深圳市房地產研究中心 李宇嘉

近期國家統計局發布的2014年房地產運行數據顯示，房地產新開工的增速創1997年以來的最低值，2014年12月的開發投資更是出現有數據以來的第一次負增長。這不僅引起了市場對于2015年樓市運行不樂觀的解讀，而且部分業內機構提出了“投資失速”將沖擊2015年“穩增長”的論調。

筆者從我國存量住房供應情況、住房需求的總量和結構性變化等角度，分析未來我國房地產市場的演進，總體結論是，盡管增量房地產在長周期內將緩慢下行，但未來相當長的一段時期內，行業保持在高位水平上將是一個階段性的中期均衡。

從2003年確立支柱地位開始，我國商品房銷售面積從當年的3.2億平方米上升到2013年的13.1億平方米，10年的時間翻了4倍。隨著人口紅利，特別是適齡購房人口紅利（24-45歲）趨勢性下降，居民基本住房需求也基本解決，城鎮化從過去年均1.4個百分點的高速增長轉換到中速增長（年均約0.6個百分點），再加上待售（6億平方米）及在建未售（45億平方米）可以解決超過1.5億人口的住房需求，未來難以維持過去動輒10億平方米以上的銷售規模。

目前，我國城鎮家庭戶均擁有住房達到1.02套，如果把小產權房、軍產房、集資房、集體宿舍等沒有被完全納入的存量住房算在內，戶均擁有的住房可能在1.1-1.2套。因此，我國已經告別住房大規模建設階段，增量商品房市場長周期下行趨勢已經開啟。但是，長周期（20年以上）下行只是一個長期內、趨勢性、不太成型的判斷，在中期內，到底是呈現倒“V”型還是倒“U”型，或者是倒“L”型，還存在很大不確定性。

綜合發達國家經驗、我國存量住房供應現狀、住房需求的潛力，以及國家對于房地產的政策等，筆者認為，未來在相當長的一段時期內，我國房地產將在高位的頂部徘徊，這可能將是至少保持20年的均衡。上世紀60年代至金融危機前的2007年，美國每年新建私人住宅套數大多數年份保持在160萬套上下，相當于人均每年1平方米的新開工規模；上世紀90年代日本資產泡沫破滅后到2007年，住宅年均新開工面積為1.2億平方米，按照其目前1.26億左右的總人口計算，同樣相當于人均每年1平方米的新開工量。

發達國家城鎮化水平達到70%-80%，之所以新房開工依舊能夠保持一定的量，主要在于新增家庭、遷居和改善帶來的新增需求。與發達國家相比，我國城鎮存量房屋供應的效率和質量較低。根據第六次人口普查的數據，存量住房中有30%的部分是上世紀80年代及更早之前“短缺經濟”時代建造的、1/5的房屋缺少一項或多項必需的配套，存量住房確實存在改善的必要。

另外，人口結構也在向有利于改善性需求釋放的方向變化。2015-2020年，中國25-34歲的人口（首次購房者集中的人群）將保持在2.4億左右，占總人口的比例為17%，隨后該年齡段人口數量和占比快速下滑。但2015-2035年，我國34-49歲的人口（改善型購房者集中的人群）在期間均達到3.1億以上，占總人口的比例保持在23%的高位。這意味著，在未來20年，中國房地產改善性需求將會爆發性增長。

當基本住房需求解決以后，改善型需求會接棒“首次購房需求”，這與基本生活需求解決后，老百姓在醫療保健、休閑度假等方面的需求爆發性增長是一個道理，這也是國家近期不斷強調要促進住房消費升級的原因。因此，在我國人均GDP達到7000美元，各領域消費升級時代到來，改善性住房需求將會明顯增長。而且，結合我國存量住房供應的現狀，相比發達國家，未來改善住房需求在我國更加迫切。

過去10多年，購房人群以“70后”、“80后”為主，模仿式、排浪式是主要特征。未來，在住房消費改善升級的同時，“80后”、“90后”住房需求人群登場，占比將超過70%，個性化、定制化和差異化的住房需求將會異軍突起。因此，過去規模擴張、復制圖紙的供應模式，千篇一律的住房設計模式將不再適應市場需求，這為住房更新、新房開發帶來了結構化機會。2013年以來，部分開發商積極擁抱互聯網，在社區服務、電子商務、家裝定制上，甚至是互聯網住宅上的創新，深受買房人的歡迎，已經看出未來增量房地產的這種機會。

未來，新型城鎮化的重點在于“三個一億人”的城鎮化上，即“促進約1億農業轉移人口落戶城鎮，改造約1億人居住的城鎮棚戶區和城中村，引導約1億人在中西部地區就近城鎮化”。非戶籍常住人口落戶城市以后，“城市勞動、鄉下消費”的模式將改變，消費也將實現徹底城市化，而首要的消費就是住房消費。棚戶區改造和舊城改造已經啟動，這既屬于前面所闡述的改善住房的范疇，也屬于將非戶籍人口納入住房保障的范疇，這是未來增量住房供應最有效的部分之一。1億人就近城鎮化，將會改觀中西部城市（鎮）住房庫存壓力大的局面，而且也將為夯實中西部城市（鎮）人口和產業集聚的基礎，為房地產行業未來發展奠定扎實的基礎。

綜上所述，考慮到住房供應的效率、改善性和個性化消費時代的到來、“以人為本”城鎮化帶來的增量需求等；考慮到戶籍人口為主的常規住房需求不會斷崖式下滑，也會保持一定規模；考慮到行業的全局重要性，國家也會通過退出干預、資金支持（如棚戶區改造）和消化待售庫存（用作保障房或安置房）等來保持行業不至于快速下滑。在未來相當長的一段時期內，我國城鎮居民的住房需求仍將保持旺盛的態勢，商品房消費基本會在高位的頂部徘徊，年均銷售規模盡管會下滑，但保持在8-10億平方米之間是大概率事件。如果銷售能夠保持這一高位水平，新開工和投資也就不會大幅度的下滑，投資失速不會發生，這將對“穩增長”戰略會形成有力支撐。

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