每經編輯 每經記者 尚希 發自北京    

每經記者 尚希 發自北京

2014年11月下旬,佳兆業(01638,HK)在深圳多處房源被“鎖定”，對公司銷售回款構成直接影響。此后，公司在2015年1月1日公告披露，對匯豐銀行4億港元貸款違約，并表示“后續也有可能進一步觸發其他債務的交叉違約”。消息一經公布，便引發了房地產行業的震動。

作為資金密集型行業，房企的資金來源主要是銷售回款和各類融資，面對突發事件如何把控違約風險，考驗著各企業的資金管理及企業運營能力。上述事件帶來的陰影，恐怕將加重房企的融資成本，而對于原本就融資難的中小房企而言更是雪上加霜，他們如何突圍？處在房企越來越集中化的邊緣，他們還有哪些機會？

蘭德咨詢總裁宋延慶用他剛剛研發的房企資金壓力測試軟件，對40余家房企的情況進行了內測，得出的結果是：超過八成企業得分在70分以下。“也就是有風險。”宋延慶對《每日經濟新聞》記者說道，隨著全行業金融化的趨勢越來越明顯，提高現金流及運營的精細化管理水平更為重要。

盡管在宋延慶看來，佳兆業遭遇的困局只是一次“黑天鵝事件”，但也給整個行業敲響警鐘，房企資金管理及企業運營的“神經”再次繃緊。

“上述事件的發生已經引起連鎖反應，導致內房股在香港發債速度放緩以及利率上升，企業融資成本上漲，這當然也會影響到房企未來在海外融資以及股權融資。”中投顧問房地產行業研究員殷旭飛在接受 《每日經濟新聞》記者采訪時表示，尤其對于部分內房股，與政府關系緊密的一些企業潛在的負面影響大。

2014年標桿房企融資1610億，同比增23%/

作為資金密集型行業，資金是房地產企業的生命線。自2014年9月銀行間債券市場對房地產企業開閘以來，開發商加快了融資發債的腳步。中原地產監測的數據顯示，繼2014年11月標桿房企融資金額大幅飆升后，12月回落至前期正常水平。從2014年標桿房企融資額走勢來看，除個別月份較低外整體尚屬平穩，而11月作為融資窗口期，2014年沖高尤其明顯。

根據記者獲取的最新數據，2014年全年，標桿房企合計融資金額約1610億元，較2013年增長23%。10家標桿房企中，4家融資金額較前一年減少，其中恒大減少最為明顯；而在6家融資金額增加的房企中，華潤及招商增長勢頭顯著。

梳理2014年下半年以來上市房企的資金獲取途徑可以看到，港股市場多家地產商利用優先票據進行融資，而A股市場不少房企則通過定向增發或者發行中期票據等方式來獲取資金。改善財務結構、確立資金優勢成為眾多地產商追求的目標。

根據公開信息，2014年12月15日，保利地產150億元中期票據獲批準注冊，有效期為兩年。隨后12月16日，萬科股東大會審議并批準公司在不超過150億元的范圍內發行債務融資工具，其中18億元中期票據獲準注冊及發行。同日，招商地產50億元中期票據也獲得批準注冊。

房企申請發行中期票據接連獲批，也意味著停滯了4年之久的中期票據融資開閘，多家A股房企都在緊抓這一窗口期。

國家統計局發布的數據顯示，2014年1～11月，房地產開發企業到位資金110115億元，同比增長0.6%，增速比1～10月份回落2.5個百分點。其中，國內貸款19252億元，增長9.0%；利用外資530億元，增長11.8%；自籌資金46243億元，增長8.2%；其他資金44089億元，下降9.3%。在其他資金中，定金及預收款26810億元，下降12.2%；個人按揭貸款12130億元，下降4.2%。

“從房企資金情況看，同比增幅進一步回落，給房企的融資渠道和手段提出了更高要求，房企資金壓力短期內仍然較大。”上海易居房地產研究院研究員朱光對此表示。

一位房企高層對 《每日經濟新聞》記者直言，現在幾乎所有房企都面臨著銷售業績和回籠資金的壓力，在目前的市場現狀下，大家的現金流都不輕松。

這從目前房企年度目標的完成情況便能看出。中原地產研究部統計顯示，目前公布2014年銷售業績的房業共35家，2014年合計銷售16286億元，相比2013年全年的13951億元，上漲幅度為16.7%。

雖然銷售總業績上漲近兩成，但這些企業完成年度任務的情況比較差，在35家企業中，僅14家企業完成年度銷售目標，其他21家企業完成任務情況不理想。

“樓市新常態下，房企將很難繼續要求規模持續擴大，以萬科為例，企業越來越重視回款等其他指標。”中原地產首席分析師張大偉稱，行業玩家門檻越來越高，主動退出和尋求并購的中小開發商增多，大開發商有機會借此提高行業集中程度。

房企海外融資受到影響/

盡管債務違約事件具有偶然性，但連鎖反應已讓業內開始警惕，資金安全直接關系著企業的生死。此前，香港上市和海外融資是房企獲取資金輸血的重要渠道，A股標桿房企紛紛開辟海外資本市場平臺，但目前海外市場的融資渠道肯定會受影響。

對此，殷旭飛在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，內房股在香港發債的速度開始放緩以及利率上升，企業融資成本上漲，這當然也會影響到房企未來在海外融資以及股權融資，尤其對于部分內房股與政府關系緊密的一些企業而言，潛在的負面影響大。

“目前，投資者對國內房企的各類融資計劃持謹慎態度。”上海易居房地產研究院研究員嚴躍進表示，此次事件后，各類投資者對于國內房企發行的各類融資工具，會要求更透明化，甚至要求設定一些硬性條款，從而防止投資縮水問題。

嚴躍進進一步表示，對于一些房企提供超高的回報率，投資者會更加謹慎，至少會對此類房企的項目進行更細致的調查，而且對項目的進展以及公司財務狀況等指標進行更嚴謹的監測。

這也是宋延慶正在推動的事情，“通過自查隨時了解企業自身的資金安全狀況。”宋延慶告訴《每日經濟新聞》記者，通過選定期初現金、總資產以及流動負債、預收賬款等數據，對企業資金壓力進行測試，“房企可將資金池想象為大水缸，銷售回款管徑最粗流量最大 （所以郁亮強調回款率），還有開發貸、信托、債券、過橋高利貸等。各水管特別是各有息負債的額度、息率、久期不一，所以要調閥門——優化負債結構，以降低資金成本。”

步入“后高周轉”時代后，上市房企的核心凈利潤率依然處于下降通道，2014年上半年，20家上市房企的平均核心凈利潤率僅為12%，處于歷史最低位。

“從負債水平來看，2014年上半年20家上市房企的實際資產負債率較上一年小幅下滑，整體處于較為健康的狀態。短期流動性較上一年有所收緊，但平均短期資產覆蓋率依然超過1.2，資金面相對較安全。”中原地產首席分析師張大偉表示，整體而言，大型上市房企得益于融資和銷售兩方面的優勢，整體財務表現依然穩定，但如何在“后高周轉”時代立足，關鍵在于房企如何應對市場變化所帶來的挑戰。

殷旭飛對此表示，國內不少大型房企均是高周轉、高負債、快拿地類型的，迅速銷售以此來保障資金鏈順暢，一些房企追求規模增長或者采取擴張戰略，難免導致財務風險較高，“對于房企而言，伴隨市場的變化，財務方面可以適當趨于謹慎，拓展融資渠道，保障投資資金來源，這有利于降低融資成本和企業風險。”