（圖片來自網(wǎng)絡(luò)）

春節(jié)期間樓市成交顯得異常平淡。中國(guó)證券報(bào)記者多方調(diào)研發(fā)現(xiàn)，節(jié)日期間多地樓市陷入冰點(diǎn)，不少二三線城市的房地產(chǎn)項(xiàng)目在春節(jié)期間暫停銷售。

在成交冷清的表象之下，區(qū)域市場(chǎng)分化不斷加劇。分析人士指出，二三線市場(chǎng)庫存壓力較大是未來一段時(shí)間的常態(tài)。從今年以來土地市場(chǎng)情況看，不同區(qū)域的差異越來越明顯。土地市場(chǎng)的差異化表現(xiàn)也預(yù)示著住房市場(chǎng)分化趨勢(shì)更加明顯。部分機(jī)構(gòu)認(rèn)為，隨著春節(jié)假期結(jié)束，一線城市的市場(chǎng)成交將逐步復(fù)蘇，降息、降準(zhǔn)以及不動(dòng)產(chǎn)登記等政策實(shí)施也會(huì)給市場(chǎng)預(yù)期帶來變化。按照以往慣例，一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)有望在節(jié)后迎來反彈。

市場(chǎng)成交陷入“休眠”

盡管今年大部分地區(qū)迎來了一個(gè)較溫暖的春節(jié)，但樓市交易較之以往，并未出現(xiàn)同步復(fù)蘇的跡象。據(jù)悉，今年春節(jié)假日期間，大部分城市暫停了網(wǎng)簽，很多城市出現(xiàn)零成交的現(xiàn)象。

從機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)中，依然能夠看出少量的交易。據(jù)新浪樂居數(shù)據(jù)監(jiān)控中心顯示，春節(jié)所在的一周(2月16日-2月22日)，蘇州住宅成交137套，成交面積22519.78平方米，成交量環(huán)比前周減少了907套，降幅達(dá)86.9%。其中，自除夕開始，樓市瞬間進(jìn)入冰凍期，各大樓盤齊齊“冬眠”。

本報(bào)記者多方調(diào)研發(fā)現(xiàn)，今年春節(jié)期間，部分城市大量房地產(chǎn)項(xiàng)目封盤，暫停銷售，直至春節(jié)假期結(jié)束才恢復(fù)銷售。此種情況在二三線城市表現(xiàn)的尤為明顯。而往年，二三線城市的房地產(chǎn)項(xiàng)目為吸引回鄉(xiāng)置業(yè)者，有不少樓盤在春節(jié)期間推出優(yōu)惠措施。

一線城市的春節(jié)市場(chǎng)同樣不容樂觀，原因在于供應(yīng)相對(duì)較少。深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)統(tǒng)計(jì)顯示，春節(jié)前一周(2月9日-2月15日)，深圳僅有一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目拿到預(yù)售許可，為春節(jié)期間深圳市場(chǎng)的低迷埋下伏筆。其中，自今年2月至春節(jié)期間，深圳市無一新盤開盤。網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心數(shù)據(jù)顯示，今年春節(jié)假期的前三天(2月18日-2月20日)，廣州樓市僅成交5套，且均分布在郊區(qū)縣，中心六區(qū)零成交。成交均價(jià)上，從去年春節(jié)期間的9423元/平方米上升至12010元/平方米，漲幅達(dá)到27%。

在北京，亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，2月北京商品住宅市場(chǎng)預(yù)計(jì)將有10個(gè)項(xiàng)目入市，其中包括4個(gè)純新盤和6個(gè)老項(xiàng)目后期。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，2月份將成為全年供應(yīng)的最低點(diǎn)。

分析人士指出，除節(jié)假日因素影響外，今年春節(jié)期間，商品消費(fèi)較低迷，凸顯出經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不容樂觀的現(xiàn)狀。在這種背景下，房地產(chǎn)交易必然難有起色。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，今年春節(jié)樓市的主要特點(diǎn)為：受春節(jié)因素影響，2月成交量將出現(xiàn)明顯下調(diào)，樓市難以走強(qiáng)；一二線城市受節(jié)日影響基本處于暫停狀態(tài)，大部分項(xiàng)目從假期結(jié)束后才逐步開售，而2月數(shù)據(jù)低迷，將影響到3月上半月。

區(qū)域分化愈演愈烈

在整體交易平淡的表象下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域分化態(tài)勢(shì)不斷加劇。記者發(fā)現(xiàn)，全國(guó)不少三四線城市庫存規(guī)模偏大、消化遲緩等現(xiàn)象未得到改善。

在山東南部某城市的新區(qū)，過去兩三年間新建的大量商品房，如今仍有大部分庫存尚未消化，凸顯出一幅“空城”景象。盡管當(dāng)?shù)卣块T出臺(tái)了減免稅費(fèi)、發(fā)放購房補(bǔ)貼等政策，吸引農(nóng)民進(jìn)城購房、務(wù)工人員回鄉(xiāng)置業(yè)，但效果不佳。

據(jù)悉，為控制庫存規(guī)模，當(dāng)?shù)卣延谌ツ杲型Ａ诵聟^(qū)的開發(fā)。但在今年春節(jié)期間，該地屢屢出現(xiàn)討薪事件，主因在于房地產(chǎn)商因資金回籠乏力而無力支付工人薪水。

這種情況成為三四線城市樓市風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)縮影。來自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，截至2014年末，全國(guó)商品房待售面積62169萬平方米，比2013年末增加12874萬平方米。自2012年4月以來，全國(guó)商品房庫存連續(xù)33個(gè)月上漲。與最低點(diǎn)相比，近兩年多全國(guó)商品房整體庫存幾乎翻倍。

相比之下，一線城市的春節(jié)樓市雖然亦無甚亮點(diǎn)，但市場(chǎng)基本面有所不同。以北京為例，進(jìn)入2015年以來，北京土地市場(chǎng)密集成交，截至春節(jié)之前，北京土地市場(chǎng)的公開成交額已達(dá)到452.29億元。短短不到兩個(gè)月，土地成交水平相當(dāng)于2014年全年的25%。2014年北京1916.9億元的土地出讓金，已經(jīng)創(chuàng)下歷史新高。

在一線城市中，除深圳因地理?xiàng)l件限制無法大規(guī)模推出土地外，北上廣三地的土地市場(chǎng)均在2015年迅速升溫。表現(xiàn)最為突出的北京出現(xiàn)樓面價(jià)、溢價(jià)率、競(jìng)價(jià)次數(shù)不斷攀高的態(tài)勢(shì)，上海和廣州的土地也受到市場(chǎng)熱捧。

分析人士指出，土地市場(chǎng)升溫，主要是因?yàn)橐痪€城市的供需關(guān)系仍然緊張，其作為“避風(fēng)港”的作用不斷顯現(xiàn)，并加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的回歸勢(shì)頭。這種情況雖可增加一線城市的土地供應(yīng)，但土地成本提高將給2015年一線城市房?jī)r(jià)的抬升埋下伏筆。

張大偉指出，在度過了房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的粗放式階段之后，樓市的區(qū)域分化特征將愈演愈烈。其中，在總體市場(chǎng)供大于求的背景下，一線城市和部分熱點(diǎn)城市供不應(yīng)求的局面難以在短時(shí)間內(nèi)改善，廣大三四線城市將不斷為“去庫存”而努力。

這種分化已在近期的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)上有所體現(xiàn)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年1月，全國(guó)70個(gè)大中城市中，有64個(gè)城市的新建商品住宅(不含保障性房)價(jià)格環(huán)比下降，持平和上漲的城市分別有4個(gè)和2個(gè)。分城市來看，房?jī)r(jià)持平和上漲的城市主要集中在一二線城市，房?jī)r(jià)降幅大于0.5%的城市主要集中在三線城市。

一線城市有望回暖

隨著春節(jié)假期的結(jié)束，樓市有望恢復(fù)到節(jié)前的成交狀態(tài)。分析人士表示，一方面，去年前三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)交易冷淡，不少需求可能在歲末年初集中釋放；另一方面，一系列政策利好將進(jìn)一步刺激這種釋放。因此，今年3月樓市成交量有望迅速恢復(fù)至1月水平。

據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，今年1月，全國(guó)54個(gè)主要城市合計(jì)簽約住宅24.66萬套，雖然環(huán)比去年12月有所下調(diào)，但同比2014年1月仍有22%的上漲，屬于歷史同期的高水平。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)期樓市向好，主要來自于對(duì)政策變化持樂觀態(tài)度。張大偉認(rèn)為，在此前連續(xù)降息、降準(zhǔn)的刺激下，預(yù)計(jì)3月份后再次降準(zhǔn)、降息的可能性依然較大。信貸政策的放寬有利于釋放購買力，3月份可能會(huì)出現(xiàn)首套房85折左右的優(yōu)惠折扣。他還指出，各地方政府也有望從其他政策角度給樓市松綁。

中金公司報(bào)告指出，從邏輯上看，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增速下行，房地產(chǎn)投資增速也低位徘徊，因此樓市政策放松的概率較高。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，如果政策放松，一線城市則存在松綁限購、交易環(huán)節(jié)稅收減免、變更首付比例等三種可能性。在時(shí)間點(diǎn)上，2月底到3月上旬出現(xiàn)政策放松的概率較高。

中金公司認(rèn)為，從歷史經(jīng)驗(yàn)看，春節(jié)過后房地產(chǎn)股票、實(shí)體市場(chǎng)一般表現(xiàn)良好。自2009年至今，春節(jié)過后地產(chǎn)指數(shù)30個(gè)交易日平均較節(jié)前漲7%，而春節(jié)后2-6周的房屋周均成交量平均較春節(jié)前兩周要上漲18%。因此，政策層面的積極變化將促使房屋交易市場(chǎng)不斷回暖，也將給資本市場(chǎng)帶來刺激。

值得注意的是，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》出臺(tái)實(shí)施臨近也可能給市場(chǎng)帶來短期刺激。記者了解到，去年下半年，個(gè)別城市政府官員出現(xiàn)低價(jià)拋售房產(chǎn)現(xiàn)象，并引發(fā)大量接盤。上述條例將于3月1日實(shí)施，可能在一定程度上對(duì)短期的市場(chǎng)供應(yīng)帶來刺激。

從全國(guó)范圍看，由于供求基本面的變化，市場(chǎng)交易雖然可能出現(xiàn)一定程度恢復(fù)，但很難恢復(fù)至歷史高位。張大偉指出，由于可選投資渠道匱乏，過去十多年中，不動(dòng)產(chǎn)一直是居民的最佳投資選擇。但近年來，隨著交易稅費(fèi)的增加和政策打擊，短期投資需求已顯著減少，長(zhǎng)期投資也因房?jī)r(jià)上漲乏力受到影響。

他表示，對(duì)普通投資者而言，近年來銀行理財(cái)產(chǎn)品、互聯(lián)網(wǎng)金融投資興起，投資門檻和風(fēng)險(xiǎn)較低，收益有保障。沉寂已久的股票市場(chǎng)也于近期開始走強(qiáng)，加快了資金的轉(zhuǎn)向。相比之下，大多數(shù)城市住房供大于求，價(jià)格過高，未來增值不確定，已經(jīng)不再是最佳投資選擇，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)的冷卻將是必然趨勢(shì)。

 

河北：京津冀一體化吹暖風(fēng)

樓市仍需“小火慢燉”

2014年河北省不少地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)憑借京津冀一體化的“東風(fēng)”掀起一股銷售小高潮，但風(fēng)潮之后房?jī)r(jià)回落，炒概念拉動(dòng)作用逐漸弱化。分析人士指出，商品住宅庫存量高企，房地產(chǎn)投資增速明顯下滑，對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的轉(zhuǎn)變影響了整體樓市的節(jié)奏。對(duì)河北樓市而言，爆炒概念并不能解決市場(chǎng)整體供大于求的問題。京津冀樓市想要真正實(shí)現(xiàn)一體化依然任重道遠(yuǎn)。

承德觀望情緒較濃

去年初，不溫不火的保定樓市曾借著京津冀一體化概念爆炒。據(jù)2014年3月中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)顯示，在監(jiān)控的288個(gè)主要城市中，保定市以4.8%的漲幅居全國(guó)首位。從“政治副中心”傳言開始，保定房?jī)r(jià)從均價(jià)每平方米5000-6000元飆升至每平方米6000-7000元。除保定之外，北京動(dòng)物園批發(fā)市場(chǎng)搬到河北的消息一出，廊坊、永清、白溝，幾個(gè)有可能備選的河北城市房地產(chǎn)市場(chǎng)也曾一度“聞雞起舞”。

分析人士認(rèn)為，以往河北樓市價(jià)值被低估，很多地方房?jī)r(jià)都可視作價(jià)格洼地。但目前各個(gè)地方開發(fā)量巨大，買房人群不像北京那樣流動(dòng)人口巨大、資金密集，其買房人群基數(shù)太小，往往造成供需關(guān)系失衡。

以河北省承德市為例，中國(guó)證券報(bào)記者走訪多家新開樓盤發(fā)現(xiàn)，盡管春節(jié)期間接待大廳聚集不少看房者，但觀望情緒濃厚，看房者多是初步了解情況，進(jìn)入詳談階段的并不多見。銷售人員透露，近期成交樓盤多以首次購房、改善型住房等剛需為主。盡管河北省已取消購房限制，但受到房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷影響，炒房者的身影幾乎絕跡。談及京津冀一體化對(duì)樓盤銷售的影響，該銷售人員表示，目前他們并不以此為主打概念，暫時(shí)很難推斷是否對(duì)樓市產(chǎn)生影響。

樓市發(fā)展步入新階段

河北省統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2014年，河北省房地產(chǎn)開發(fā)投資全年完成4059.7億元，比上年增長(zhǎng)17.8%，增速同比提高6.2個(gè)百分點(diǎn)；其中商品住宅完成投資3010.4億元，比上年增長(zhǎng)18.6%，增速同比提高9.0個(gè)百分點(diǎn)；從全年投資進(jìn)度看，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速較平穩(wěn)，且保持在相對(duì)穩(wěn)定的區(qū)間內(nèi)，一季度增長(zhǎng)19.4%，上半年增長(zhǎng)16.2%，前三季度增長(zhǎng)17.7%，全年增長(zhǎng)17.8%。與此同時(shí)，商品房銷售低速增長(zhǎng)。全省商品房銷售面積5706.2萬平方米，比上年增長(zhǎng)0.5%，增速比去年降低9.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積5015.1萬平方米，下降0.1%，增速同比回落8.7個(gè)百分點(diǎn)。從各季商品房銷售情況看，經(jīng)歷了先下降，后小幅回升的態(tài)勢(shì)，一季度下降4.8%，上半年增長(zhǎng)1.1%，前三季度增長(zhǎng)1%，全年增長(zhǎng)0.5%。

國(guó)家行政學(xué)院公共行政教研室主任竹立家認(rèn)為，京津冀一體化加快進(jìn)程，必然帶動(dòng)河北發(fā)展，但“并不是短時(shí)能見效的”。“城市圈一定是自發(fā)的，要靠市場(chǎng)的力量。政策可以引導(dǎo)，但政策引導(dǎo)20年了，河北的城市圈為什么還沒上去？說到底還是經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。要吸引人過去，你自己首先要具備空氣、水、交通、公共基礎(chǔ)設(shè)施等方面的優(yōu)勢(shì)。”竹立家表示，在北京和天津帶動(dòng)下，保定、唐山等城市的發(fā)展速度高于河北其他城市。但這并不表明北京、天津的人口向河北轉(zhuǎn)移的速度在加快。

分析人士指出，在房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)調(diào)整與河北省樓市整頓的雙重壓力下，房企來自住宅開發(fā)業(yè)務(wù)的利潤(rùn)將持續(xù)受到擠壓，企業(yè)需要根據(jù)自身業(yè)務(wù)特點(diǎn)和資源積累狀況積極進(jìn)行調(diào)整。尤其是對(duì)于多數(shù)小型房企而言，未來的市場(chǎng)空間會(huì)被進(jìn)一步擠壓，企業(yè)間的項(xiàng)目資源、資金資源整合加快，中小型房企的并購整合或步入實(shí)質(zhì)性階段。總體看，真正好的產(chǎn)品和靠譜樓盤仍會(huì)在市場(chǎng)銷售中占有一定優(yōu)勢(shì)。

 

沈陽：市場(chǎng)成交清淡

沈陽樓市在2月迎來銷售淡季。雖然春節(jié)前的數(shù)據(jù)顯示供應(yīng)量和銷售量均環(huán)比增長(zhǎng)，但房企調(diào)價(jià)的努力對(duì)于成交量的影響仍未馬上顯現(xiàn)。分析人士認(rèn)為，2015年沈陽樓市存在逐步回暖的可能，但需求仍將在一段時(shí)間內(nèi)保持相對(duì)平穩(wěn)。此外，2月初央行[微博]發(fā)布的降準(zhǔn)政策對(duì)樓市的影響更多體現(xiàn)在購房者對(duì)于未來兩三個(gè)月樓市的信心上，同時(shí)，該政策可以部分緩解中小房企資金緊張問題，后者可以借機(jī)尋求以價(jià)換量的空間。

銷售較為低迷

公開數(shù)據(jù)顯示，2015年以來，沈陽樓市成交量在連續(xù)三周下降后出現(xiàn)增長(zhǎng)。春節(jié)前，商品住宅新增供應(yīng)量環(huán)比增幅一度超過35%；商品住宅銷售量環(huán)比增幅超過7%。分析人士認(rèn)為，高庫存壓力仍是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的一大瓶頸。2月包含春節(jié)在內(nèi)，樓市表現(xiàn)平淡并不奇怪。

年初，多家房地產(chǎn)企業(yè)通過非官方渠道透露漲價(jià)意圖，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。某房企負(fù)責(zé)人認(rèn)為，如果房?jī)r(jià)在節(jié)后確實(shí)上漲，一方面可能是出于市場(chǎng)策略安排的考慮，另一方面則有借政策等利好推動(dòng)樓市回暖的打算。部分房企聲稱將項(xiàng)目?jī)r(jià)格上調(diào)5%，但從數(shù)據(jù)來看，類似的調(diào)價(jià)行為對(duì)成交量影響有限。

來自二手房的沖擊構(gòu)成另一方面影響因素。芒果不動(dòng)產(chǎn)發(fā)布的2015年1月沈陽存量房銷售報(bào)告顯示，1月沈陽二手房銷量環(huán)比小幅下降1.71%，同比增長(zhǎng)3.61%；房源掛牌量環(huán)比增長(zhǎng)6.50%，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了連續(xù)四個(gè)月增長(zhǎng)。而1月份沈陽商品房市場(chǎng)成交量環(huán)比下降40%；商品住宅成交量環(huán)比下降42.56%，商品房及商品住宅市場(chǎng)成交均有所回落，銷量環(huán)比下降近40%。

分析人士指出，對(duì)于沈陽市場(chǎng)而言，二手房在地段、周邊設(shè)施配套等方面可能存在一些優(yōu)勢(shì)，在市場(chǎng)上有一定的競(jìng)爭(zhēng)力。在市場(chǎng)受不動(dòng)產(chǎn)登記等政策預(yù)期影響下，二手房在短期內(nèi)擠占新房市場(chǎng)份額不是常見現(xiàn)象，對(duì)此應(yīng)理性看待。

有樓盤銷售部門負(fù)責(zé)人表示，2015年沈陽樓市存在逐步回暖的可能。部分樓盤已經(jīng)考慮在3月調(diào)高售價(jià)，試探市場(chǎng)風(fēng)向。多家開發(fā)商計(jì)劃在2015年上調(diào)價(jià)格，但各家時(shí)間選擇或有差異。短期內(nèi)，沈陽樓市很難迎來銷售旺季，成交量上升最早也只能體現(xiàn)在3、4月份。也有開發(fā)商認(rèn)為，目前以價(jià)換量的方式不可持續(xù)，年內(nèi)沈城樓市或呈現(xiàn)小幅調(diào)整的趨勢(shì)。

中國(guó)證券報(bào)記者了解到，年初至今，沈陽樓市持續(xù)出現(xiàn)“漲”聲和相應(yīng)預(yù)期，中海地產(chǎn)、萬科、華潤(rùn)、恒大、越秀等相關(guān)項(xiàng)目均成為關(guān)注焦點(diǎn)。多位業(yè)內(nèi)人士表示，開發(fā)商的一系列舉動(dòng)可能帶動(dòng)成交量、利潤(rùn)向不同的市場(chǎng)主體傾斜，但從整體來看，當(dāng)?shù)貥鞘行枨笕詫⒃谝欢螘r(shí)間內(nèi)保持相對(duì)平穩(wěn)。

降準(zhǔn)影響有限

在政策層面上，央行降準(zhǔn)引發(fā)了業(yè)內(nèi)對(duì)于沈陽樓市受影響程度的議論。前述銷售部門人士介紹，此前2008年、2011年等幾個(gè)時(shí)間點(diǎn)的降準(zhǔn)都使得樓市呈現(xiàn)回暖趨勢(shì)，此次降準(zhǔn)消息發(fā)布后，沈陽樓市的銷量確實(shí)出現(xiàn)了止跌上漲的情況。與此同時(shí)，考慮到此前市場(chǎng)連續(xù)數(shù)周低迷的情況，開發(fā)商也在努力尋找手段刺激銷售，以推動(dòng)春節(jié)前樓市的成交。雖然降準(zhǔn)對(duì)于消費(fèi)者心理的影響不及降息的影響直觀，但依然可以部分緩解沈陽中小房企資金緊張，這些房企可以借機(jī)尋求以價(jià)換量的空間。

分析人士指出，降準(zhǔn)提升了資金的流動(dòng)性，房地產(chǎn)行業(yè)的信貸環(huán)境有所改善，對(duì)樓市會(huì)有影響。但從數(shù)據(jù)來看，成交量暫無明顯提升，一部分是因?yàn)樯蜿枠潜P的消費(fèi)群體開始向改善型住房需求人群傾斜，炒房等投資機(jī)會(huì)已較幾年前有所弱化；另一部分則是由于沈北新區(qū)等區(qū)域此前樓盤存量較大，局部出現(xiàn)了供大于求的情況，消化存量疊加樓市銷售淡季，很大程度上減弱了降準(zhǔn)對(duì)購房者造成的心理影響。

某樓盤銷售顧問認(rèn)為，此次央行降準(zhǔn)對(duì)樓市的影響更多體現(xiàn)在購房者對(duì)于未來兩三個(gè)月樓市的信心上，從實(shí)際計(jì)算貸款變動(dòng)來看影響有限。相比之下，公積金、限購放開等政策則更能有效促進(jìn)沈陽樓市的銷售。2014年9月，沈陽加入到明確放開限購政策的城市行列，未來這一政策推動(dòng)市場(chǎng)的效果還將繼續(xù)顯現(xiàn)。據(jù)公開資料顯示，3月13日沈陽將有兩宗蘇家屯區(qū)地塊與一宗皇姑區(qū)地塊進(jìn)行出讓，這也將引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。