每經編輯 杜冉樂    

每經記者 杜冉樂 發自成都

房企“地頭蛇”，想拿地本就霸氣十足。

3月2日，云南城投（600239,SH）公告稱，公司已成立全資子公司云南城投天堂島置業，擬參與近期昆明土地市場公開“招拍掛”，競拍位于昆明市呈貢區斗南街道辦事處西部KCC2014-31、32、33、34、35、36、37號地塊及后續開發，總計40萬平方米，約600余畝，起拍價逾18億元。

上述地塊均為40年產權，從土地用途來看，均為住宿餐飲、批發零售、商務金融用地，但從斗南片區打造來看，這里被定位是一個大型花卉產業基地，實際上多屬于產業地產范疇。

昆明業內透露，云南城投對該土地覬覦已久。去年，云南城投順利完成了40億元定增募資，加上地產基金等資本支持，以及“抽逃”環湖東路一級開發而轉型一二級聯動開發，迅猛發力全國化擴張。

隨著云南打造“橋頭堡”戰略，作為城市基礎開發的云南城投集團顯然面臨著新的機會，特別是其控股的資本平臺云南城投，成了“馬前卒”。相關人士認為，產業地產雖然利潤豐厚，本身可能涵蓋了旅游等業態功能，相對復雜，開發仍須慎重。

鏖戰斗南掘金產業商機

資料顯示，為了拿下昆明市呈貢區斗南街道辦事處西部上述7宗地塊，云南城投還專門出資1億元，成立了全資子公司云南城投天堂島置業。

地產行業人士不禁會聯想到，早些年，云南城投集團曾打算開發呈貢新區的未來城·天堂島。時過境遷，云南城投難道要再現這一超級項目的“魅影”？

《每日經濟新聞》記者從相關地塊信息了解到，除了用地性質屬于40年產權的商業用地之外，地塊容積率最大不超過1.5，其中有6塊都不高于1.0。此外，KCC2014-31至KCC2014-36地塊限高12米，而KCC2014-37地塊也限高24米。

云南財經大學不動產投融資研究中心主任周大研向記者表示，按照我國的用地性質歸類，一般分為3類，分別是70年產權的住宅用地，一類是50年產權的綜合用地，還有一類就是40年產權的商業用地。不過，從業態來看，產業地產的用地也屬于商業用地，但不具有特別明顯的業態區隔。

2014年，記者曾走訪過斗南街道辦事處片區，其發展定位是圍繞著當地特色的花卉產業，打造全球花卉產業鏈和花卉交易平臺、總部基地等，尤其是圍繞著這一定位的地產開發早已升溫，比如斗南·花花世界綜合體項目，業態涵蓋了酒店、物流、金融等。

在云南至祥置業研究總監田志余看來，之前那個規劃的是未來城天堂島，當時定位是旅游地產，他個人覺得還會以旅游地產為導向。

不過，昆明業內曾公開批評說，當地“泛滇池”旅游地產存在過度“地產化”傾向。也就是說，以旅游名義搞地產開發，但這種無產業支撐的地產模式已難以持續。借力花卉產業，發展產業地產，成為趨勢。

一位不愿具名的業內人士表示，云南城投作為云南省唯一的地產投資資本平臺，具有強大資源優勢，尤其是在拿地方面。如果不出意外，上述土地被云南城投拿下的可能性非常大。

或開啟第三次轉型

云南城投，在借殼上市之初，曾因參與昆明市政府旗下環路東路數千畝一級土地開發而被券商追捧為“土地一級開發第一股”，其股價一度瘋漲。

不過，隨著當地政經生態及樓市大環境的變遷，云南城投先后累計總投入近73億元，截至去年11月份解除合作協議時，仍有逾48億元亟待回籠。

“公司近幾年發展很快，但也遇到了一定的困難，也有市場上的疑問。”前不久，云南城投一位高管向《每日經濟新聞》等眾媒體表示，無論從銷售規模上，還是從面市的產品品牌影響力上，還很有限，但他們有夢想，正在加速戰略調整。

按照云南城投的戰略目標，該公司下一步將注重全程開發和資產并購雙輪驅動，除了深耕云南大本營之外，還會逐漸發展全國化。值得關注的是，未來5年內，該公司將在綜合指標上進入全國上市房企30強。

記者注意到，在當前一二級全程開發上，云南城投已推出了“融城系”、“夢云南系”等多個地產品牌，尤其是跨界旅游地產。

不過，全國房地產行業已經入白銀時代，去庫存仍是房企的主旋律，尤其是狂飆突進的旅游地產。因為開發周期長，巨額資金沉淀，這種地產考驗著云南城投的資金鏈安全。

通過借道旅游產業基金、城鎮化發展基金及數十億定增等，云南城投在融資渠道創新上左右逢源，同時重新定位為“360°生活運營商”，而非單一地產開發商。

近年來，隨著云南發力“橋頭堡”戰略，呈貢新區作為新昆明的核心區，以及滇中產業新區的起步區，尤其是當地房地產陷入結構性供給過剩，產城融合成為一大需求。在昆明地產人士看來，云南城投瞄準上述多幅地塊，擬開發地產大盤，正好符合這一趨勢。

目前，萬科等一線巨頭加速挖掘產業地產新商機，僅在云南，包括卓爾發展（02098,HK）、招商局物流集團等巨頭已率先進駐。

云南省社科院區域發展研究員李吉星向《每日經濟新聞》記者表示，泛亞鐵路昆明新客站已落地呈貢，未來必然會增加更多產業地產項目需求，像斗南打造花卉產業鏈，也亟需配套服務項目跟上，這里都有機會。

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