每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 盧曦 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 盧曦 發(fā)自上海

2014年初，瑞安房地產(chǎn)（以下簡稱瑞房）高層換血，一直被認為是羅康瑞接班人的行政總裁李進港辭別了工作近30年的瑞房，羅康瑞臨時復(fù)出重掌大局，并進行內(nèi)部提拔，以穩(wěn)定管理層。

李進港在瑞房多年戰(zhàn)功累累，但在出任行政總裁后兩年，公司受累于動遷困境和資金難題，業(yè)績大起大落。二度出山的羅康瑞提出18~24個月完成轉(zhuǎn)型的口號，擬通過減少動遷項目、出售非核心資產(chǎn)、加快開發(fā)銷售節(jié)奏等措施將公司拉回正軌。按照計劃，轉(zhuǎn)型效果將在2015年下半年體現(xiàn)。

明年下半年改革料見效

1986年加入瑞房的“元老”級人物、原行政總裁李進港2014年1月宣布辭職。早在2001年，李進港從香港遷居上海，掌管瑞虹新城，相繼開發(fā)武漢天地、佛山嶺南天地等項目。

瑞房模式是先開發(fā)商業(yè)物業(yè)，后出售住宅，因為前期的投入和運營，其住宅項目的回報率往往很高。然而到了2011年，李進港接替羅康瑞全面掌管瑞房后，瑞房業(yè)績開始大幅波動。2012年瑞房營業(yè)額僅48億元，同比下滑43%，凈利潤同比下滑41%；2013~2014年，瑞房一直處于大起大落的狀態(tài)。在此背景下，多年來一直被視為瑞安新一代掌門人的李進港最終黯然離職。

高層倉促換血之后，再度出山的羅康瑞對管理層架構(gòu)展開了一系列重組。瑞房方面向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，2014年初重組后，執(zhí)行委員會及管理層將全面負責(zé)公司日常運作，并在定期會議上作出項目及銷售策略決策。各個獨立小組可以根據(jù)項目進度及市場情況調(diào)整策略，加強項目自主權(quán)。“預(yù)計未來18至24個月可見到改革成效。”

前10月僅完成全年目標53%

瑞房定的2014年銷售目標為130億元，其中一般物業(yè)銷售80億元，商業(yè)物業(yè)銷售50億元。

然而，公司11月5日披露的數(shù)據(jù)顯示，前10月累計合約物業(yè)銷售額為69.35億元，同比下降21%，僅完成2014全年目標的53.35%。

一位熟悉瑞房的港資房企人士告訴記者，瑞房最近幾年面臨動遷難題，急需轉(zhuǎn)換模式，但高層動蕩造成公司未能及時轉(zhuǎn)型。當年上海新天地的成功模式是先開發(fā)商業(yè)物業(yè)，運營成熟后再通過翠湖天地這一豪宅項目的出售回籠資金。但這一模式在上海及其他二三線城市很快就不再奏效，由于動遷居民維權(quán)意識較強，如今住宅項目動遷耗時漫長，瑞房不少項目因此被拖延。

此外，瑞房多年來非常堅持商業(yè)物業(yè)只租不賣，由于租金回報周期較長，導(dǎo)致資金回攏緩慢。“上海新天地雖然火爆，但都是低密度項目，租金不算高。”上述港企人士說。

為此，一直對商業(yè)項目“惜售”的瑞房近年來也開始整體出售一些項目，以提高資金運營效率。2013年11月底，瑞房與買方陽光保險集團訂立框架協(xié)議，出售重慶渝中區(qū)重慶天地企業(yè)天地2號的辦公物業(yè)及停車位；同年12月，瑞房子公司向中國人壽信托出售興建中的上海商業(yè)物業(yè)；今年5月30日，瑞房子公司將杭州西湖天地項目全部出售給金稻投資有限公司；今年8月，瑞房出售了虹橋天地朗廷酒店和新天地朗廷酒店權(quán)益。

值得注意的是，對于西湖天地項目的出售，羅康瑞曾大呼“可惜”。“風(fēng)調(diào)雨順的時候大家都好，項目可以長期持有。但到樓市低迷階段，資金就更加關(guān)鍵了。”上述港企人士說。

除了出售項目，面對資金壓力，瑞房不得不選擇成本較高的融資方式。今年6月，瑞房宣布擬向亞洲及歐洲機構(gòu)投資者發(fā)行5年期5.5億美元優(yōu)先票據(jù)，利率為9.625%，所得凈額為5.37億美元。貸款利率高于公司今年2月發(fā)行的一項三年期總額25億元的優(yōu)先票據(jù)，后者利率只有6.875%。

通過拋售項目、融資緩解資金壓力的同時，瑞房希望通過積極的銷售策略改善公司經(jīng)營情況。瑞房方面透露，公司未來將在一二線城市繼續(xù)著重開發(fā)整體規(guī)劃的綜合社區(qū)項目，主要包括城市中心總體規(guī)劃社區(qū)、交通樞紐項目及知識型社區(qū)項目三大類。

此外，對于外界關(guān)注的中國新天地上市計劃，瑞房方面回應(yīng)稱，“還須視市場情況而定，并需獲得各項相關(guān)批準。”