每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

高和資本董事長蘇鑫在最近的一篇文章中這樣寫道：這是一個最好的時代，也是一個最壞的時代。在最好的時代中，小米手機剛剛完成新一輪總額為11億美元的募資，一家剛剛成立4年的公司估值高達450億美元，實現(xiàn)了180倍的估值跳躍；在最壞的時代里，佳兆業(yè)總資產(chǎn)超過1000億元，好似龐然大物的佳兆業(yè)帝國一夜之間轟然倒塌，這個舊城改造的領(lǐng)軍機構(gòu)昔日所有的榮耀也將不復(fù)存在。

如此一來，規(guī)模二字似乎成為了企業(yè)發(fā)展的“絆腳石”，特別是作為商業(yè)地產(chǎn)的運營商，如何能夠讓這頭笨重的大象舞動起來，成為越來越多的房企關(guān)注的命題。

“只有打通國際資本才能找到萬科商業(yè)的未來道路，我們在跟很多國際資本討論未來建立開放平臺，包括麥格理?！比f科新晉商業(yè)地產(chǎn)負責(zé)人丁長峰在接受 《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時說道。

不約而同談轉(zhuǎn)型

不管是萬科的“城市配套服務(wù)商”，還是萬達將要加碼的“服務(wù)業(yè)”，不管是郁亮還是王健林，這些越過千億門檻的大佬們已經(jīng)越發(fā)感受到來自行業(yè)天花板帶來的壓抑感，急于另辟蹊徑。

在剛剛結(jié)束的萬科松花湖度假區(qū)開幕式中，郁亮、丁長峰、毛大慶以及劉肖集體亮相，這一項目被視為萬科轉(zhuǎn)型的代表作。“萬科不僅要建好房子，更要追求和城市共同成長，讓廣大業(yè)主和群眾享受更全面的優(yōu)質(zhì)配套服務(wù)?！庇袅猎诋?dāng)日的活動上表示，休閑度假物業(yè)將成為萬科未來業(yè)務(wù)的重要組成部分。

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者了解，在萬科集團2014年述職會上，郁亮提出2015年萬科要轉(zhuǎn)型，并鼓勵大家勇于嘗試新業(yè)務(wù)。而對于“城市配套服務(wù)商”的新定位，郁亮將其細化為住宅地產(chǎn)、消費體驗地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。

萬科轉(zhuǎn)型更多的發(fā)生在住宅產(chǎn)業(yè)之外，而幾乎同一時間提出轉(zhuǎn)型的萬達，則打算聚焦輕資產(chǎn)。與往年一樣，王健林在萬達年會上發(fā)表了100分鐘左右的演講，王健林表示，不要認為轉(zhuǎn)型就是集團的事，商業(yè)地產(chǎn)自身也要全新轉(zhuǎn)型，并且要力推輕資產(chǎn)模式。

“建一個萬達廣場，旁邊配建一些公寓、寫字樓、商鋪用來銷售，通過房地產(chǎn)銷售產(chǎn)生的現(xiàn)金流來投資持有萬達廣場，這是重資產(chǎn)模式?，F(xiàn)在萬達要推一種輕資產(chǎn)模式，就是萬達廣場的設(shè)計、建造、招商、運營、慧云系統(tǒng)、電子商務(wù)系統(tǒng)都由萬達自己做，使用萬達廣場品牌，但所有投資由別人出，資產(chǎn)歸投資方。”王健林在發(fā)言中提出，這種模式的好處是沒有任何房地產(chǎn)銷售，靠租金獲得收入，企業(yè)發(fā)展不受房地產(chǎn)形勢、房價高低影響，這就熨平了經(jīng)濟周期，使收入更加穩(wěn)定。

根據(jù)王健林的計劃，今年原計劃開業(yè)的26個萬達廣場已在建，無法改成輕資產(chǎn)模式，今年開業(yè)的萬達廣場數(shù)量保持不變，而明年開始每年開業(yè)的萬達廣場在50家以上，到2020年，計劃累計開業(yè)超過380家，而且2020年后萬達還要進一步加快發(fā)展。

“近幾年重資產(chǎn)模式也不能丟，輕資產(chǎn)模式實行幾年后，一旦租金分成收入比較理想，萬達今后就以輕資產(chǎn)模式為主?！蓖踅×秩缡钦f。

金融化或為出路

一家是以住宅為基石的龍頭企業(yè)，另一家則以商業(yè)地產(chǎn)組建起龐大帝國，萬科與萬達的轉(zhuǎn)型之路有相似之處，輕資產(chǎn)、金融化是這兩家千億巨頭不約而同嘗試的方向。

丁長峰此前曾表示，萬科一直走金融化之路，在相繼涉足商業(yè)、養(yǎng)老以及旅游等領(lǐng)域后，萬科已積累了相對可觀的經(jīng)營性物業(yè)。據(jù)丁長峰透露，萬科在上述物業(yè)領(lǐng)域已經(jīng)沉淀了200多億元的資金，到了需要整合的節(jié)點。

丁長峰說，近期在香港出差時會見了6家投行，目的就是想搞明白如果未來萬科商業(yè)地產(chǎn)金融化或者上市，從現(xiàn)在開始投行對萬科有什么要求，萬科要怎么做。

“重資產(chǎn)的回報率是沒法解決的，萬科需要打通國際資本才可以在商業(yè)地產(chǎn)上找到未來發(fā)展的道路?！倍￠L峰透露，萬科初步計劃在一季度末宣布成立一家獨立的商業(yè)地產(chǎn)公司，在6月底完成25個商業(yè)中心的資產(chǎn)處理，今年還將提出目標，建立一個統(tǒng)一的萬科商業(yè)地產(chǎn)品牌，建立一套統(tǒng)一的工作標準和系統(tǒng)，打造全國性的商業(yè)地產(chǎn)團隊，而不是原先分散在各個城市公司的零散隊伍。

對房企商業(yè)運營來說，“金融小伙伴”似乎越發(fā)重要。盛富資本與協(xié)縱國際總裁黃立沖對此表示，經(jīng)過近十年的高速發(fā)展，一些龍頭房企的規(guī)模已經(jīng)很大，在這樣的基數(shù)下要想持續(xù)發(fā)展，單靠房地產(chǎn)市場顯然困難，未來“跨界”發(fā)展不可避免。房地產(chǎn)作為類金融行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)向金融行業(yè)滲透是相對安全并合理的做法。

根據(jù)萬達集團關(guān)于輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型披露的消息，萬達目前已經(jīng)和4家機構(gòu)簽訂240億元26個萬達廣場的投資協(xié)議，還在跟海內(nèi)外多家投行、保險及基金洽談。根據(jù)王健林的要求，2015年萬達將確保簽訂63個輕資產(chǎn)萬達廣場投資合同，也就是說將在2016年開業(yè)的23家、2017年開業(yè)的40家輕資產(chǎn)萬達廣場合同簽完，2015年內(nèi)收現(xiàn)金300億元。目標是3年內(nèi)將租金占凈利潤的比重提升超過50%，而且以后還要逐年提升。

蘇鑫對此表示，商業(yè)地產(chǎn)作為最“沉重”的資產(chǎn)類別，開發(fā)商和投資人都有非常強的創(chuàng)新沖動，然而到目前為止尚未真正形成成熟的投資產(chǎn)品和投資生態(tài)系統(tǒng)。金融創(chuàng)新和互聯(lián)網(wǎng)金融的發(fā)展為上述問題的解決提供了可能性。

“實際上，從國外的發(fā)展歷史來看，以商業(yè)地產(chǎn)作為基礎(chǔ)資產(chǎn)的REITs已經(jīng)是一種非常成熟的金融產(chǎn)品，其以租金回報和收益分紅為核心，是介于傳統(tǒng)的普通股股票投資和債權(quán)類投資之間的一種非常重要的穩(wěn)健型投資品種?！碧K鑫表示，國內(nèi)房地產(chǎn)類的投資品種主要包含兩大類：純股權(quán)投資 （以股票投資和PE類投資為代表）和純債權(quán)投資（以理財和信托等為代表）。

“未來商業(yè)物業(yè)投資的兩個能力決定了誰將成為最大贏家，一是資產(chǎn)運營管理能力，二是金融創(chuàng)新能力?！碧K鑫如是說。