每經編輯 蔡雅蕓

2015年春節期間，騰訊公司根據每天100億次位置定位請求，生成了一個全國出行熱度圖，對中國春運人群出行情況進行了一次可視化的呈現，這個大數據遷徙圖，對房地產也很有說服力。

地圖顯示，2015年春節期間，中國五大遷入城市排行為：茂名、周口、梅州、玉林、湛江；五大遷出城市排行為：深圳、北京、上海、廣州、東莞。全國范圍內排行前五的出行熱門路線是：上海到北京、深圳到重慶、北京到成都、北京到上海、廣州到重慶。

這恰恰說明，五大遷出城市，正是中國人口流入較多的城市；遷入城市，則是人口流出較多的城市。迄今為止，盡管東部發達地區的產業向全球以及中國中西部地區轉移的趨勢風起云涌、難以遏止，但以成都、重慶為代表的中國中西部特大城市，依舊是中西部人口向東部地區凈流入的樞紐。

房價漲跌的密碼

這里就涉及到一個人口流動和轉移最重要的概念--產業。房價漲跌的密碼，是人口凈流入或凈流出；而人口流入流出的密碼，則在產業結構、產業發展前景以及由此決定的收入水平。

產業作為社會經濟發展的主要驅動力，推動社會經濟不斷向前發展。英國經濟學家克拉克提出，產業發展以第一次產業為主，向以第二次產業為主、繼而向以第三次產業為主轉變，人均收入變化引起勞動力流動，進而引起產業結構向高層級演變。

產業升級在集聚大量人口的同時，亦為當地的房地產市場帶來巨大推力。以三次科技革命的代表城市美國洛杉磯為例，其房價和紐約基本持平，且明顯高于芝加哥。1987年紐約房價為19萬美元/套，洛杉磯為13.1萬美元/套，而2013年紐約達50.8萬美元/套，洛杉磯達48.9萬美元/套，明顯高于芝加哥的18.6萬美元/套。這主要是由于洛杉磯所在的加利福尼亞州集中了美國主要高科技產業，如計算機、電子元件、通訊、航空等，吸引了龐大的高收入就業人口，房價趕超紐約，可見產業結構顯著影響一個地區的房價水平。

產業對房價的影響，主要通過三個方面：人口規模、人口結構和收入。產業越高端、多元，房價上漲空間越大。相反，產業結構單一、產業鏈條短、轉型難的瓶頸，人口導入水平低，房地產市場增長空間越有限，房價上漲的后勁不足，房地產需求量多由本市居民支撐。

以我國深圳為例，常住人口在2000-2013年間增長了362萬，目前深圳的常住人口中外來人口占7成多，這是深圳房地產市場增長空間大的最主要原因。隨著人口的增多和年輕化，深圳市場的需求保持旺盛，加之土地資源的稀缺，房價仍將保持上漲。

與深圳類似的還有北京、上海、杭州等服務業驅動型城市。

這類城市往往依托于金融、文化創意、物流、軟件互聯網信息服務等高端產業鏈而穩步發展，吸納大量人口流入，房地產市場需求強勁。

相反，那些往往依托于自然資源的重工業驅動型城市，如大慶、唐山、鞍山、大同等，在經歷過工業化發展階段的短暫繁榮之后，面臨產業結構單一、產業鏈條短、轉型難的瓶頸，人口導入水平低，房地產市場增長空間有限，房價上漲的后勁明顯不足。

還有一類城市，就是一些新興工業驅動城市，比如蘇州、無錫、佛山、東莞等，這些城市多受中心城市產業鏈輻射、依托先進制造業和高科技產業吸納大量勞動力人口流入，人們多從事電子信息、裝備制造、新能源、生物醫藥等先進制造業，且呈現年輕化特征。催生的房地產市場需求空間大，人們支付水平高，房價上漲空間較大。