每經編輯 每經記者 盧曦 發自上海    

每經記者 盧曦 發自上海

在2013年以217.7億元“獨吞”上海徐家匯“地王”的新鴻基地產近日宣布，公司與12家國際及香港本地銀行簽訂一項100億港元5年期銀團貸款協議。該項銀團貸款由新鴻基地產（金融服務）有限公司簽署，并由新鴻基地產作擔保。貸款包括五成定期貸款及五成循環貸款，年期為5年，年息率為香港銀行同業拆息加113個百分點。

銀行對新鴻基融資反應積極，超額認購至123億港元，最終貸款額由50億港元增至100億港元。該項銀團貸款涉及到中國銀行、瑞穗銀行、法國巴黎銀行、花旗銀行等。新鴻基分別獲穆迪及標準普爾給予A1及A+信貸評級。

新鴻基中國方面向 《每日經濟新聞》記者表示，“有關資金將用于日常營運，以配合集團在香港的業務發展。”

近13個月內多次巨額融資

新鴻基近年來頻繁通過各種方式補充現金流。

新鴻基主席兼董事總經理郭炳聯透露，新鴻基2014年4月發行的紅利認股權證至今已籌得超過100億港元，預期余下認股權證亦會在未來15個月全面行使，將可額外籌得120億港元，增強集團流動資金及財務狀況。

“新鴻基采取的并不是高周轉模式，他們可以接受的項目回報周期是比較長的，為了按照自己的節奏運營管理，不會把資金鏈拉得太緊。”世邦魏理仕環球研究部資深董事謝晨告訴記者，新鴻基通常都保證持有比較充裕的資金，不會像一些內地開發商那樣，依靠前期的銷售收入資金投入下一期發展。

新鴻基在回復記者問題時強調，新一筆的銀團貸款將用于配合香港業務的發展。然而，新鴻基在內地的發展也進入了一個資金大量進出的階段。

新鴻基集團于2013年12月在內地籌組人民幣49億元的3年期銀團貸款，在2014年1月，還簽署140億港元，為期5年半的銀團貸款。

徐家匯地王占用大量資金

2013年9月，新鴻基以高達217.7億元的總價奪下上海徐家匯“地王”。新鴻基此后披露，公司將于2014年動工興建徐家匯中心綜合項目，將成為上海浦西第一高樓。

上述項目出讓時上海官方文件提出嚴格要求，包括不小于60%的總建筑面積應保持有10年以上，其余建筑物原則應整棟出售。支付全部出讓價款后，完成投資開發總額25%以上，方可進行股權轉讓。投資回報周期或將非常漫長，對房企資金實力的考驗可見一斑。

上海道賓商務咨詢首席顧問蕭長明指出，新鴻基對徐家匯中心采取“獨吞”的方式，需要大量的現金保證。很多資金實力不足的開發商在面對大規模的項目時，會找來合作伙伴，分擔資金壓力和風險，利用伙伴的經驗。但新鴻基獨立開發，肥水不外流。

對于記者提出徐家匯項目的進展情況，新鴻基方面沒有作出回復。郭炳聯在近期100億港元銀團貸款的簽約時表示,“上海地標徐家匯中心項目總面積達71萬平方米，將進一步加強集團在內地的投資物業組合。”徐家匯中心將成為新鴻基的內地旗艦之一。

新鴻基在截至2014年6月30日的年報中寫道，集團奉行審慎的財務原則，在支付上海徐家匯中心項目全部地價后，集團凈債項與股東權益比率處于15.7%的健康水平。徐家匯中心項目由4幅地塊組成，將分期發展，先展開位于華山路1號地塊的建筑工程，二號地塊包括優質商場和寫字樓，預計將于2015年動工。

新鴻基更早前披露，計劃自2015年起預售徐家匯中心前期大部分寫字樓樓面，主要來自寫字樓樓面銷售的預期收益大體上將可支持興建余下期數所需資金，集團將保留大部分樓面作長線投資，當中包括商場部分。

蕭長明告訴記者，眼下市況并不好，開發商很可能選擇放緩開發節奏，待市況好轉再讓項目入市。要將項目周期拉長，不急于入市，也需要大量的現金保證。

億翰智庫分析師張化東告訴記者，新鴻基常常在“不需要貸款的時候貸款”，通過保持大量的現金來降低風險。對于徐家匯中心項目，不僅土地出讓金驚人，后續投資同樣不容小覷。隨著徐家匯“地王”這樣的現金“抽血機”入市，新鴻基的經營性現金流勢必出現下降，在這樣的情況下，新鴻基或將不斷補充融資性現金流。