某熟悉澳大利亞房地產市場人士向《證券日報》記者透露，澳日前公布的限制外國人購房舉措是針對違規購買二手房的，而非限制外國人購買新房，且對外國人買新房頒布“限購令”的概率也極小

編者按：近年來，房企“出海”日盛，從買樓到建房，花樣不斷翻新。今日，本報聚焦近日發生的兩大熱點，解讀海外融資和購房政策對房企“出海”的影響，希望為讀者判斷房企出海之路有一些幫助。

記者 王麗新

“未對悉尼和墨爾本的房地產市場產生特別影響。”萊坊董事及大中華研究及咨詢部主管紀言迅向《證券日報》記者透露，若澳大利亞頒布針對外國人購買新房的“限購令”，外國投資者將轉移投資陣地，屆時受損的將是當地市場。

對此，紀言迅向《證券日報》記者直言，若真實施對海外人士購房的“限購令”，中國開發商在澳的地產投資一定會受到影響，但澳實施這一政策的可能性非常小。

值得注意的是，有機構透露，中國房企出海投資的住宅項目大多數是銷售給中國客戶的，這種客戶定位較為單一的經營模式，一旦受到政府相關政策限制，無疑將增加中國開發商海外投資的風險。鑒于此，中海房企出海砸錢投資除了要做好“功課”外，也要注意客戶定位布局的多元化問題。

限制違規買二手房而非新房

近日，有媒體報道稱，澳大利亞總理托尼·阿博特2日表明，澳政府打算嚴格限制外國人在澳購置房產，確保本國年輕人不會因房價高漲而無力購房。而據當地媒體報道，在澳購置住宅的外國投資者中，絕大部分來自美國、加拿大、新加坡和中國。

有業內人士稱，這背后的信號是，中國內地人炒高了中國香港的房價，同理，中國人也正哄抬澳大利亞悉尼和墨爾本的住宅房價。

對此，紀言迅向本報記者表示，“目前還沒有聽到澳大利亞執行限制外國人購買新房的政策，估計其頒布‘限購令’的概率將非常低”。紀言迅認為，與中國香港和新加坡房地產市場供應量小不同，澳大利亞的悉尼和墨爾本雖然是門戶城市，但可供開發的土地儲備量較大，房地產市場供應量高，而且軌道交通極為方便，所以市中心房價高，郊區則不一定高，因此是不容易炒高房價的。

而《證券日報》記者經過多番調查后也獲悉，澳大利亞聯邦政府針對的是違法購買二手住宅的人士，而非合法買房人士，更不是限制外國人購買新房。

根據FIRB（外國投資審批委員會）的明確法律條款顯示，海外人士買“二手房”時必須滿足三個條件：購房人須持有可連續停留澳洲12個月以上的有效簽證；購房人僅可以購買一套二手房；所購房產必須是自住房，不可以作為投資房。

簡言之，對于外國人購買新房、公寓樓等是沒有限制的，實際上，澳政府是鼓勵海外人士購買新房的。

“政府有意執行現有的法律，希望加大處罰力度和為外國投資審查委員會提供更多人力物力以加強監督管理。”萊坊澳大利亞亞洲市場高級董事王家明向《證券日報》記者透露，這主要是針對違規買二手房的海外投資者，另外想把外國投資者限制在只能購買新房上。

而對于新房市場，澳大利亞確實也有一定的政策信號釋放，即提出了“向外國人征收購房申請費，并將此款用于調查外國人買房行為。如果對每個外國購房者征收1500澳元的申請費，這將在四年內籌集到1.6億澳元”。當然，該建議僅是停留在建議階段，還未實施。

對此，某國內在澳有地產項目的開發商表示，澳大利亞政府是想從海外投資者處創收，但即使真的加收申請費，與房地產增值創收比起來依然是杯水車薪。