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黃其森的決心:把杠桿降下來

邦地產(chǎn) 2015-03-04 21:11:59

今日,全國(guó)政協(xié)委員、泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森表示,從去年開始,泰禾就已經(jīng)做了一些調(diào)整,前年全年拿地差不多200億元,去年是150億元,今年到目前為止,一塊地還沒有拿。泰禾會(huì)根據(jù)銷售情況決定拿地的節(jié)奏。

每經(jīng)編輯 王杰    

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每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

前兩年,泰禾集團(tuán)以“黑馬”之勢(shì),在北京、上海、福建等土地市場(chǎng)高歌猛進(jìn)。

今日,全國(guó)政協(xié)委員、泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森表示,從去年開始,泰禾就已經(jīng)做了一些調(diào)整,前年全年拿地差不多200億元,去年是150億元,今年到目前為止,一塊地還沒有拿。泰禾會(huì)根據(jù)銷售情況決定拿地的節(jié)奏。

黃其森說,從某種程度上說,也是希望通過這段時(shí)間,把杠桿降下來。

為什么泰禾要降杠桿?這引起了邦地產(chǎn)記者的興趣。最近一年多,房地產(chǎn)市場(chǎng)變化很大。從宏觀政策層面,決策層沒有提調(diào)控,更多地是說去庫存。明眼人也都看出來了,這個(gè)市場(chǎng)目前庫存確實(shí)很大。

去年房地產(chǎn)業(yè)全國(guó)的銷售數(shù)值,在7萬億~8萬億元。市場(chǎng)規(guī)模很大,目前沒有哪個(gè)產(chǎn)業(yè)能夠替代房地產(chǎn)。就像全國(guó)政協(xié)委員、著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家厲以寧今天在“兩會(huì)”政協(xié)分組討論時(shí)說的:“房地產(chǎn)業(yè)難道不能再次起來嗎?對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì),房地產(chǎn)業(yè)的作用是不可低估的,現(xiàn)在應(yīng)該把老百姓最為關(guān)心的房子問題解決好。”

黃其森表示,既要對(duì)市場(chǎng)有信心,但目前也要控制好開發(fā)節(jié)奏。前兩年,高杠桿、高周轉(zhuǎn)是基于當(dāng)時(shí)形勢(shì)下,把握時(shí)機(jī)、把握機(jī)遇做出的決定。目前的情況,已經(jīng)發(fā)生了變化,泰禾也實(shí)時(shí)地作出了調(diào)整。

在黃其森決心降杠桿的背后,是中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入“新常態(tài)”后,房地產(chǎn)普遍從過去高負(fù)債高速發(fā)展,轉(zhuǎn)向更為穩(wěn)健的有質(zhì)量的增長(zhǎng)。

從拿地開始把控風(fēng)險(xiǎn)

中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,截至2月26日公布2014年報(bào)預(yù)告的上市房企合計(jì)70家,這70家企業(yè)表現(xiàn)各異,但整體看,降溫趨勢(shì)明顯,有38家企業(yè)預(yù)告業(yè)績(jī)比2013年出現(xiàn)下滑。

黃其森卻表示,泰禾集團(tuán)今年的銷售目標(biāo)比去年有50%的增長(zhǎng)。

2014年1月10日,泰禾集團(tuán)發(fā)布2013年度房地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷售情況簡(jiǎn)報(bào),2013年1~12月公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售合同金額124.44億元,比2012年增長(zhǎng)約100%。

根據(jù)克而瑞聯(lián)合中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心發(fā)布的《2014年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100排行榜》,泰禾集團(tuán)以201億元銷售額排行39位。

黃其森說,如果不是泰禾前兩年抓住了發(fā)展機(jī)遇,不可能這幾年一年上一個(gè)臺(tái)階。這種增長(zhǎng),泰禾前兩年就做好了布局。北京的土地都是前兩年和去年上半年拿的。

他判斷,新常態(tài)下,一些中小開發(fā)商會(huì)出局。這也恰恰給泰禾一些發(fā)展的時(shí)機(jī),今年50%的增長(zhǎng),還是相對(duì)務(wù)實(shí)理性的,但是否保持這個(gè)增長(zhǎng)速度,會(huì)根據(jù)每年的情況,制定合理目標(biāo)。

黃其森認(rèn)為,雖然泰禾的財(cái)務(wù)杠桿運(yùn)用很充分,其實(shí)重點(diǎn)還有一個(gè),就是風(fēng)險(xiǎn)的控制,前兩年,市場(chǎng)這么好,除了福建,就是北京、上海,泰禾不到三四線城市去。對(duì)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn),泰禾從拿地開始就做好把控。

2月26日,東興證券在上證所掛牌上市,成為羊年第一只上市券商股,截至今日收盤,漲幅超過75%。

黃其森說,在投資東興證券之前,泰禾也投資了福建海峽銀行,不排除以后更緊密地和金融結(jié)合,因?yàn)榻鹑诒旧韺?duì)房地產(chǎn)有幫助和促進(jìn),也可以作為一種財(cái)務(wù)投資,房地產(chǎn)和金融密不可分。

兩三年內(nèi)不出海

前兩年,泰禾主要在福建和北京、上海等一線城市拿地,黃其森感覺到三四線城市的土地供應(yīng)量過大,是人口凈流出城市,“當(dāng)時(shí)(還是)有異議的,有人認(rèn)為一線城市地價(jià)高,從現(xiàn)在來看,(泰禾的)戰(zhàn)略布局判斷,得到了認(rèn)可。”

黃其森也認(rèn)為,目前的房地產(chǎn)市場(chǎng),還是回歸到把產(chǎn)品做好。目前樓市進(jìn)入洗牌階段,除了戰(zhàn)略布局,到哪里做,做什么產(chǎn)品,有沒有能力做,都對(duì)企業(yè)提出了更高要求。

如何適應(yīng)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)?黃其森分析,泰禾的對(duì)策是兩條:一是提前布局選好發(fā)展區(qū)域,如聚焦北京、上海以及福建大本營(yíng)。一線城市目前怎么看風(fēng)險(xiǎn)都是最小的,機(jī)會(huì)還是大。二是在聚焦基礎(chǔ)上深耕,如北京目前9個(gè)項(xiàng)目,上海已有4個(gè)項(xiàng)目,形成區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)合力。三是做好產(chǎn)品線,如“泰禾院子”這類有差異化、個(gè)體化的產(chǎn)品。四是加大力度關(guān)注改善型產(chǎn)品。

至于泰禾的規(guī)劃,黃其森表示,至少兩三年內(nèi),沒有出海計(jì)劃。泰禾采取的是“生根布局”的戰(zhàn)略,從企業(yè)自身?xiàng)l件出發(fā),先把目前這些區(qū)域做深做透。

黃其森還順便預(yù)測(cè)了一下2015年的房地產(chǎn)市場(chǎng)。隨著降息、降準(zhǔn)等政策落地,2015年肯定要比2014年好,市場(chǎng)會(huì)更健康,但不會(huì)暴漲,更多的是市場(chǎng)比較平穩(wěn)。

對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記,黃其森認(rèn)為,這不會(huì)影響房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中扮演的重要角色。可能一些多套房源持有者或會(huì)在短時(shí)間內(nèi)將名下部分房源出手,這不會(huì)改變大的市場(chǎng)形勢(shì)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看,不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例的實(shí)施,對(duì)穩(wěn)定整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè),是有利的。

 

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