《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》22日正式公布。離明年3月1日實(shí)施，還有三個(gè)來月。趁這段時(shí)間，我們可以自己普及一下不動(dòng)產(chǎn)登記是啥子，有啥用。

就從咱們的家說起吧。

房地統(tǒng)一最直接、最緊要

對(duì)城里人來說，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，最直接的是房地統(tǒng)一。我們經(jīng)常說房地產(chǎn)，其實(shí)房產(chǎn)、地產(chǎn)是兩碼事兒。按國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，只有地產(chǎn)，沒有房產(chǎn)，所謂的不動(dòng)產(chǎn)是指地產(chǎn)及其上面的建筑物。因?yàn)樵谖锢硎澜?，只有土地?ldquo;不動(dòng)”的。因此，不動(dòng)產(chǎn)登記，讓土地管理部門“牽頭”做，還是有道理的。

我國(guó)情況特殊。按憲法，我國(guó)城市土地是國(guó)有制。我們的普通商品房，房子是所有權(quán)，土地是使用權(quán)。大家知道，國(guó)有土地使用權(quán)有70年期限。所以我們就犯嘀咕—這不就成了租用嗎？對(duì)。但經(jīng)濟(jì)法上有說法，無限期或非常長(zhǎng)期的使用權(quán)，就相當(dāng)于所有權(quán)了。因此《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》，原則上規(guī)定住房70年后，土地使用權(quán)自動(dòng)延期—盡管缺乏細(xì)則，也不清楚是不是免費(fèi)。

有房子的人，都特別珍惜自己的房產(chǎn)證，但從法理上說，“地產(chǎn)證”更牢靠。沒有“地本”的房本，那是相當(dāng)虛幻的。為了老百姓切身利益著想，實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記就是要落實(shí)物權(quán)法要求，包括推動(dòng)房產(chǎn)與地產(chǎn)統(tǒng)一，就是變成一個(gè)本本。這就是法學(xué)家們經(jīng)常說的“不動(dòng)產(chǎn)登記核心要件是登記簿”的意思。

農(nóng)村才是“廣闊天地”

對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記，城里人比較關(guān)心自己的房子。但對(duì)于我們國(guó)家來說，最大一筆不動(dòng)產(chǎn)，在城市的環(huán)路以外—廣大農(nóng)村地區(qū)。

從產(chǎn)權(quán)上看，我們離農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)并不遠(yuǎn)，我們很多人住房的土地就是從農(nóng)村征地來的。

憲法規(guī)定，我國(guó)農(nóng)村和城郊實(shí)行土地集體所有制。由于經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平限制，我國(guó)農(nóng)村集體土地在流轉(zhuǎn)、交易、抵押等方面市場(chǎng)空間尚未打開。相對(duì)于城市房地產(chǎn)，農(nóng)村土地可交易性差，自然在“價(jià)格”上沒優(yōu)勢(shì)。

但價(jià)格上沒優(yōu)勢(shì)，不影響價(jià)值上有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。物權(quán)法及《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，在法律上界定了農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)的范疇，包括耕地、林地、草地、海域等，就是山水林田湖。

您會(huì)說，可是農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)交易性太差呀。對(duì)，但《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》就要改變這一點(diǎn)。以農(nóng)村承包地為大頭，農(nóng)村宅基地、農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)、改革，會(huì)使農(nóng)村土地“活”起來，使農(nóng)民獲得更多財(cái)產(chǎn)權(quán)。而這些改革的前提，就是明確的權(quán)屬關(guān)系，也就是不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記。就是要明確這塊玉米地是誰(shuí)家的，把權(quán)屬證書發(fā)到承包經(jīng)營(yíng)權(quán)或使用權(quán)人手里，這塊地才能更順利、完整地流轉(zhuǎn)，所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)才談得上清晰分離。土地流轉(zhuǎn)、農(nóng)地“入市”就具備了前提條件。這樣，農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)就值錢了。

您可能動(dòng)心了。但還是得告訴您，“小產(chǎn)權(quán)房”不得進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記。不動(dòng)產(chǎn)登記，并不能改變?nèi)澜缍纪ㄐ械耐恋赜猛竟苤?，也不可能改變憲法?guī)定的土地所有制。

或能“倒逼”反腐

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》出臺(tái)，關(guān)于“以房查人”“查房反腐”話題不免又熱起來，網(wǎng)上還有人進(jìn)行“票決”。對(duì)此，我們內(nèi)心相當(dāng)矛盾：一方面，我們很想一路暢通無阻，想查誰(shuí)就查誰(shuí)，把那些貪官污吏、房嬸房叔統(tǒng)統(tǒng)揪出來；可另一方面，我們又擔(dān)心自己及父母子女住地全部地理坐標(biāo)、門牌號(hào)碼甚至戶型結(jié)構(gòu)、臥室客廳結(jié)構(gòu)都被公之于眾，弄得全世界人都知道。

這種矛盾態(tài)度可以理解。因?yàn)閳?jiān)持“查房反腐”的人，可能是病急亂投醫(yī)，是沒有辦法的辦法。要依法治國(guó)，治貪也要依法。“種瓜得瓜，種豆得豆”。一部法規(guī)的生命力在于法理依據(jù)和法源。物權(quán)法未賦予不動(dòng)產(chǎn)登記“反腐”功能。

但我們的世界從來都不像法學(xué)講義那樣講邏輯。我們知道《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》沒有“反腐”法律功能，但老百姓就希望它發(fā)揮“反腐”作用，因?yàn)?ldquo;陽(yáng)光立法”或“陽(yáng)光法案”缺位。物權(quán)法也好，不動(dòng)產(chǎn)登記條例也好，作為私法，并不屬于“陽(yáng)光立法”范疇。

“陽(yáng)光立法”屬于公法范疇，主要指公職人員財(cái)產(chǎn)公示法或領(lǐng)導(dǎo)干部財(cái)產(chǎn)申報(bào)法。物權(quán)法所說的登記資料“公開”，是對(duì)利害關(guān)系人而言的，不同于行政法意義的“公示”“公告”，不是要全社會(huì)監(jiān)督。