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◎每經記者 王杰 發自北京

3月1日，一篇《中國最大“鬼城”逆襲鄭州新區房價超1萬5》的文章引發轟動。曾被認為是“中國最大鬼城”的鄭東新區，仿佛在一夜之間“復活”，也讓憂心二三線城市樓市前景的人們看到了希望。然而在鄭州當地，很多人卻認為“鬼城”“復活”是個偽概念。“（鄭東新區）在鄭州以外的人眼里是‘鬼城’，但我們眼里不是。”鄭州當地一位房地產業內人士這樣對《每日經濟新聞》記者表示。

截至2013年底，鄭東新區100平方公里左右的建成區內，共有人口103萬，在鄭州市16個縣區中，僅次于金水區。“買雞蛋都比別的地方貴，這是河南省的富裕人群聚集區。”鄭州永威置業副總經理馬水旺說，由于房價帶動地價，該區域地價也是鄭州市最高的。

首都經濟貿易大學土地資源與房地產管理系系主任趙秀池在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，鄭東新區的例子說明，“鬼城”的概念也是相對的。隨著時間的推移，“鬼城”可以變為富有活力的新城。其他“鬼城”也一樣，這需要根據當地實際，結合當地資源優勢，以居業聯動、產城融合為基點去規劃、設計，制定相應的政策來促使“鬼城”的轉變。

“鬼城”是一個誤會

2010年底，美國一家名為“商業內幕”的網站公布了若干幅鄭東新區的衛星圖片，稱其可能是中國最大的“鬼城”。這一報道遭到鄭州官方強烈反彈，新區管委會發布數據稱，鄭東新區CBD入住率達到90%。

克而瑞鄭州機構的研報指出，2014年，鄭州市各區域成交土地價格波動相對較大。從具體區域來看，鄭東新區土地單價最高，為10678.26元/平方米。

上述研報稱，進入2014年，鄭州市土地市場延續之前的火熱態勢，土地市場價格持續走高，“地王”頻出，普通住宅溢價率達到21.77%。其中金水區、鄭東新區居于全市前兩位，分別為100.96%和62.29%。2014年全市出了4塊地王，金水區1宗，鄭東新區龍湖板塊3宗。

上述鄭州當地房地產業內人士表示，鄭州屬剛需性城市，但鄭東新區屬于河南省的高端住宅片區，價格在鄭州也處于第一梯度。“前幾年因為是新發展區域，在認知度方面都相對低，再加上鄭州老城區為二七區和中原區，客戶地緣性比較強，鄭東形成了‘鬼城’的誤區。外地的金融機構來鄭了解過，但后來發現不是（鬼城）。”

中國城市經濟學會副會長牛鳳瑞在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，鄭東新區原來也不是真“鬼城”。鄭東新區發展到今天，是河南省乃至中原經濟區發展的縮影，也是鄭州市發展的一個必經階段。“不去進行房地產的開發、基礎設施的建設，不會有今天城市的承載力。”

趙秀池認為，鄭東新區“鬼城”的復活并不奇怪，也不乏前例。前些年的上海浦東也是一個例子。當初人們流傳的“寧要浦西一張床，不要浦東一間房”的說法，早已成為過去。

1億人口的金融中心

一個區域的經濟擴張，誠然離不開房地產業的發展，但也需要產業的支撐。

2008年前后，鄭東新區的產業定位為8個方向，其中金融業尤為重要。早在2003年，時任河南省委書記的李克強對鄭東新區未來發展提出了“城市建設與產業發展必須協調一致，實現雙輪驅動”的要求。隨著鄭東新區完成“三年出形象，五年成規模”的目標任務，到2008年，3.45平方公里的CBD區域已吸引了多家金融機構聚集。

2011年，《國務院關于支持河南省加快建設中原經濟區的指導意見》（國發〔2011〕32號）明確提出“加快推進鄭東新區金融集聚核心功能區建設，適時申請開展電子商務國際結算業務”。

據了解，鄭東新區目前已累計入駐各類金融機構226家，人民銀行、河南證監局等機構，匯豐、渣打、東亞等多家外資銀行，中行、農行、工行、民生、廣發等12家全國性銀行省級分行，中國人壽、中國人保等20余家保險機構以及中原證券、中原信托、鄭州銀行等本地法人金融機構均匯聚于此。

牛鳳瑞認為，對河南來說，鄭州是中原地區的中心，河南本身有1億人口，歐洲任何大國都沒那么多人口。人口的支撐和政策的支持下，鄭東新區作為中原地區的區域金融中心，快速摘去“鬼城”帽子，也是順理成章的。

趙秀池表示，鄭東新區的“復活”，經驗就在于政府主導，規劃在先，通過打造中原經濟區的金融中心，吸引多家知名企業入駐，使城市具有了產業生命力，加之鄭州作為省會城市，人口不斷增加，隨著鄭東新區交通、教育、醫療等優質公共資源的不斷改善，鄭東新區“筑巢引鳳”才逐漸成為現實。

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記者觀察

哪些“鬼城”有望“復活”？

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在鄭東新區“復活”的同時，其他一些“鬼城”也慢慢有復蘇跡象。

首都經濟貿易大學土地資源與房地產管理系系主任趙秀池認為，城市的發展是有一定規律的，有自發的過程，也有人為因素。城市本身就是人口與產業的集合體，尤其是第二、第三產業的集合。有人口聚集、有產業帶動，城市才有活力，城市規模才會不斷擴大。宜居宜業是城市發展的動力。

在中國城市經濟學會副會長牛鳳瑞看來，新區建設起來，也不能立刻住人，配套設施、產業跟進、產城融合等一系列客觀條件，都需要時間。鄭東新區的今天，恰恰說明某些地方“鬼城論”的破產。

如何給鬼城糾偏？

有觀點指出，“空城”、“鬼城”的出現，反映了當前城鎮化流于房地產化的傾向，城鎮化的核心是人的城鎮化，目前的做法方向偏了。

中國房地產數據研究院執行院長陳晟在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，對城市的定位，不能輕易冠以“鬼城”的說法。比如說，短期內一定數量的空置，是為城市建設做出的提前量，這一類算不上“鬼城”。

他認為，確實有一些地方，違背了經濟規律，本來應該容納10萬人，結果造出了容納100萬人的規模，這就是名副其實的“鬼城”了。

對于如何給“鬼城”糾偏，上海易居研究院研究員嚴躍進認為，首先，要給房地產去“功利”，既要防范“GDP第一”的政績觀的出現，也要防范地方政府借機大肆賣地的行為；其次，要有一個新常態的意識，比如要從“造城”轉變到提供宜居生活空間的思路上；最后，需要有務實的精神，比如在城產融合過程中，通過落戶政策、社會福利保障制度等，引導人口流入此類新城。

此外，嚴躍進認為，培育新市民任重道遠。舉例來說，部分進城農民的文化素質和技能都不高，對于此類新城的居住也缺乏較好的市場需求。通過提高此類群體的素質，提高此類群體的收入等，能夠加快此類新城居住社區的氣氛形成。

鬼城如何復活？

據《投資時報》報道，“鬼城”的出現與我國城市過去五年來的擴城有關。國土資源部2013年的一項調查顯示，全國391個城市的新區規劃，人均城市建設用地197平方米，已建成區人均城市建設用地達到161平方米，遠遠超過人均100平方米的國家標準。

去年4月21日，據國家發改委城市和小城鎮改革發展中心調查顯示，90%的中國地級市正在規劃新城新區，部分城市新城總面積已達建成區的七、八倍，“空城”、“睡城”、“死城”等現象頻現。

牛鳳瑞表示，“鬼城”往往是指二三線城市的新區。

究竟什么樣的“鬼城”會率先改變面貌？牛鳳瑞給出了一個公式：鬼城改變面貌的時間，等于其依附的主城區的發展勢頭，除以主城區與鬼城的距離。換句話說，主城區發展勢頭越強勁，依附于主城區越近的“鬼城”，越容易“摘帽”。

嚴躍進分析，鬼城能否復活，要看幾類“鬼城”出現的原因和要素供給能否跟進。第一類是土地資源供給規模大的城市，此類城市出現“鬼城”，在于資源供給過度，忽視了市場需求。此類城市“鬼城”陰影的消失可以做到，關鍵在于控制土地出讓規模。

第二類是資金供給規模大的城市，比如一些濱海城市“忽悠”外地購房者買房，結果產生了大量空置房。第三類是城市重心轉移背景下的城市，比如鄭東新區就逐漸承擔了老城區人口的轉移，此類新城未來出現繁榮，是必然的。

那么，具體哪些鬼城正在“復活”，或者已經“復活”？開發商和個人購房者能否抓住機遇“揀漏”？《每日經濟新聞》將制作《“鬼城”“復活”白皮書》，供投資者參考。