每經(jīng)編輯 白亞靜    

2月25日，彭博社引述匿名消息源稱，政府已做好相關(guān)“樓市儲備政策”。消息一出，立即牽動市場本已敏感神經(jīng)。

2014年以來，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策一改過往限購、限貸、限價等束縛，漸漸回歸市場主導(dǎo)之常態(tài)。然而，房地產(chǎn)投資增速回落，疊加宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力，2014年的樓市仍處于低迷狀態(tài)。剛剛過去的這個春節(jié)，各地樓市成交也淡出個鳥來。

在此情勢之下，各種救市消息可謂層出不窮。國務(wù)院參事夏斌此前曾撰文稱，“樓市的長期下行已成定勢”。他呼吁，如果出現(xiàn)房價斷崖式爆跌時，應(yīng)允許各級地方政府用棚戶區(qū)改造資金去買房。

為避免房價出現(xiàn)斷崖式下跌，拖累地方經(jīng)濟(jì)，政府下一輪救市的可能性有多大？切入口又在哪兒？如何把握救市的尺度，將房子逐漸從投資品變?yōu)橄M(fèi)品？一系列問題擺在決策者面前。

為廓清迷霧，邦地產(chǎn)約請了中原地產(chǎn)首席分析師張大偉和上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)兩位，針對“降低二套房首付比例”、“減免交易稅”、“政府回購”等三種聲音，分別分析它們的靠譜程度，以便讀者諸君更好地理解未來樓市宏觀調(diào)控的內(nèi)在邏輯。

消息一：降低二套房首付比例

靠譜度：****

彭博社稱政府已做好相關(guān)政策儲備，包括降低二套房的首付比例。

張大偉：雖然消息來源無法確認(rèn)，但這一救市手段可能性較大。

想要救市，只有三種手段：降息、降低首付比例、稅費(fèi)減免，雖然未來的調(diào)控思路仍然不會放松，但短期來看，降低二套房首付比例的可能性最大。

嚴(yán)躍進(jìn)：如果降低二套房的首付比例，那么短期內(nèi)就可以促使購房需求釋放，保護(hù)改善性需求，促成量價齊升的局面，對房企而言也是一種利好。

張大偉：僅就短期而言，放松二套房首付比例對市場影響并不大。現(xiàn)在各地二套房平均的首付比例在六七成，放松一兩成對于支付能力較強(qiáng)的改善性需求人群而言，影響并不大。

只有降低二套房的貸款利率，或者放開現(xiàn)有對第三套房貸款的限制，才能更有力推動市場回暖。

消息二：減免交易稅

靠譜度：***

彭博社稱，政府正在考慮調(diào)整二手房交易營業(yè)稅的免征期限，由5年后免征恢復(fù)至2年后免征。諸多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，盤活二手房市場的關(guān)鍵在于，增加持有成本的同時，減少交易稅。不過，他們認(rèn)為在減少交易稅方面，地方政府做的并不足，主要原因是二手房市場對地方政府而言沒有直接利益。上海一名購房者向邦地產(chǎn)記者表示，購買二手房時，交易稅累計占到其總房款的12.5%。

張大偉：僅算交易稅的話，不可能達(dá)到這么高的比例。目前交易稅里基本只剩下營業(yè)稅，契稅本來也不高，有些地方為了救市，甚至出現(xiàn)補(bǔ)貼稅費(fèi)的舉動。

嚴(yán)躍進(jìn)：目前整個趨勢是從稅法、行政法等角度減少交易環(huán)節(jié)的障礙，鼓勵市場成交，加大持有環(huán)節(jié)的成本。

張大偉：存在推出減免交易稅的可能性，畢竟這種情況在2008年、2011年都出現(xiàn)過。

嚴(yán)躍進(jìn)：減免稅費(fèi)，對于地方政府而言是一件矛盾的事情，只有那些能通過發(fā)行地方債緩解財政壓力的，才會適當(dāng)放開。

嚴(yán)躍進(jìn)：針對持有環(huán)節(jié)，不動產(chǎn)登記暫行條例以及房地產(chǎn)稅，雖然在短期內(nèi)影響不大，但長期來看也是一個利空因素。

張大偉：不動產(chǎn)登記暫行條例市場已有預(yù)期，影響已被釋放，所以暫時對市場構(gòu)不成威脅。

消息三：政府回購

靠譜度：**

夏斌撰文稱，如果出現(xiàn)房價斷崖式爆跌時，國務(wù)院應(yīng)該馬上明確，允許各級地方政府用棚戶區(qū)改造資金去買房。他解釋稱，“狹義的土地財政對房地產(chǎn)的依賴度已經(jīng)達(dá)到53%，有些地方更高，100%以上的都有”。如果繼續(xù)任由樓市量價齊跌，將出現(xiàn)較大范圍土地流拍現(xiàn)象，導(dǎo)致政府資金短缺，收縮基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；進(jìn)而導(dǎo)致地方GDP下滑，地價下跌，這對于以土地作為抵押向銀行貸款的地方政府而言，無疑是雪上加霜；如果地方政府一著急，加快拍賣土地，地價會跌得更快，進(jìn)而傳導(dǎo)至“整個社會債務(wù)慢慢陷入倒塌的惡性循環(huán)”。

嚴(yán)躍進(jìn)：政府采取回購手段的出發(fā)點(diǎn)不盡相同，有的是為了去庫存，有的是因?yàn)楸Ｕ戏繑?shù)量少，其中主要關(guān)心的是保障房建設(shè)。

大規(guī)模推行政府回購的可能性不大，雖然目前各地去化壓力大，但2014年房地產(chǎn)投資增速放緩，開工不夠，不排除未來一線城市存量不夠的可能性。

張大偉：這一舉措操作難度很大。我們曾和地方政府做過議案，回購涉及定價等一系列因素，上馬壓力很大，基本不可能。

不論回購能否成行，夏斌認(rèn)為，調(diào)控樓市，一定要建立長效機(jī)制，即以消費(fèi)品為主導(dǎo)。應(yīng)采取的措施是實(shí)行房地產(chǎn)稅，第一套住房免稅，第二套輕稅，第三套或者第四套重稅，并將信息聯(lián)網(wǎng)。