每經編輯 每經實習記者 丁舟洋 發自成都    

每經實習記者 丁舟洋 發自成都

回顧即將過去的2014年，是成都樓市最拼的一年。

今年初，成都保利啟動24個產品系列的升級，完成全產業鏈布局；精通剛需住宅之道的本地開發商藍光，在今年頻繁發力街區商業地產；在住宅產品線覆蓋“剛需+中高端”時，綠地亮出商業綜合體王牌，繼續加大商業的持有面積和規模，最終將達到商業和住宅6：4的配比。

所有這一切，印證著走過“黃金時代”的成都樓市，正發生著結構性轉變。品牌房企主動轉型求變，不再以單一主體產品獨打天下，也印證了“適者生存”是在“寒冬期”活下去并強大起來的唯一原則。

“變化的市場未必不是一件好事。”中原地產二級市場總經理俞玨對《每日經濟新聞》記者表示，經過2014年的考驗，成都的開發商、客戶、代理公司都更成熟、更理性。市場不好讓開發商不斷檢視自己的內在問題，調整策略、找到更適合消費者需求的產品定位。

住宅市場長短線結合

雖然整體環境不甚理想，仍有領跑者達標在即，甚至提前完成了銷售業績。

《每日經濟新聞》記者梳理材料發現，截至12月16日，全國31家上市房企公布了本年度11月份的銷售數據，前11月公布銷售目標的25家房企中，恒大和綠城中國已完成目標，另有5家房企目標完成率超過90%，近半數房企年度目標完成率不足80%。

如果按照2000億元作為銷售目標來計算，萬科在前11月的目標完成率已超過95%。綠地集團前11月銷售額達到了1918億元，在上市房企中暫居第一。上市房企“一哥”之爭日顯激烈。

成都樓市銷冠同樣懸念叢生。12月初，保利成都宣布順利完成2014年120億元的銷售目標。一周后，藍光地產成都公司公布最新數據，截至11月底，藍光也實現了120億元銷售金額。

數字說明了因勢而變的意義。今年初，成都保利相關負責人曾向《每日經濟新聞》記者表示，2013年成都保利20盤聯動，銷售額突破百億，其中有一半的業績貢獻來自剛需三房。

成都保利董事長吳章焰也曾解釋說，上述產品策略主要是為了順應調控，保證和提高市場占有率，但他同時表示，做企業要有長線思維，要形成“長中短”產品相結合的戰略思路。

今年以來，成都保利的產品結構調整趨勢明顯。今年3月，保利發布品牌戰略，升級24個產品序列。改變用體量、開發時長來劃分項目類型的慣性定式思維。包括舊城改造、新型城鎮化、新城開發、養老地產、旅游度假地產等時下倡導的熱點都將納入保利的戰略路線圖中。

2014年保利完成全產業鏈布局，產品線從30平方米到1000平方米，價格從30萬元到1000萬元全面覆蓋，“長久遠”、“中主穩”、“短平快”三類項目是保利今年的產品類型框架。此外“復合大盤”這一創新產品系列還將養老地產、近郊度假、遠郊旅游等產品一并納入其中。

“房地產行業并沒有想象中那么差，尤其在成都這種吸附力較強的二線城市，市場依然充滿活力。”吳章焰認為，沒有飽和的市場，只有飽和的產品。在成都，企業只要用心去做正確的產品，購房者就會買單。信貸松綁政策頒布后，成都房地產市場的活躍度迅速提升，就是最好的說明。如果說中國房地產市場已整體步入“白銀時代”，成都顯然是更具含金量的“白銀時代”。

“目前，成都仍然屬于一個凈流入城市，從區域政策來講，不論是將買房入戶條件提升至90平方米，還是二胎政策的面世，政策層面都在透露出對于人口結構優化的政策選擇，未來改善型產品或將更受青睞。”西南財經大學副教授劉璐在接受媒體采訪時表示。

房企加碼商業地產

除了調整住宅產品結構以外，在經歷了多輪樓市調控之后，商業地產成為不少房企業務轉型的避風港。

今年以來，藍光地產頻繁發力街區商業，似乎要重拾當年奠定其創業基石的這項獨門手藝，以區別于當前城市中“林林總總”的大型商業綜合體。

從今年10月開始，藍光在成都樓市可謂動作頻頻。在推出“零首付、零月供”的商業策略1個月時間內，藍光商業就成功突破20億元的銷售額。

在力推商業銷售的同時，藍光的民生住宅產品COCO系嫁接互聯網思維，推出“COCO自住公寓”，試圖按照互聯網思維在小區內部為青年業主提供居住、辦公、日常生活一系列完善配套，通過服務帶動整個產品的銷售和青年客戶群體的認知度。

藍光地產成都公司董事長程耀貴公開表示，今年藍光商業地產年度銷售額的占比與往年相比有了較大的提升，實現了約40億~50億元的銷售額。他表示，目前住宅市場受到宏觀調控，如果還想確保市場領軍地位，那藍光一定還要有別的辦法，而商業地產戰略在2014年為藍光立下了戰功。

同樣加碼商業的，還有綠地。

“去年，綠地西南商業總體量超過300萬平方米，而今年，僅成都地區的商業開發量就達230萬平方米。”綠地集團執行副總裁、西南事業部董事長總經理孫志文在今年4月的綠地西南商業戰略發布會上表示。值得注意的是，這也是綠地西南事業部成立10年來，首次單獨為商業召開的新聞發布會。

據孫志文介紹，2014年綠地在西南地區有10個商業項目同時運作，其中6個布局在成都。

“未來，綠地集團商業地產的比例會逐步擴大。”綠地集團董事長、總裁張玉良在接受媒體采訪時表示。

業內人士表示，合理的產品配置和類型結構，極大地減低了企業對單一產品在市場端的過分依賴，從而確保了即使面對市場出現的起伏，開發商仍然可以按照自己既有的節奏朝目標推進。