠搜索端口一樣，花樣年現(xiàn)在已牢牢抓住通向社區(qū)平臺的 “服務(wù)端口”，并成為公司的核心競爭力。

國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松注意到，以市場最成熟的美國為例，房地產(chǎn)開發(fā)類公司占美國納斯達(dá)克房地產(chǎn)板塊的市值僅為12%，房地產(chǎn)服務(wù)類公司占比卻高達(dá)73%。隨著中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型，社區(qū)服務(wù)將迎來巨大的發(fā)展空間。

“彩生活成功上市，為花樣年其他業(yè)務(wù)板塊的發(fā)展提供了可供借鑒的商業(yè)范本”，潘軍說，公司將利用互聯(lián)網(wǎng)將線上線下打通，使之形成有機(jī)的社區(qū)商業(yè)生態(tài)圈，加速資源整合，使八大業(yè)務(wù)板塊的協(xié)同從加法效果轉(zhuǎn)為乘法效果。隨著商業(yè)模式逐漸成熟和經(jīng)營規(guī)模的不斷擴(kuò)大，花樣年仍計劃適時推動相關(guān)業(yè)務(wù)板塊走向資本市場。（文/黃家輝）