每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

在拿地一年多以后，農(nóng)展館“地王”項目以均價16萬元/平方米獲得審批，達到北京商品房預售價格審批最高限，引發(fā)北京頂級豪宅市場瞬間升溫。

農(nóng)展館項目領證的速度出乎了業(yè)內(nèi)預料，因為當下屬于傳統(tǒng)豪宅銷售的淡季，大部分項目并不會選擇在此時入市。“項目成本就超過10萬元，這得有一個讓客戶認同市場行情的過程。”在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時，亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅說。

此外，還有一大批打算以現(xiàn)房銷售從而繞過預售審批的 “地王”們，都把進場的時間鎖定在了明年。據(jù)《紅地產(chǎn)》雜志報道，算上二手市場的老牌豪宅，北京單價在10萬~20萬元的頂級項目至少在40個以上。

為產(chǎn)品力代言？/

上周末，北京市住建委官網(wǎng)掛出消息稱，融創(chuàng)中國觀瀾嘉苑項目一期房源于12月13日獲得預售許可證，其中35套住宅、16套商業(yè)。住宅均價16.5萬元/平方米，預售單價最高達19萬元/平方米，總價超過7000萬元，最低的總價也接近4000萬元。

如果不是項目地點暴露身份，外界似乎很難想到這一項目便是北京目前的單價“地王”。“觀瀾嘉苑這個名字并不具備頂級豪宅的感覺，應該還會有其他的推廣名，但可能由于拿證比較匆忙，還沒有確定最終的推廣名。”一位業(yè)內(nèi)人士對《每日經(jīng)濟新聞》記者透露，該項目在今年10月左右開始組建銷售團隊。

“這個項目肯定是逐步做高價值的操盤策略，一期取證項目的位置在整盤中較差就印證了這一點。”上述人士稱，一期的定價不會太高，會考慮先走量回籠資金，緩解財務壓力，然后慢慢推出升級型產(chǎn)品，以提高售價拉升利潤。

對于該項目目前的進展以及入市計劃，融創(chuàng)中國方面并未對外透露。

在多位業(yè)內(nèi)人士看來，農(nóng)展館項目對融創(chuàng)來說有重要意義。首先，這將是融創(chuàng)在北京甚至目前所有產(chǎn)品線中最頂級的一個項目；其次，在與綠城“掐架”中，產(chǎn)品力被視為是融創(chuàng)的硬傷，農(nóng)展館地王能否為其產(chǎn)品力加分，備受業(yè)界關注。

梳理目前融創(chuàng)在北京的在售項目可以發(fā)現(xiàn)，從西山壹號院到紫禁壹號院，一直延續(xù)了高端路線。“西山壹號院項目還是印證了融創(chuàng)的產(chǎn)品力和銷售力。”郭毅說，融創(chuàng)的營銷能力以及狼性文化早已被業(yè)內(nèi)所熟悉，這一點在接手綠城的數(shù)個項目后也得以體現(xiàn)，即便是高端項目也能夠快速去化。克而瑞此前發(fā)布的《2013年北京房企商品住宅銷售額TOP10》顯示，2013年融創(chuàng)西山壹號院以60億元的銷售金額奪得當年北京普通商品住宅銷售冠軍。

上述業(yè)內(nèi)人士對記者表示，從農(nóng)展館項目來看，融創(chuàng)依然會堅持走快周轉(zhuǎn)的路線，其中一個重要原因便是該項目的資金成本。據(jù)媒體報道，融創(chuàng)為該項目進行過一筆巨額融資，付出的利息高達15%。

在去年拿地后接受記者采訪時，融創(chuàng)中國董事長孫宏斌直言，如果項目只賣到15萬元/平方米，利潤會很低。

北京迎來“地王年”/

不夸張地說，明年可以稱之為“地王年”。香河園3號、保利東壩地王、中糧瑞府、龍湖西局地塊、夏家胡同等高價地塊都將在明年陸續(xù)入市。

記者從該項目負責人處獲悉，中糧瑞府項目共有116套別墅，單套總價高達五六千萬，預期售價不低于10萬元/平方米，項目預計在明年5月入市。這一售價也有望超越目前區(qū)域內(nèi)在售的泰禾及龍湖的項目。

明年北京西局區(qū)域也是豪宅云集。今年2月，泰禾、龍湖先后進入西局時，樓面價已經(jīng)突破6萬，面粉價格已接近面包，接近該區(qū)域的紫辰院項目目前的銷售均價在67000元/平方米。負責該項目的嘉源置業(yè)營銷總監(jiān)張大東對記者表示，后期樓王級的產(chǎn)品入市后，區(qū)域價值將會進一步抬高。

此外，北京“地王”版圖上最不容忽視的萬柳“地王”也即將入市。據(jù)知情人士透露，萬柳“地王”項目的均價將位于13萬~16萬/平方米。“萬柳書院取證的時候正值行政干預最嚴的時間，因此一直未獲審批，最終選擇了以現(xiàn)房入市。”上述知情人士說。

據(jù)《紅地產(chǎn)》報道，如果算上二手市場的老牌豪宅，北京單價在10萬~20萬元的頂級項目至少在40個以上。

加入“十萬元俱樂部”的項目越來越多，但究竟有多少項目能分到蛋糕？據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉統(tǒng)計，2011~2014年，北京均價10萬元以上的頂級豪宅項目，年成交量只有20多套，其中2011年最高時也只有28套，而2014年截至目前只成交21套。

郭毅表示，如果以3000萬元總價為門檻來統(tǒng)計，截至2014年12月16日，北京總計成交155套，成交均價72330元/平方米，成交總價79.16億元。而回顧過去5年，2010年成交數(shù)量最多，為252套，均價為59708元/平方米，成交總價119.09億元。

“此前豪宅拼的是產(chǎn)品+服務+價格，但如果各個項目的價格都是剛性的，那就只能在提高產(chǎn)品和服務上做文章了。”在郭毅看來，2015年北京高端市場的競爭將異常殘酷。