每經編輯 每經記者 楊羚強 發自上海    

每經記者 楊羚強 發自上海

2014年超越萬科成為國內房企“新一哥”的綠地，提出了2015年2800億元的新銷售目標，與其他大型房企不同，綠地過半業績來自產業地產。而幫助綠地在產業地產領域實現高歌猛進的，則是時下異常火熱的互聯網金融。

綠地集團董事長張玉良昨日（1月21日）向《每日經濟新聞》記者透露，綠地將聯合阿里、平安這兩個互聯網金融領域巨頭，在兩個月后推出名為“地產寶”的金融產品，用以支持非住宅領域的產業地產的快速發展。鮮為人知的是，綠地在去年參加了阿里的IPO。

2015年1月初，住建部提出了租售并舉的產業發展意見，但由于房地產企業的資產證券化推進速度緩慢，業界普遍感到發展產業地產難度很大。尤其是中小房企，對持有物業占用大量企業發展資金的問題感到頭疼，卻一直沒有辦法解決。業界認為，“地產寶”推出后，受益者不僅是綠地，一些中小房企也能通過上述金融產品解決持有產業地產資金占用過多的問題。

產業地產支持2800億元目標

“簡單來看住宅產業，我認為高峰期已經過去了。但是，產業地產還會有很大的增長空間。”這是張玉良對房地產行業未來趨勢的判斷。

根據綠地昨日發布的相關銷售數據，公司全年實現業務經營收入達4021億元，較上年增長22%，其中房地產業務全年實現預銷售金額2408億元，較上年增長50%；實現預銷面積2115萬平方米，較上年增長30%，綠地因此成為全球最大房企。

而讓綠地取得上佳業績的，正是其在產業地產的布局。根據公司公布的數據，在2408億元的預銷售額中，住宅只占46%，其余54%來自商辦類產品，增幅達到90%以上。正是因為產業地產的爆發式增長，使得綠地在去年實現了對萬科的逆襲，成為地產行業新的龍頭老大。

張玉良不無調侃地說：“我沒有‘如果你們要搞商業地產，我即使躺進棺材也會舉起手反對’的壓力。所以，綠地比其他開發商更早轉型。”據了解，王石曾在2009年的一次演講中表示，萬科如果不走住宅產業化的道路了，他即使躺在棺材里也會舉起手來反對。

推地產寶幫助中小地產商融資

支持綠地產業地產的，是綠地的金融計劃。2014年，綠地的金融板塊的規模和利潤飚升，全年實現利潤（含投資收益）8.5億，較上年增長155%。

“商業地產的資產金融化是非常重要的。”張玉良說，他之前看了萬達王健林的講話，認為萬達下一步也會在資產金融化方面有較大動作。不過對綠地來說，不僅要實現自己的商業地產金融化，還要幫助中小地產商經營資產的金融化。

“我們要通過金融化，把中小企業的資產變成Cash（現金）。”張玉良說，中小地產商持有經營性房地產往往會遭遇資金不足的問題。但是，在和平安、阿里合作后，綠地的地產寶就可以幫助他們解決這一問題。

此前，住建部提出鼓勵開發商持有部分物業的租售并舉政策，但業界普遍認為，在操作性上存在一定的問題。

克而瑞信息集團研究中心副總經理林波昨日就告訴 《每日經濟新聞》記者，持有經營性物業，會占用企業大量的資金。尤其是目前，經營性物業的投資收益率相對偏低，很難能夠吸引投資者投資這類產品。

對此張玉良介紹，綠地未來將會為中小地產商的經營性物業提供經營管理服務，以幫助這些物業提升收益率，進而實現相對較高的市場回報。他預計，未來的綠地“地產寶”可以達到8%左右的收益，地產金融業將成為綠地新的增長點。

地產寶能否真正輕資產運營？

對中小地產商來說，“地產寶”如果真正能夠運營，一定程度上確實可以解決他們的現金流需要。同時，他們也對“地產寶”能否真正實現公司的輕資產運營有所顧慮。截至目前，綠地并未透露地產寶的詳細方案。

但業界通過此前房地產行業資產證券化的部分產品，能夠隱約猜測可能的產品模式。去年，蘇寧云商發布公告，擬以不低于人民幣40.1億元的價格將11家全資子公司的全部相關權益，轉讓給中信金石基金擬發起設立的私募投資基金或及相關方。這一輕資產運營模式，被看作是綠地“地產寶”的可能形式。

蘇寧云商子公司以11家自有門店物業的房屋所有權及對應的土地使用權分別出資設立，蘇寧將按照市場公允價值確定交易對價，可獲得優質門店增值收益和現金回籠，另一方面公司以穩定的租賃價格和長期租約獲得門店物業的長期使用權。門店物業的租金收入及該私募投資基金未來處置股權或門店物業的增值收益，將成為該私募投資基金或及相關方的收益分配來源。

但是，這一模式首先產品性質屬于私募，無法通過資本市場公開募集；其次可能會暗藏回購協議，對于開發商來說不是真正的輕資產模式。

興業信托的一位經理認為，大部分情況下，開發商和金融機構簽訂的協議，都會有回購或者擔保協議，對開發商來說，這一模式不能算是真正意義的輕資產。而對金融機構而言，也會選擇排名更靠前的企業作為合作伙伴，這使得多數中小企業很難通過這一模式實現資產的金融化。

新城控股高級副總裁歐陽捷則提出了對中小地產商商業地產在資產質量方面的擔心。他表示，目前部分地區的商業地產供應過剩，開發商又普遍缺乏運營商業地產的經驗，如果最終收益無法達到投資者的要求，這一模式能否持續還成問題。