每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 于垚峰 長沙縣攝影報(bào)道    

每經(jīng)記者 于垚峰 長沙縣攝影報(bào)道

2014年對全國的房企來說，可謂寒意逼人。特別是三、四線城市，房地產(chǎn)業(yè)的衰落直接影響了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展?！熬仁小币渤蔀榱?014年地產(chǎn)業(yè)最熱的詞。

深處中國中部的長沙市，2014年樓市遭遇量價(jià)齊跌。轄區(qū)內(nèi)各縣區(qū)紛紛出臺(tái)救市政策。其中，長沙縣政府于2014年12月25日出臺(tái)的 《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的若干意見》（以下簡稱《意見》）規(guī)定，凡在縣內(nèi)購買新建商品房住宅的均可享受購房補(bǔ)貼，補(bǔ)貼期限為6個(gè)月。補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)為，單套面積小于90平方米的每套補(bǔ)貼5000元，單套面積在90平方米以上的每套補(bǔ)貼10000元，補(bǔ)貼資金由（長沙）縣財(cái)政和經(jīng)開區(qū)財(cái)政共同負(fù)擔(dān)。

據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，補(bǔ)貼政策實(shí)施一個(gè)月，第一批獲得補(bǔ)貼的業(yè)主共有90戶，補(bǔ)貼金額66.5萬元。長沙縣房產(chǎn)局市場科一位負(fù)責(zé)人表示，這90戶獲得補(bǔ)貼的并非是說只有90戶業(yè)主購房，而是目前申報(bào)獲得審批通過了的業(yè)主，“補(bǔ)貼申報(bào)不受時(shí)間限制，因此后面來申報(bào)的業(yè)主肯定會(huì)更多?！?/p>

不過，長沙縣房產(chǎn)局副局長裴見存近日在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，目前來看，“購房補(bǔ)貼”政策帶來的效果并不明顯，1月份的成交量和成交價(jià)格均出現(xiàn)了下跌。

“職業(yè)帶客人”生意慘淡/

2014年樓市的低迷，目前似乎并沒有出現(xiàn)探底跡象。地產(chǎn)開發(fā)商絞盡腦汁，降價(jià)格、比質(zhì)量、拼服務(wù)，盡量挽留前來咨詢的購房者。

在長沙縣每個(gè)樓盤的營銷中心外面，都有一批“職業(yè)帶客人”，他們會(huì)密切關(guān)注從銷售中心進(jìn)出的每位潛在客戶，只要是進(jìn)去看房的人，出來后立刻便會(huì)被他們“攔截”，并盡力把看房人帶到另一個(gè)樓盤銷售中心。這些職業(yè)帶客人可以從該銷售中心獲得數(shù)十元的報(bào)酬。

2月9日下午，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以購房者身份來到長沙縣某樓盤營銷中心，一進(jìn)營銷中心大門，便受到一位名叫肖媛（化名）的置業(yè)顧問熱情接待。肖媛立刻從區(qū)位優(yōu)勢、樓盤質(zhì)量等方面對樓盤進(jìn)行介紹。

“您是從外地回來的吧？我們現(xiàn)在有返鄉(xiāng)置業(yè)禮包，不僅開發(fā)商有優(yōu)惠，買房地方政府還有補(bǔ)貼，90平方米以上的房子政府補(bǔ)1萬元現(xiàn)金。”肖媛見記者對當(dāng)?shù)厍闆r并不熟悉，以為是外出務(wù)工返鄉(xiāng)人員。

盡管政府和房企給予了優(yōu)惠，但記者在銷售中心看到，前來咨詢購房的人寥寥無幾。待記者走出營銷中心后，立刻有一位40多歲的中年婦女騎著電動(dòng)車靠了過來。她打開后備箱拿出一疊宣傳單，并詢問記者要不要去別的樓盤看一看，她負(fù)責(zé)接送。

這位婦女就是樓盤間的“職業(yè)帶客人”。據(jù)她介紹，其在周邊七八個(gè)樓盤間相互帶人，每帶一個(gè)就可以領(lǐng)取40元的酬金，有時(shí)甚至帶同一客人去七八個(gè)樓盤，同樣可以獲得七八份的收入。

“現(xiàn)在生意不好做了，來看房的人很少，你是我今天遇到的第一個(gè)看房人。”上述中年婦女告訴記者，長沙縣幾十個(gè)樓盤，像她這樣的“職業(yè)帶客人”有幾十個(gè)，每個(gè)人都同時(shí)和多個(gè)樓盤有聯(lián)系。

隨后，該中年婦女帶記者來到另一樓盤，該樓盤銷售中心同樣冷清，鮮有客人前來看房。記者通過長沙縣房局了解到，2014年12月，該樓盤的網(wǎng)簽套數(shù)只有3套。

長沙縣一位不愿具名的某樓盤營銷總監(jiān)透露，長沙縣新建商品房銷售面臨巨大困難，目前的存量房在四五百萬平方米，去化壓力大。

財(cái)政資金補(bǔ)貼購房者/

“2014年，長沙縣新建商品房銷售320萬平方米，較2013年的370萬平方下降了13%；銷售均價(jià)4500元/平方米，同比下降5.8%，呈現(xiàn)量價(jià)齊跌的現(xiàn)象。”長沙縣房產(chǎn)局副局長裴見存向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

此前，長沙縣房產(chǎn)局通過實(shí)地走訪，對全縣76個(gè)在售房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行了一項(xiàng)調(diào)查。

該調(diào)查顯示，各開發(fā)項(xiàng)目都有不少已取得預(yù)售證但暫未出售的商品房，尤其是2014年新推出的項(xiàng)目，有些樓盤已取得預(yù)售但未售出的商品房占已取得預(yù)售面積的70%，銷售面臨巨大壓力。

上述調(diào)查報(bào)告還顯示，長沙縣近5年的庫存量在500萬平方米左右，庫存增加，去化壓力巨大。更為嚴(yán)重的是，2013年土地市場火熱，地價(jià)猛漲，多數(shù)房企高價(jià)拿地，新增庫存具有地價(jià)高、售價(jià)高的特點(diǎn)，這也增加了銷售難度。

“當(dāng)政府征詢意見時(shí)，我們都希望出臺(tái)救市政策，推動(dòng)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展?！鄙鲜瞿硺潜P營銷總監(jiān)向記者表示，開發(fā)商不可能一味地以降價(jià)搶市場，還需要政府有相應(yīng)的輔助手段。

長沙縣房產(chǎn)局一位負(fù)責(zé)人告訴記者，上述調(diào)查他們一共發(fā)放了45份問卷，其中有40家開發(fā)企業(yè)希望政府能盡快出臺(tái)有利于房地產(chǎn)市場發(fā)展的優(yōu)惠政策，主要是圍繞報(bào)建費(fèi)的延遲繳交、契稅免稅和購房補(bǔ)貼發(fā)放等方面；還有15家企業(yè)希望政府出面協(xié)調(diào)銀行提高審批貸款的速度，希望政府鼓勵(lì)支持企業(yè)采取不動(dòng)產(chǎn)抵押或者是企業(yè)擔(dān)保的方式獲取貸款，減少開發(fā)商資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。

“正是基于上述原因，加上（長沙）市內(nèi)的一些區(qū)也出臺(tái)了救市政策，我們才決定出臺(tái)救市政策?！迸嵋姶姹硎?，縣政府于2014年12月25日出臺(tái)上述《意見》。但是并未明確財(cái)政會(huì)拿出多少錢來補(bǔ)貼，“按照目前的行情，補(bǔ)貼金額應(yīng)該不會(huì)超過1億元。”

一位長沙縣政府辦負(fù)責(zé)人告訴記者，政府出臺(tái)購房補(bǔ)貼的文件，通過了常務(wù)會(huì)議，此前各地都有類似救市措施?！罢秘?cái)政補(bǔ)貼購房，也是為了促進(jìn)房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展，拉動(dòng)內(nèi)需，對穩(wěn)定財(cái)政增長能起到一定作用?！?/p>

補(bǔ)貼效果未達(dá)預(yù)期/

長沙縣“購房補(bǔ)貼”的政策出臺(tái)后，開發(fā)企業(yè)關(guān)心購買力會(huì)不會(huì)因此有所增加，購房者則關(guān)心補(bǔ)貼能否順利到位。

2月2日，長沙縣當(dāng)?shù)孛襟w一則“90戶購房人將率先領(lǐng)到補(bǔ)貼”的消息引起外界關(guān)注。長沙縣房產(chǎn)局市場科易科長向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹，購房人在辦完了各項(xiàng)手續(xù)后，才能拿相關(guān)的材料到房產(chǎn)局辦理購房補(bǔ)貼，購房補(bǔ)貼資格的審核由房產(chǎn)局、財(cái)政局、審計(jì)局進(jìn)行聯(lián)審，每個(gè)月聯(lián)審一次，通過聯(lián)審之后15個(gè)工作日內(nèi)將補(bǔ)貼資金發(fā)放給購房人。

“第一批聯(lián)審?fù)ㄟ^的90戶，并不是整個(gè)一月份購房人的數(shù)字，有不少人在1月網(wǎng)簽之后，其他手續(xù)還沒有下來，因此沒有辦法前來申報(bào)購房補(bǔ)貼?！币卓崎L表示，只要是在補(bǔ)貼期限之內(nèi)購買新建商品房的業(yè)主，享受補(bǔ)貼不受時(shí)間限制，因此越到后面，申請補(bǔ)貼的人會(huì)越多。

不過，長沙縣房產(chǎn)局提供的數(shù)據(jù)顯示，長沙縣1月份新建商品房預(yù)售面積38.6萬平方米，銷售3272套，銷售面積31.46萬平方米，環(huán)比下降了11.8%。

“自購房補(bǔ)貼政策出臺(tái)后，對市場的刺激作用并沒有顯現(xiàn)?！迸岽嬉姳硎?，1月份的數(shù)據(jù)同比基本持平，沒有達(dá)到增長20%的預(yù)期。

裴存見進(jìn)一步分析稱，未達(dá)預(yù)期的主要原因有三：一是實(shí)施的時(shí)間有6個(gè)月，有意購房的人不會(huì)立刻下手；二是當(dāng)前的宏觀政策，注定沒有投資性需求，主要以剛需為主，補(bǔ)貼力度不夠大，沒有足夠的誘惑力；三是購房者思維在變，隨著政府加大對保障性住房的投入，這帶走了一部分剛需。

中原地產(chǎn)（湖南）總經(jīng)理胡治鋼亦認(rèn)為，長沙縣的補(bǔ)貼力度并不大，不足以讓購房者下定決心去買房。長沙縣房地產(chǎn)市場低迷是由多重原因造成的，即有當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢的因素，也有央行新政的落實(shí)不到位有關(guān)系?！般y行按揭的審批和發(fā)放速度相當(dāng)慢，再加上優(yōu)惠利率基本上執(zhí)行不了。”

2月11日，記者從長沙縣中國光大銀行星沙支行個(gè)貸處了解到，該行目前首套房貸執(zhí)行的是基準(zhǔn)利率，二套房貸上浮10%。該支行一位工作人員表示，不僅是他們銀行沒有執(zhí)行基準(zhǔn)利率7折的優(yōu)惠政策，其他銀行也沒有執(zhí)行優(yōu)惠利率。

多地出臺(tái)救市政策/

事實(shí)上，早在2009年，長沙縣就出臺(tái)過購房補(bǔ)貼的政策，當(dāng)時(shí)的補(bǔ)貼政策為：購買商品房單套建筑面積小于100平方米的，每套補(bǔ)貼現(xiàn)金1萬元；購買商品房單套建筑面積在100~144平方米的，每套補(bǔ)貼現(xiàn)金2萬元，補(bǔ)貼時(shí)間為3個(gè)月。

據(jù)裴見存介紹，當(dāng)時(shí)的補(bǔ)貼政策是政府和房地產(chǎn)開發(fā)商聯(lián)合推動(dòng)的，其中政府每套補(bǔ)貼5000元，其余部分由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)補(bǔ)貼。“當(dāng)時(shí)補(bǔ)貼金額大概在1億元左右。”

在裴見存看來，這次的補(bǔ)貼政策并沒有2009年的效果明顯，當(dāng)時(shí)市場下行和恢復(fù)期都很短，市場呈現(xiàn)看漲趨勢，因此效果明顯。“如今則是房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者都看不出趨勢，下行壓力大。”

胡治鋼認(rèn)為，2009年市場的存量房沒有現(xiàn)在這么多，再加上當(dāng)時(shí)政府保障性住房補(bǔ)貼貨幣化，有8萬元的貨幣補(bǔ)貼，推動(dòng)了購買力。如今長沙市的存量房已經(jīng)超過了1400萬平方米，長沙縣也有四五百萬平方米，短期內(nèi)難見效果。

在長沙縣出臺(tái)政策之前，長沙多個(gè)地區(qū)也出臺(tái)過 “救市”政策。2014年8月，望城區(qū)政府安排購房補(bǔ)貼專項(xiàng)資金1億元。

幾乎同時(shí)，湘江新區(qū)管委會(huì)于2014年8月印發(fā)了《關(guān)于支持鼓勵(lì)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才入駐的暫行規(guī)定》和《關(guān)于加快發(fā)展核心區(qū)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的若干政策意見》兩項(xiàng)通知。通知規(guī)定，自2014年8月1日起，至2015年12月31日止，凡在麓谷科技新城、梅溪湖國際新城、濱江商務(wù)新城、洋湖生態(tài)新城、大王山旅游度假區(qū)購買新建商品房，按照備案的購房合同登記的建筑面積，毛坯房每平方米補(bǔ)助200元。

盡管長沙多地出臺(tái)疊加 “救市”政策，但并未顯現(xiàn)疊加效應(yīng)。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，2014年末長沙市六區(qū)存量房高達(dá)1453萬平方米，去化時(shí)間需要18個(gè)月。

胡治鋼表示，目前市場處于供過于求、購買力下降階段，未來市場將會(huì)更加艱巨。2015年，房地產(chǎn)開發(fā)商將以去存貨為主。