《不動產登記暫行條例》22日正式公布。離明年3月1日實施，還有三個來月。趁這段時間，我們可以自己普及一下不動產登記是啥子，有啥用。

就從咱們的家說起吧。

房地統一最直接、最緊要

對城里人來說，不動產統一登記，最直接的是房地統一。我們經常說房地產，其實房產、地產是兩碼事兒。按國際標準，只有地產，沒有房產，所謂的不動產是指地產及其上面的建筑物。因為在物理世界，只有土地是“不動”的。因此，不動產登記，讓土地管理部門“牽頭”做，還是有道理的。

我國情況特殊。按憲法，我國城市土地是國有制。我們的普通商品房，房子是所有權，土地是使用權。大家知道，國有土地使用權有70年期限。所以我們就犯嘀咕—這不就成了租用嗎？對。但經濟法上有說法，無限期或非常長期的使用權，就相當于所有權了。因此《中華人民共和國物權法》，原則上規定住房70年后，土地使用權自動延期—盡管缺乏細則，也不清楚是不是免費。

有房子的人，都特別珍惜自己的房產證，但從法理上說，“地產證”更牢靠。沒有“地本”的房本，那是相當虛幻的。為了老百姓切身利益著想，實施不動產統一登記就是要落實物權法要求，包括推動房產與地產統一，就是變成一個本本。這就是法學家們經常說的“不動產登記核心要件是登記簿”的意思。

農村才是“廣闊天地”

對于不動產登記，城里人比較關心自己的房子。但對于我們國家來說，最大一筆不動產，在城市的環路以外—廣大農村地區。

從產權上看，我們離農村不動產并不遠，我們很多人住房的土地就是從農村征地來的。

憲法規定，我國農村和城郊實行土地集體所有制。由于經濟社會發展水平限制，我國農村集體土地在流轉、交易、抵押等方面市場空間尚未打開。相對于城市房地產，農村土地可交易性差，自然在“價格”上沒優勢。

但價格上沒優勢，不影響價值上有絕對優勢。物權法及《不動產登記暫行條例》，在法律上界定了農村不動產的范疇，包括耕地、林地、草地、海域等，就是山水林田湖。

您會說，可是農村不動產交易性太差呀。對，但《不動產登記暫行條例》就要改變這一點。以農村承包地為大頭，農村宅基地、農村集體建設用地的流轉、改革，會使農村土地“活”起來，使農民獲得更多財產權。而這些改革的前提，就是明確的權屬關系，也就是不動產統一登記。就是要明確這塊玉米地是誰家的，把權屬證書發到承包經營權或使用權人手里，這塊地才能更順利、完整地流轉，所有權、承包權、經營權才談得上清晰分離。土地流轉、農地“入市”就具備了前提條件。這樣，農村不動產就值錢了。

您可能動心了。但還是得告訴您，“小產權房”不得進行不動產登記。不動產登記，并不能改變全世界都通行的土地用途管制，也不可能改變憲法規定的土地所有制。

或能“倒逼”反腐

《不動產登記暫行條例》出臺，關于“以房查人”“查房反腐”話題不免又熱起來，網上還有人進行“票決”。對此，我們內心相當矛盾：一方面，我們很想一路暢通無阻，想查誰就查誰，把那些貪官污吏、房嬸房叔統統揪出來；可另一方面，我們又擔心自己及父母子女住地全部地理坐標、門牌號碼甚至戶型結構、臥室客廳結構都被公之于眾，弄得全世界人都知道。

這種矛盾態度可以理解。因為堅持“查房反腐”的人，可能是病急亂投醫，是沒有辦法的辦法。要依法治國，治貪也要依法。“種瓜得瓜，種豆得豆”。一部法規的生命力在于法理依據和法源。物權法未賦予不動產登記“反腐”功能。

但我們的世界從來都不像法學講義那樣講邏輯。我們知道《不動產登記暫行條例》沒有“反腐”法律功能，但老百姓就希望它發揮“反腐”作用，因為“陽光立法”或“陽光法案”缺位。物權法也好，不動產登記條例也好，作為私法，并不屬于“陽光立法”范疇。

“陽光立法”屬于公法范疇，主要指公職人員財產公示法或領導干部財產申報法。物權法所說的登記資料“公開”，是對利害關系人而言的，不同于行政法意義的“公示”“公告”，不是要全社會監督。