每經編輯 區家彥    

每經記者 區家彥 發自廣州

面對患上“瘋牛癥”的香港樓市，香港特別行政區政府再祭“殺手锏”。

繼此前出臺包括提高首付比例在內的三項逆周期措施后，香港金融管理局于昨日（3月2日）再度出招收緊二次按揭，通過降低月供與收入比率，進一步收緊按揭貸款。

美聯物業首席市場分析師劉嘉輝在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，本輪調控新政大幅提高了購房者的首付負擔，壓縮了他們的財務杠桿，預計樓市成交會出現急速降溫，但房價在短期內難以出現明顯下跌，直至美聯儲正式進入加息通道。

港府連出辣招

香港特別行政區政府在不足一周內兩度出手抑制樓市，力度之大堪比2012年的“雙辣招”。

2月27日，香港金融管理局宣布出臺收緊房屋按揭新政策，包括將價值700萬港元或以下自用住宅物業的最高按揭成數由七成減為六成（即首付比例從三成增加至四成），將購買第二套房的月供款與月收入比率上限由五成降至四成，以及將各類非自用物業的月供款與月收入比率上限亦由五成降至四成。上述三項措施即時生效，但已經簽訂臨時買賣合約的買家不受影響。

在上述新政策中，提高首付比例對于買家的抑制無疑作用最大。為此，部分大型地產商通過為買家提供二次按揭（即房屋已在銀行或貸款機構申請按揭外，業主替尚未供完物業向非銀行金融機構再額外申請物業貸款），以降低新政對銷售所帶來的沖擊。長江實業執行董事趙國雄直言，收緊按揭貸款勢必會對部分買家造成影響，但集團會為買家提供二次按揭。

令人意想不到的是，港府于昨日再度“出招”收緊二次按揭。根據香港金融管理局向銀行發出的進一步指引顯示，申請人若通過二次按揭申請額外融資，令整體按揭比例超過80%，銀行在計算申請人月供款與月收入比率的上限時須相應調低5個百分點，這意味著如果申請人的月收入低于上述比率上限時，只能“退而求其次”，選擇總價更低的物業，這類措施是進一步壓縮購房者的金融杠桿。

房價短期難現下跌

去年以來，香港房價屢漲不止頻頻創出歷史新高，港府再度出招抑制樓市“瘋牛”并非意外。根據香港運輸及房屋局局長張炳良于日前公布的數據顯示，今年1月香港樓價較2014年3月漲幅達到16.6%，較1997年高峰增幅也達到64%。

這其中，小戶型單位成為市場“熱炒”的對象。港府公布的數據顯示，2014年香港整體樓價升幅達13%。中小戶型住宅單位的樓價升勢更為顯著，A類別單位（即實用面積低于40平方米）和B類別單位（即實用面積介乎40至70平方米之間）在去年漲幅接近15%和14%。

“按照市場規律，大戶型單位應該是房價上漲的主力產品，但由于“雙辣招”的出臺抬高了大戶型及豪宅類產品的購買門檻，導致市場資金大舉流入受影響較少的小戶型單位，導致這類型產品的價格遭到爆炒”，劉嘉輝向《每日經濟新聞》記者表示，從港府本次出臺的調控新政細則不難發現，這正是為了遏制小戶型單位房價的瘋漲勢頭。

劉嘉輝預計，由于小戶型單位買家大多資金實力不強，“雙辣招”會立竿見影，預計樓市成交會急速冷卻，買賣雙方會陷入較長時間的觀望期。

但香港粵海證券投資銀行董事黃立沖認為，單純收緊按揭比例未必能造成房價下跌，由于現時超低利率環境尚未改變，租金回報率高于貸款利率，會導致業主放盤意欲不強，預計要等到美聯儲正式出臺加息政策，我國香港地區的房價才會有下跌可能。